НДФЛ при продаже земельного участка

273

Вопрос

Какой размер НДФЛ при продаже земельного участка платит собственник, если он является пользователем 10 лет, а право собственности оформил только в 2015 году. Сумма продажи 100 000 рублей.

Ответ

Учитывая, что участок находился в собственности менее 3-х лет, продавец по общему правилу должен уплатить НДФЛ в размере 13 % от полученного дохода. Однако продавец вправе уменьшить свои налогооблагаемые доходы.

Так, резидент может их уменьшить доходы одним из двух способов:

либо на имущественный налоговый вычет;

либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений п.3 ст.210 и п.п.2 п.2 ст.220 НК РФ.

В отношении проданного участка, максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в п.п.1 п.2 ст.220 НК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

«Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.*

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

  • доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
  • доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 13 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более трех лет, а достроенная – менее трех лет

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденныхприказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ (ст. 219 НК РФ).

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека три года и более, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131,164219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Однако такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде. Арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Ситуация: нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи имущества, которое человек приобрел, будучи предпринимателем, а продавал, когда уже прекратил предпринимательскую деятельность

Да, нужно, причем независимо от срока владения таким имуществом. При этом воспользоваться имущественным вычетом не удастся.

Человек владел имуществом более трех лет.

По общему правилу доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более трех лет, НДФЛ не облагаются (абз. 1 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые при реализации имущества, которое используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности (абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А раз так, в рассматриваемой ситуации человек обязан заплатить НДФЛ.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060 и от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365.

Человек владел имуществом менее трех лет.

В этом случае также придется заплатить НДФЛ (ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом уменьшить доходы от продажи на имущественный вычет не удастся. Имущественный вычет не положен тогда, когда доходы получены от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ситуация: нужно ли заплатить НДФЛ с платежей по договору ренты как с дохода от продажи квартиры

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не признают, но заплатить НДФЛ с них придется. Только если в договоре предусмотрена отдельная плата именно за выкуп квартиры, эту сумму облагают НДФЛ как доходы от продажи имущества.

Чтобы разобраться с налогом, изучите внимательно условия договора.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. При этом плательщик обязуется в ответ периодически выплачивать получателю ренту. Ее общая сумма заранее не известна. Все зависит от продолжительности действия договора. Фактически рента – это плата за право получить имущество безвозмездно или по сниженной цене. Поэтому-то ренту нельзя приравнять к доходу от реализации имущества.

Так какой доход считать полученным от продажи имущества? Отдельный платеж за выкуп имущества, который специально прописан в договоре. К примеру, с такой формулировкой: «Плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты 10 процентов рыночной стоимости квартиры».

Такой вывод следует из пункта 3 статьи 424, статей 583 и 585 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, у получателя по договору ренты доход может возникнуть по двум основаниям: от ренты и от платы за передачу имущества в собственность. Это разные виды доходов, и облагают их по-разному.

НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность

Этот доход контролеры признают как доход от продажи имущества. Поэтому НДФЛ с него платят в общем для доходов от продажи порядке. Такой доход можно уменьшить на расходы или применить к нему имущественный вычет. А если имущество принадлежало получателю ренты более 3 лет, то не платить НДФЛ вовсе.

Это следует из пункта 17.1 статьи 217 и статьи 220 Налогового кодекса РФ.

НДФЛ с ренты

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не являются. Поэтому, к примеру, применить имущественный вычет к ним нельзя. На это указано в письмах Минфина России от 27 января 2015 г. № 03-04-07/2785 и ФНС России от 9 февраля 2015 г. № БС-4-11/1833.

НДФЛ с ренты нужно заплатить по ставке 13 процентов на общих основаниях. Декларируйте этот доход ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. А потом не позже 15 июля заплатите налог. Это следует из статей 228 и 229 Налогового кодекса РФ.

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ).Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

  • либо на имущественный налоговый вычет;
  • либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)

Да, можно.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
  • на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
  • на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.

В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.

Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.

Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.

Имущество перешло по наследству

Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при продаже жилья, которое перешло в собственность по наследству

Да, можно.

Имущественный вычет при продаже имущества предоставляется его собственнику. Способ приобретения имущества (покупка, мена, наследование и т. п.) значения не имеет. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры по договору мены

Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

По договору мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Товары, передаваемые по договору мены, признаются равноценными, если самим договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Размер дохода в таком случае равен стоимости полученного имущества (п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г., который доведен письмом ФНС России от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206до налоговых инспекций для использования в работе).

Когда же по условиям договора товары признаются неравноценными, то сторона, передающая более дешевый товар, должна доплатить другой стороне разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). В таком случае налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты (п. 1 ст. 210 НК РФ).

При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Это правило в полной мере применяется при передаче квартиры по договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФп. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г.).

Размер вычета зависит от срока нахождения квартиры в собственности. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета будет равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека, который ее передает, превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 и пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, человек имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 3 июля 2012 г. № 03-04-05/7-832от 8 октября 2010 г. № 03-04-05/9-610от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры по договору мены. Обмениваемое имущество признается равноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2004 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб.

В 2015 году он решил обменять ее на равноценную (однокомнатную), только в другом районе.

Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Она соответствует уровню рыночных цен. Стороны признали товары, передаваемые по договору мены, равноценными.

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова более трех лет. Поэтому платить НДФЛ с доходов, полученных по договору мены, Беспалову не придется.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры по договору мены. Обмениваемое имущество признается неравноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2013 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб. В 2015 году он решил обменять ее на двухкомнатную. Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Стоимость двухкомнатной квартиры передающая сторона оценила в 2 100 000 руб. Стоимости передаваемых квартир соответствуют уровню рыночных цен.

По договору мены Беспалов доплачивает стороне, передающей двухкомнатную квартиру, разницу в стоимости между передаваемой и получаемой квартирами в сумме 600 000 руб. (2 100 000 руб. – 1 500 000 руб.).

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова менее трех лет. Поэтому размер имущественного налогового вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, Беспалов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры

Как определить трехлетний срок

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности у резидента более трех лет непрерывно. Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2012 года и будет продано 20 июля 2015 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).

Отсчитывайте трехлетний срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями219223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:

Право собственности на объект получено День, с которого отсчитывается трехлетний срок владения Официальная позиция
При объединении нескольких объектов в один Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (объединенный) объект Письмо Минфина России от 10 апреля 2014 г. № 03-04-05/16457
При разделе одного объекта на несколько Раздел земельного участка Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект Письмо Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 20 февраля 2014 г. № БС-4-11/2957
Раздел остальной недвижимости

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо ФНС России от 20 августа 2015 г. № ПА-4-11/14755
При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении супругами.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153
При выделении объекта из общей долевой собственности (т. е. выдел доли в натуре) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (выделенный) объект Письма Минфина России от 21 февраля 2014 г. № 03-04-05/7487от 5 сентября 2013 г. № 03-04-05/36685
В результате перевода жилья в состав нежилых помещений Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилое помещение Письмо Минфина России от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329
В порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая площадь) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного Письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695
В наследство (не от супруга) По общему правилу – день смерти наследодателя Статья 1114пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, письма Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303от 26 марта 2013 г. № 03-04-05/5-291
Когда наследуешь долю в имуществе, в котором уже владел долей до смерти наследодателя, – дата регистрации в ЕГРП прав собственности на свою первоначальную долю Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654
В наследство от супруга. Унаследованный объект приобретен в течение брака и был зарегистрирован на супруга Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его приобретении умершим супругом. Момент выдачи свидетельства в связи с изменением состава собственников или смерти наследодателя значения не имеют Письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326
В судебном порядке Дата вступления в силу решения суда Письма Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067
По договору с жилищно-строительным кооперативом Дата, когда выполнены два условия одновременно: полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры Письмо Минфина России от 30 декабря 2014 г. № 03-04-05/68492
По окончании строительства жилого дома, который приобрели как объект незавершенного строительства Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. То есть дата, которая указана в новом свидетельстве Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517
При покупке супругами в совместную собственность с дальнейшей сменой ее на долевую

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности.

Если супруги меняют вид собственности с совместной на долевую, это не прерывает срок нахождения имущества в собственности. Даже если доли стали неравными

Письмо Минфина России от 4 марта 2015 г. № 03-04-05/11207
При переоформлении прав собственности на отдельные комнаты в квартире в общедолевую собственность (заключении соглашения об образовании общей долевой собственности на имущество) Дата регистрации прав собственности на долю Письмо Минфина России от 24 марта 2015 г. № 03-04-05/16156

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.). Подробнее об этом см. таблицу.

Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Главбух советует: если в течение года человек продал два объекта недвижимости, выгодно по одному объекту заявить имущественный вычет, а по другому уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение.

Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 сентября 2013 г. № 03-04-05/39795от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873.

При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164.

Пример расчета вычета по НДФЛ по доходам от продажи имущества

В текущем году А.В. Львов (резидент России) продал несколько объектов имущества, находившихся у него в собственности менее трех лет:

  • квартиру – доход составил 1 000 000 руб.;
  • жилой дом – доход составил 2 000 000 руб.;
  • два автомобиля – доход составил 600 000 руб.

Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб. Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет.

В декларации по НДФЛ за год Львов отразил полученные доходы и указал:

  • сумму имущественного налогового вычета по доходам от продажи жилого дома – 1 000 000 руб.;
  • сумму документально подтвержденных расходов по доходам от продажи квартиры – 800 000 руб.;
  • сумму имущественного налогового вычета по автомобилям – 250 000 руб.

Налогооблагаемый доход составил:

  • по продаже дома и квартиры – 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб. – 800 000 руб.);
  • по продаже автомобилей – 350 000 руб. (600 000 руб. – 250 000 руб.).

Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.).

Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.).

Налоговая база, с которой Львов должен заплатить НДФЛ по всем сделкам продажи имущества, равна 550 000 руб. (3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.).

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже жилого дома. Человек приобрел не завершенный строительством дом, после окончания строительства (через несколько лет) гражданин получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

Если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

При продаже объектов недвижимости человек вправе получить имущественные налоговые вычеты. Размер вычетов зависит от категории объекта и срока, в течение которого он находился в собственности человека (подп. 1 п. 1подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если объект недвижимости – жилое помещение, которое находилось в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб.

Если объект недвижимости – нежилое помещение, в том числе недостроенный дом, который находился в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 250 000 руб.

Такие условия предоставления имущественных вычетов следуют из положений подпункта 1пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждены письмом Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611).

Независимо от категории при продаже имущества, которое находилось в собственности три года и более, платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Срок нахождения в собственности объекта недвижимости следует считать начиная со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Дата получения права собственности на нежилое здание в данном случае значения не имеет.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

Пример определения размера имущественного вычета при продаже жилого дома. Человек приобрел неоконченный строительством жилой дом и получил право собственности на нежилое здание, а после окончания строительства получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

П.А. Беспалов (резидент России) в 2012 году приобрел здание, не оконченное строительством (10% готовности). В этом же году Беспалов получил свидетельство о праве собственности на нежилое здание.

В апреле 2015 года Беспалов по окончании строительства получил право собственности на жилой дом. В декабре 2015 года дом был продан.

В связи с тем, что жилой дом находился в собственности Беспалова менее трех лет (с апреля по декабрь 2015 года), гражданин вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 00 руб.

Ситуация: можно ли вместо получения имущественного вычета уменьшить доходы от продажи автомобиля на расходы по его приобретению в другой стране. Автомобиль был в собственности менее трех лет

Да, можно.

Сумму, полученную от продажи имущества, можно уменьшить двумя способами:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Ограничения действуют только при продаже доли в уставном капитале и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. В этих случаях можно воспользоваться только вторым вариантом.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 и пунктом 3 статьи 214.1 Налогового кодекса РФ.

Конкретного перечня расходов, на которые можно уменьшить сумму, полученную от продажи имущества, нет. Под такими расходами понимаются, в частности, суммы, заплаченные продавцом при приобретении этого имущества.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, принимаемых к вычету, ограничена лишь суммой дохода от продажи. Она не зависит от срока нахождения имущества в собственности продавца.

Такие правила предусмотрены подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, к расходам, связанным с приобретением автомобиля, в частности, могут быть отнесены:

  • затраты, связанные с доставкой автомобиля из иностранного государства;
  • стоимость таможенного оформления автомобиля;
  • суммы оплаты услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей в соответствии с действующим законодательством;
  • затраты, связанные с улучшением потребительских качеств автомобиля.

Расходы на обязательное страхование автогражданской ответственности (ОСАГО) к расходам, связанным с приобретением автомобиля, не относятся.

Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 7 декабря 2009 г. № 03-04-05-01/864от 24 сентября 2007 г. № 03-04-05-01/314.

Если продают несколько собственников

Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.

Если имущество находится в совместной собственности, то при его продаже каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении. Об этом сказано в подпункте 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2015 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2013 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в совместную собственность.

При продаже квартиры муж и жена получили доход в одинаковом размере – по 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет.

По соглашению сторон супруги решили разделить право собственности на квартиру и имущественный вычет между собой пополам.

При подаче декларации каждый из них заявил имущественные налоговые вычеты по 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2 чел.).

Доход, уменьшенный на величину вычета, по каждому из супругов составил:
600 000 руб. – 500 000 руб. = 100 000 руб.

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, по каждому супругу составил:
100 000 руб. × 13% = 13 000 руб.

Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г. № БС-4-11/231), от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. Причем делать они это могут как отдельными договорами, так и одним договором, где поименован каждый продавец доли. Как в первом, так и во втором случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693,от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2015 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2013 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. × 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. × 40%).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет.

При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:

1 000 000 руб. × 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);

1 000 000 руб. × 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).

Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:

720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);

480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:

120 000 руб. × 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);

80 000 руб. × 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).

Ситуация: нужно ли распределять между супругами – совладельцами продаваемого имущества расходы, на которые один из них хочет уменьшить доходы от продажи. Имущество находилось в собственности менее трех лет. Платежные документы по расходам оформлены на второго супруга

Расходы не подлежат распределению между супругами, и уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится.

При продаже автомобиля, которым человек владел менее трех лет, налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить одним из двух способов:

  • воспользоваться имущественным вычетом в пределах 250 000 руб.;
  • исключить из доходов от продажи имущества сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Супруг, который хочет уменьшить полученные от продажи доходы каким-либо из этих способов, должен подать в налоговую инспекцию по местожительству декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220п. 3 ст. 228 НК РФ).

Вычет в пределах 250 000 руб. предоставляется независимо от того, за счет каких средств и в какой сумме были понесены расходы на приобретение проданного имущества. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Следовательно, супруг, который от своего имени продает имущество, оплаченное от имени второго супруга, вправе воспользоваться вычетом без каких-либо ограничений.

Уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится. Чтобы воспользоваться этим способом, понесенные расходы должны быть произведены супругом, который продает имущество. То есть расходы должны быть подтверждены документами, оформленными непосредственно на имя супруга, подающего декларацию по НДФЛ. Распределять эти расходы между супругами-совладельцами тоже нельзя. Это следует из буквального толкования положений подпункта 2пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Главбух советует: есть аргументы, которые позволяют одному из супругов уменьшить свой доход от продажи имущества, даже если документы, которыми подтверждены расходы на его приобретение, оформлены на другого супруга. Они заключаются в следующем.

Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым (совместной собственностью) независимо от того, на чье имя оно было приобретено либо от чьего имени было оплачено (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому в отношениях, связанных с приобретением имущества в совместную собственность и с реализацией совместно нажитого имущества, супруги, состоящие в зарегистрированном браке (в отсутствие брачного контракта), имеют равные права. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, при реализации совместно нажитого имущества один из супругов может претендовать на уменьшение налоговой базы по НДФЛ даже в том случае, если документы об оплате этого имущества были оформлены на имя другого супруга. Косвенно это подтверждается определением Конституционного суда РФ от 2 ноября 2006 г. № 444-О и постановлением Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. № 8184/07.

Однако такая позиция может привести к спору с налоговой инспекцией. Официальных разъяснений, которые позволяли бы одному из супругов уменьшать налоговую базу по НДФЛ за счет расходов, понесенных другим супругом, нет. Поэтому, рассматривая поданную декларацию, инспекция может отказать в применении этого способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ и ограничиться налоговым вычетом в пределах 250 000 руб. Обжаловать такое решение можно в порядке, установленном главой 19 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в каком размере можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры. Одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, а другая – менее трех лет

Если на момент продажи данная квартира оформлена как единый объект, то доход, полученный при ее продаже, не облагается НДФЛ. Если квартира продается отдельными долями, нужно учитывать срок владения продавцом каждой из долей.

Если квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то доход от ее продажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 12 ст. 209, п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ человек (резидент) вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если квартира находилась в собственности человека три и более года, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Значит, условия для применения имущественного налогового вычета отсутствуют.

По мнению финансового ведомства, обложение НДФЛ и применение вычета по нему зависят от способа оформления квартиры. Квартира может быть оформлена единым объектом (у гражданина одно свидетельство о праве собственности) или как несколько объектов − долей (на каждую долю выдано отдельное свидетельство о праве собственности).

Если на момент продажи квартира оформлена как единый объект, то для целей НДФЛ изменение состава собственников до ее продажи значения не имеет. Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Поэтому, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека три или более года, а другая доля – менее трех лет, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. Следовательно, применять имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации нет оснований. Такие выводы сделаны в письмах Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-530от 30 декабря 2010 г. № 03-04-05/7-765от 13 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-539 и ФНС России от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824.

В случае, когда квартира продается не как единый объект, а как отдельные доли, нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, то доход, полученный при ее продаже, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее трех лет, НДФЛ нужно заплатить. Следовательно, при продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее трех лет (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина России от 9 августа 2012 г. № 03-04-05/7-936от 19 июня 2009 г. № 03-04-05-01/474от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г. № 3-5-04/1248.

Сколько раз можно получать

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Кто предоставляет имущественный вычет

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2статьи 229 Налогового кодекса РФ.

Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
  • на приобретение самого жилищного объекта. Причем даже те, когда за жилье платили не деньгами, а векселем третьего лица (письмо ФНС России от 9 ноября 2015 г. № БС-3-11/4211).

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:

– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);

– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;

– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);

– стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);

– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);

– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);

– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. № 03-04-07/29913, которое доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 7 июля 2015 г. № БС-4-11/10707);

– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);

– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если имущество продаете по частям

Бывают ситуации, когда человек продает имущество по частям. Например, по одному договору без разделения цены купил землю и дом на ней, а затем часть земли продал. Или же просто купил земельный участок, разделил его на несколько и продает каждый участок отдельно.

Для таких ситуаций в налоговом законодательстве нет механизма распределения расходов. Вместе с тем, финансовое ведомство дало отдельные разъяснения по этому вопросу.

Так, если человек купил один земельный участок, разделил его на несколько и продает по частям, расходы на покупку распределить можно. Сделайте это пропорционально площади каждого участка. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 6 мая 2015 г. № 03-04-05/26012.

Когда же покупали землю и дом на ней без разделения цены, а затем часть земли или дом решили продать, расходы распределить не удастся (письмо Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411). Поэтому в такой ситуации воспользуйтесь правом на имущественный вычет в фиксированном размере.

Ситуация: можно ли доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы по ее страхованию и оценке. Расходы осуществлены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки

Нет, нельзя.

Доходы от продажи квартиры можно уменьшить лишь на те расходы, которые связаны с ее приобретением. Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

По мнению же контролирующих ведомств, расходы по страхованию и оценке недвижимости не связаны с приобретением квартиры. Хоть они и были оплачены по требованию банка с целью заключения договора ипотеки. Такой вывод представители Минфина России сделали в отношении затрат на страхование имущества в письме от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569. И несмотря на то что в этом письме ведомство дает разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

На предмет услуг оценщика и дополнительных видов страхования (личного и титульного) ведомство письменных разъяснений не давало. Однако исходя из позиции, изложенной вписьме Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569, и частных разъяснений специалистов контролирующих ведомств оплату услуг оценщика и страховых организаций отнести к расходам, связанным с приобретением имущества, также нельзя.

Несмотря на то что в законодательстве нет конкретного списка расходов или критериев, по которым такие расходы можно было бы отнести к связанным с приобретением квартиры, безопаснее все же руководствоваться разъяснениями Минфина России.

Также не имеет значения и то, что потратиться на страховку и оценку имущества пришлось, чтобы исполнить требование договора. Действительно, имущество, которое человек приобретает и передает в залог по договору ипотеки, должно быть оценено и застраховано. Такие требования установлены пунктами 1 и 3 статьи 9, подпунктом 9 пункта 1 статьи 14 и статьей 31 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Кроме того, в качестве условия заключения договора ипотеки банк может дополнительно, помимо страхования имущества, обязать человека застраховаться и от других рисков. Например, застраховать жизнь, здоровье и риск потери трудоспособности (личное страхование), а также риск утраты права собственности на заложенную недвижимость (титульное страхование). На практике все расходы по страхованию почти всегда оплачивает заемщик.

