Строительство МКД

43

Вопрос

Физ. лицом с целью приобретения жилого помещения заключен договор паевого участия. По договору Кооператив принимает на себя обязательства по финансированию строительства объекта (многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями), передаче в собственность Члену кооператива в собственность конкретной квартиры, с конкретными параметрами и в конкретные сроки. Член кооператива обязуется оплатить вступительный (5 000 руб.) и паевой взнос (3 100 000 руб), паевой взнос уплачивается в рассрочку ежемесячно, по графику. По сути, указанный договор является договором долевого участия в строительстве. В Росреестре не зарегистрирован. Вопрос: прошу дать рекомендации и подборку судебной практики по переквалификации договора паевого участия в договор долевого участия в строительстве и применении к указанным правоотношениями ЗОЗПП и 214-ФЗ.

Ответ

В данном случае нельзя утверждать, что договор паевого участия, безусловно может быть переквалифицирован в договор долевого строительства.

Это объясняется тем, что ст.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ допускает, наряду с договорами долевого участия привлекать денежные средства граждан для строительства МКД жилищно-строительными кооперативами в соответствии с законодательством, регулирующим деятельность таких кооперативов. Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регулируются. На это указано п.11 Обзора Президиума ВС РФ от 04.12.2013, в связи с чем, суд может и отказать в переквалификации договора.

Дело в том, что права членов ЖСК регулируются уставом общества, заключенным договором, ст.ст.110-134 ЖК РФ и общими нормами гражданского законодательства. Долевое же участие в строительстве регулируется нормами ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Относительно возможности предъявления ЖСК требований, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, то в п.7 Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 дополнительно разъяснено, что законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях (см. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.06.2014 № 33-6645/14). На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве жилья.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ОБЗОР ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 04.12.2013

<…>

«11. Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.*

На основании соглашения о перемене лиц в договоре о внесении паевых взносов к Ш. перешло право требования к жилищно-строительному кооперативу "Южный" передачи в собственность на условиях договора квартиры в жилом доме, строительство которого названный ЖСК обязался осуществить в предусмотренный договором срок. Поскольку квартира ему не была своевременно передана, Ш. обратился в Ленинский районный суд города Екатеринбурга с иском к ЖСК "Южный" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, внесенными по договору о внесении паевых взносов, и компенсации морального вреда. Решением суда с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи члену кооператива квартиры и компенсация морального вреда.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда отменила решение районного суда, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш. по следующим основаниям.

Несмотря на заявленное истцом требование о взыскании процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ за неисполнение денежного обязательства, районным судом сделан вывод о том, что у ответчика возникла просрочка исполнения договорных обязательств. Суд по собственной инициативе применил положения части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и взыскал с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи члену кооператива пая в виде квартиры, для чего у суда оснований не имелось.

Названный Закон предусматривает в качестве самостоятельного способа привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, из содержания договора о внесении паевых взносов, а также Устава ЖСК "Южный" следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, которые не подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Поскольку ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки. Учитывая, что на спорные правоотношения положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не распространяются, также отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда*».

09.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль