Долевое строительство

100

Вопрос

Компания (ООО) является застройщиком и реализует объекты долевого строительства по ФЗ-214. Она же имеет агентский договор, согласно которому другая компания занимается поиском клиентов для заключения договоров долевого участия с застройщиком. Вопрос: не противоречит ли законодательству перечисление денежных средств в счет оплаты цены ДДУ на расчетный счет Агента? Агент впоследствии перечисляет деньги на р/с застройщика, удерживая свою комиссию.

Ответ

Условие о перечислении денежных средств на расчетный счет агента в счет оплаты цены договора долевого участия в строительстве влечет риск привлечения агента к ответственности по ст.14.28 КОАП РФ.

Суды это мотивируют тем, что в силу ч.2.1 и 2.2 ст.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч.2 ст.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Таким образом, если денежные средства получены агентом, не являющимся застройщиком, а значит способом, отличным от указанных в ч.2 ст.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, имеется риск привлечения агента к ответственности – см. Постановление Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 307-АД15-15443, Постановление АС СЗО от 01.10.2015 № А13-17674/2014, Постановление 13 ААС от 18.10.2013 № А56-23456/2013. Однако следует отметить, что в данных судебных спорах рассмотрены ситуации, когда агент привлекал денежные средства, в отсутствии разрешения на строительства у застройщика.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 307-АД15-15443

«Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, предусмотренных этой статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Оценив представленные доказательства, проанализировав условия агентского договора от 11.12.2013 № 11/12/13-В,договора бронирования квартиры от 07.03.2014 № 328Б/Н, договора участия в долевом строительстве от 01.04.2014 № 328/Н, суды пришли к выводу о наличии в действиях заявителя состава вмененного административного правонарушения, поскольку денежные средства гр. Иваковой Л.Е. получены обществом (агентом), не являющимся застройщиком, на основании договора бронирования квартиры, а значит способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве.*

При этом суды указали, что отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на момент заключения договора бронирования не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан.

На основании изложенного отклоняется доводы общества о том, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника*».

04.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.