Тем не менее доходы от продажи квартиры нельзя уменьшить на расходы по страхованию и оценке независимо от того, что они оплачены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки.

Ситуация: как при продаже квартиры определить сумму расходов на ее приобретение. Продаваемая квартира была получена в порядке компенсации-возмещения за квартиру в снесенном доме

Сумму расходов определяйте исходя из договора купли-продажи квартиры в снесенном доме.

По общему правилу доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для случаев продажи квартир, полученных в порядке компенсации-возмещения, исключений или специальных норм налоговое законодательство не предусматривает.

При продаже квартиры, полученной в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме, человек вправе уменьшить доходы от ее продажи на расходы по приобретению жилой площади в снесенном доме. Подтвердить такие расходы можно договором купли-продажи старой квартиры.

Когда новую квартиру предоставили по договору мены, в расходы можно взять стоимость старой квартиры, прописанную в этом договоре. А если она в договоре не указана, в расчет возьмите рыночную стоимость.

Такие разъяснения даны в письмах Минфина России от 14 марта 2013 г. № 03-04-07/7757от 1 октября 2014 г. № 03-04-05/49104.

Вместе с тем налоговое ведомство придерживается иной позиции. Стоимость квартиры нужно определять исходя из условий договора с властями о ее передаче. В частности, если в договоре указано, что квартира передана по стоимости согласно справке БТИ, и нет условия о доплате (т. е. старая и новая квартиры равноценны), то для целей НДФЛ сумма расходов будет равна стоимости квартиры по оценке БТИ (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695).

Главбух советует: если имущество находилось в собственности человека менее трех лет, то иногда выгоднее учесть при расчете НДФЛ сумму расходов, связанных с приобретением. Так лучше поступить, если их сумма больше, чем фиксированный вычет.

Пример выбора оптимального варианта расчета НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности человека менее трех лет

П.А. Беспалов (резидент России) в 2014 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В 2015 году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.

Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.

Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:

(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 65 000 руб.

В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:

(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) × 13% = 39 000 руб.

Продажа имущества ликвидированной иностранной компании

Специальные нормы предусмотрены для граждан, которые получили доход от продажи имущества ликвидированной иностранной организации или структуры без образования юридического лица. При условии что сами граждане являлись ее акционером (участником, пайщиком, учредителем или контролирующим лицом), а имущество освобождалось от налогообложения по нормам пункта 60 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Такие доходы можно уменьшить на сумму, которая равна стоимости имущества на дату ликвидации иностранной компании по данным ее учета. Одно условие: эта сумма не должна быть выше рыночной цены имущества, которую определяют по правилам статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

Такой порядок установлен подпунктом 2.1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Декларация по форме 3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества (п. 3 ст. 228п. 1 ст. 229 НК РФ). Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ см. Как сдать декларацию по НДФЛ.

Ситуация: нужно ли ежегодно представлять декларации по форме 3-НДФЛ, чтобы уменьшить облагаемый доход от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Имущество, которое было в собственности менее трех лет, продано в рассрочку на несколько лет

Да, нужно.

При продаже имущества на гражданина возлагается обязанность:

  • рассчитать и заплатить в бюджет НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Расчет и уплата НДФЛ производится гражданином исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 223, п. 2подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). При продаже имущества с рассрочкой платежа налоговая база рассчитывается отдельно по доходам соответствующего года (п. 3 ст. 225 НК РФ). Поэтому налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подавать по итогам каждого года, в котором поступает оплата.

При расчете налога с дохода от продажи имущества человек может воспользоваться правом уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Порядок реализации такого права в случае рассрочки платежа положениями статьи 220Налогового кодекса РФ не определен. Однако основываясь на принципах равенства налогового бремени, порядок расчетов при реализации имущества не должен влиять на право гражданина уменьшить облагаемый доход на подтвержденные расходы. Например, при продаже одного и того же объекта величина налога, уплаченного как с единовременно полученного дохода, так и с дохода, полученного в рассрочку, не должна отличаться. Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 3 Налогового кодекса РФ, абзаца 3 пункта 2 постановления Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П.

