Субаренда участка

45

Вопрос

Вопрос по передаче земли в субаренду без согласия арендодателя (собственника). В 2008 году одна организация (назовем её "А") взяла в аренду земельные участки сельскохозяйственного значения из фонда перераспределения на 49 лет. О чем имеются 6 заключенных и прошедших регистрацию договоров. В 2014 году, в связи с уходом из данного региона организация А уступает свои права и обязанности по этим 6 договорам организации Б. Что так же подтверждается договорами прошедшими гос регистрацию. Сейчас организация Б хочет сдать часть арендуемых земель в субаренду организации С. В договорах аренды нет прямого запрета на передачу земель в субаренду. Там про субаренду вообще ничего не сказано. Есть п.2 ст.615 ГК который говорит нам о том, что при передаче арендуемого имущества в субаренду необходимо получить согласие собственника. Однако есть п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, который говорит нам о том, что землю можно сдать в субаренду если нет прямого запрета на субаренду в договоре. Единственное необходимо уведомить о сделке Арендодателя (собственника). Вопрос - не противоречат ли данные статьи друг другу? Можно ли сдать в субаренду земли с/х назначения без согласия собственника просто его уведомив о факте передачи земли субарендатору (если нет прямого запрета на субаренду в договоре аренды)? Пройдут ли такие договоры субаренды гос. регистрацию?

Ответ

Положения п.2 ст.615 ГК РФ и п.6 ст.22 ЗК РФ не противоречат друг другу.

Это объясняется тем, согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Это означает, что при аренде земли применяются не общие нормы ГК РФ, а специальные нормы, предусмотренные земельным законодательством. На это, дополнительно указано и в п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.

Таким образом, если договором аренды не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду, в силу п.6 ст.22 ЗК РФ в субаренду можно передать участок и без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Росреестр должен зарегистрировать такой договор – см. Постановление ФАС ВВО от 02.08.2013 № А79-11107/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ, ВАС РФ ОТ 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

«15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.*

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка».

05.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль