Распространение действия договора на отношения возникшие ранее

8611

Вопрос

Казённое учреждение сдает в аренду нежилое помещение. Документы на согласование о заключении нового договора отправлены заранее, срок прежнего договора истек, а согласование ещё не получено. В связи с тем, что площадь арендуемых помещений уменьшается, мы приняли по акту от арендаторов помещения и этим же числом передали помещения меньшей площадью. В новом договоре прописано, что договор заключен с 14.01.2016 по 14.01.2018, вступает в силу после подписания и с даты госрегистрации, дата начала срока аренды 01.08.2015г, действия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами до его заключения. Арендатор предоставил гарантийное письмо, что согласен с применением ч.2 ст.425 ГК РФ и обязуется, после вступления в силу нового договора, оплатить все платежи с момента фактического пользования имуществом, т.е. с 01.08.2015г. Я права, считая, что:1. Период фактических арендных отношений не входит в срок договора. Срок договора начинает течь с момента его заключения.2. Период фактических отношений не требует заключения соглашения о применении ч.2.ст.425 ГК РФ. Документальным подтверждением того, что между Сторонами достигнуто соглашение по этому вопросу, является наличие в договоре условия о применении нового договора к отношениям, возникшим до его заключения, указание даты начала аренды и акт передачи в аренду помещений. 3. Я правильно применила ч.2 ст425 ГК РФ в сложивший ситуации: документы находились на согласовании, причин для отказа в предоставлении в аренду помещений нет, договор заключается без проведения торгов, ООО арендует у нас это помещение с 1993г.

Ответ

1. Да, в соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Да, отдельного соглашения о применении ч. 2 ст. 425 ГК РФ не требуется. Данные условия могут быть установлены в договоре.

3. Да, правильно. В соответствии с ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Случаи, когда договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов перечислены в Справочнике «Системы Юрист».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Какое условие будет применяться, если стороны забыли его согласовать в договоре (диспозитивные нормы Гражданского кодекса)

«Забыли согласовать, что договор распространяется на ранее возникшие отношения

Допустим, одна сторона перечислила предоплату или совершила исполнение до того, как договор был заключен (например: выполнила часть подрядных работ, поставила товар, пустила арендатора). Тогда перед такой стороной встает вопрос: как распространить действия договора на отношения с контрагентом, которые возникли еще до его заключения.

Стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это правило пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ носит диспозитивный характер, и только сами стороны вправе внести его в договор. Важно оговориться, что с 1 июня 2015 года в этот пункт законодатель добавил концовку: «если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений». Теперь это несколько ограничивает свободу усмотрения сторон в части распространения договора на ранее возникшие отношения.

Итак, сложилась следующая практика применения этой диспозитивной нормы.

1. Если стороны по каким-то причинам забыли внести эту оговорку, суды отказывают удовлетворять требования о применении условий договора к ранее возникшим отношениям.

2. Суды применяют только те условия договора, которые стороны сами установили в договоре. Логика судебных решений в том, что если стороны подписали договор, они свободно выразили свою волю и согласились распространить условия договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Пример из практики: суды отказали арендаторам в оспаривании пункта договора, который распространял условия договора на период до его заключения

Стороны в договоре установили, что при использовании участка до заключения договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Позже арендатор попытался признать этот пункт договора незаконным. Суд отказал в удовлетворении требований (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 февраля 2010 г. по делу № А43-12116/2009 и определение ВАС РФ от 16 мая 2011 г. № ВАС-5782/11).

В то же время суды проверяют, соответствует ли такое условие договора истинному положению вещей. То есть действительно ли договор исполнялся еще до того, как был заключен, действительно ли между сторонами существовали правоотношения.

Пример из практики: суд признал ничтожным пункт договора, обязывающий арендатора оплатить аренду за период до заключения договора, так как в этот период у арендодателя не было право распоряжаться участком

Суд решил, что у арендатора земельного участка нет обязанности по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению договора. «В части установления обязанности ответчика по оплате аренды за период с 01.01.2005 по 10.02.2007, суд признал пункт 3.3 договора аренды земельного участка ничтожным ввиду отсутствия у истца права на распоряжение земельным участком до 10.02.2007» (определение ВАС РФ от 6 апреля 2011 г. № ВАС-3870/11).

Наконец, есть еще одна особенность. Даже если стороны договорились распространить действие договора на период до его заключения, это не означает, что еще до заключения договора у них возникла обязанность его исполнять. А значит, нельзя потребовать примения договорных санкций за нарушение, которое произошло до заключения договора.

Пример из практики: суд отказал во взыскании неустойки за то, что арендатор не вносил арендную плату до заключения договора

Стороны заключили договор аренды здания и распространили его действие на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приемки-передачи здания. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, но суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания договорной неустойки. Суд первой инстанции не имел «оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Совет

Закон допускает, чтобы на отношения, возникшие до заключения договора, распространялись положения, указанные в договоре (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если стороны заинтересованы в этом, в текст договора необходимо включить специальную оговорку:

«Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора».

Напротив, если стороны не заинтересованы в применении правила о распространении договора на ранее возникшие отношения, никаких особых оговорок не требуется. В то же время, если есть опасения, что какие-либо из условий договора суд может расценить как распространяющие его действие на прошлый период, можно внести в договор пункт:

«Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим исключительно после заключения настоящего договора».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.