Таким образом, несмотря на то, что расчеты за проданное имущество производятся в рассрочку, ежегодная обязанность по определению налоговой базы по НДФЛ связана с одним и тем же проданным объектом имущества. А значит, в последующих налоговых периодах доходы от полученных платежей в рамках одного и того же договора можно уменьшить на документально подтвержденные расходы. В каком порядке это делать, Налоговый кодекс РФ не определяет. Поэтому человек может сам решить, когда и какие суммы принимать в счет расходов. Такой вывод следует из письма Минфина России от 2 февраля 2015 г. № 03-04-07/3957 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 11 февраля 2015 г. № БС-4-11/2049).

Удобнее всего будет поступать так: принимать в расходы ту же сумму, что и исчислена к уплате (если, конечно, оставшейся суммы неиспользованных расходов хватит на это). При таком подходе до того момента, пока имеющиеся у человека расходы не будут использованы полностью, сумма налога к уплате будет равняться нулю. Следовательно, в декларации за отчетный год, в частности, отразите:

  • в качестве облагаемых доходов – полученные за текущий год платежи за проданное в рассрочку имущество;
  • в качестве расходов, уменьшающих доходы текущего года, – расходы, связанные с приобретением проданного имущества (в пределах платежей текущего года за проданное в рассрочку имущество).

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подавать по итогам каждого года, в котором получен доход, независимо от того, что налоговая база может быть равна нулю.

Подтверждающие документы

В зависимости от того, каким способом человек решит уменьшить полученные от продажи имущества доходы (на имущественный вычет или документально подтвержденные расходы), пакет документов, который нужно сдать в инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, будет различным.

Если заявлен имущественный вычет, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности.

Такой порядок следует из подпунктов 67 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Есть случаи, когда получить вычет можно без платежных документов на его приобретение. Это продажа имущества, которое гражданин получил в счет погашения долга.

Например, суд взыскал с организации задолженность по зарплате, в результате чего гражданин получил комнату, которая раньше принадлежала его работодателю. Продав эту комнату, гражданин имеет право на вычет. Расходом на ее приобретение будет сумма долга. В таком случае достаточно акта приемки-передачи (п. 16 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г., который доведен письмом ФНС России от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206 до налоговых инспекций для использования в работе).

Ситуация: какими документами можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности для получения имущественного налогового вычета при его продаже

Конкретный перечень документов, которыми можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности, законодательством не определен. Как правило, это документы, подтверждающие покупку и продажу имущества. На основании даты, указанной в них, можно сделать вывод о сроке нахождения имущества в собственности.

К подтверждающим документам можно отнести, в частности:

  • договор купли-продажи;
  • справку-счет;
  • товарный (кассовый) чек;
  • акт закупки у физического лица;
  • другие документы, свидетельствующие о приобретении и продаже имущества.

Срок владения объектом недвижимости (домом, квартирой и т. п.) нужно считать со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письма Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86). Поэтому документом, подтверждающим этот срок, будет свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).

Такой порядок следует из подпунктов 67 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 20 декабря 2013 г. № 03-04-07/56452.

Способы сдачи декларации 3-НДФЛ

Декларацию и все остальные документы на получение имущественного вычета можно представить в налоговую инспекцию лично (через представителя), выслать почтовым отправлением с описью вложений или передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Ситуация: нужно ли для получения имущественного налогового вычета при продаже имущества представить в налоговую инспекцию оригиналы документов или достаточно их копий

При личном визите в инспекцию возьмите с собой и оригиналы, и копии.

Копии документов заверьте собственноручно. Для этого поставьте отметку «Верно», свою подпись, ее расшифровку (инициалы, фамилию), а также дату заверения вами копии. Такой порядок предусмотрен требованиями к оформлению организационно-распорядительной документации (п. 3.26 ГОСТ Р 6.30-2003, утвержденного постановлением Госстандарта России от 3 марта 2003 г. № 65-ст).

Инспектор поставит на копиях отметку об их соответствии оригиналам, а оригиналы вернет.

Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 31 августа 2006 г. № САЭ-6-04/876, в котором рассмотрена аналогичная ситуация по получению социальных налоговых вычетов.

Документы можно отправить в налоговую инспекцию по почте. В этом случае к декларации нужно приложить копии документов, заверенные записью «Копия верна». Однако в данном случае нужно быть готовым, что инспектор вправе запросить для проверки оригиналы документов (ст. 88 НК РФ).

Уплата НДФЛ

Если по данным декларации по форме 3-НДФЛ налог в бюджет нужно будет доплатить, сделать это следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК РФ)».

08.02.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.