Увеличение арендной платы

322

Вопрос

Между Арендодателем и Арендатором 01.12.14г. заключен договор аренды автотранспортных средств без экипажа сроком на один год. Размер арендной платы указывается в счетах-фактуре (в договоре не указаны чьих, но предположительно Арендодателя. В период с 01.12.14 по 30.04.15 Арендодателем ежемесячно выставлялись счет-фактуры за аренду транспортных средств: декабрь - 35 тысяч руб., январь -37 тысяч руб., февраль - 42 тысячи руб., март-40 тысяч, апрель - 39 тысяч руб.. Арендатором сумма не оспорена и уплачена Арендодателю. В мае 2015 года Арендодатель выставил счет-фактуру за аренду транспортных средств за май месяц в размере 440 тысяч руб. Арендатор просил обосновать Арендодателя резкое увеличение арендной платы и отказался оплачивать аренду за май 2015г. В дальнейшем Арендодатель произвел рыночную оценку арендной платы транспортных средств, где ежемесячный размер арендной платы за арендуемые транспортные средства составил 390 тысяч рублей. Правомерны ли действия Арендодателя по увеличению стоимости арендной платы практически в десять раз в течение одного календарного года? И обязан ли Арендатор их уплачивать? Вправе ли Арендатор оплачивать арендные платежи исходя из среднего размера ранее уплаченных платежей, т.е. 35- 42 тысячи рублей?

Ответ

Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.

Для определения правомерности действий Арендатора Вам необходимо провести анализ средних рыночных цен за аренду аналогичного транспортного средства без экипажа.

Вам имеет смысл сравнить то, насколько Арендодатель повысил размер арендной платы, с изменением средних рыночных ставок за аналогичное имущество в той же местности, за соответствующий период. Если окажется, что в результате непропорционального увеличения арендная плата существенно превысила средние рыночные ставки, имеет смысл обратиться в арбитражный суд с требованием о признании произведенного арендодателем увеличения арендной платы незаконным.

Дело в том, что при описанных обстоятельствах арбитражный суд может усмотреть в действиях Арендодателя злоупотребление своим правом на увеличение арендной платы. В таком случае арбитражный суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ откажет Арендодателю во взыскании арендной платы в той части, которая превышает средние рыночные ставки. Такая правовая позиция изложена в п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Арендатор может оплачивать арендные платежи исходя из среднего размера ранее уплаченных платежей, при этом Арендодатель сможет потребовать разницу через суд. Также Арендодатель сможет потребовать неустойку по договору.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как арендатору транспортного средства без экипажа предотвратить повышение арендной платы

«Договор аренды (в т. ч. транспортного средства), как правило, предполагает длительные отношения. При этом арендатор заинтересован в том, чтобы размер арендной платы по уже заключенному договору не увеличивался. Арендатор часто является «слабой стороной» в договоре, поэтому закон предоставляет ему ряд важных гарантий, при помощи которых он может возразить на требование арендодателя увеличить размер арендной платы.

Ограничения на изменение арендной платы

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.

1. Способ определения арендной платы по договору может быть изменен только законом или по соглашению сторон. Если в договоре закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это само по себе не предоставляет арендодателю право менять сам способ установления размера этой платы. Например, если в договоре арендная плата установлена в твердой сумме, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить способ определения арендной платы и вместо твердой суммы установить порядок исчисления размера арендных платежей. Такая правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А72-6461/2008.

2. Размер арендной платы по соглашению сторон договора может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по инициативе арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Обоснование

Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66; постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2012 г. по делу № А40-13163/10-3-93).

Однако в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год).

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что арендодатель в одностороннем порядке не вправе менять размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. по делу № А40-13173/10-11-43).

Внимание! Если арендодатель желает повысить арендную плату в одностороннем порядке и предлагает подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, то арендатору не нужно соглашаться на это. В противном случае у арендатора могут возникнуть серьезные риски

Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Арендатору нужно иметь в виду, что подписывать такое соглашение не в его интересах.

Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон. В таком случае суд, вполне возможно, встанет на позицию арендодателя, который в данном случае формально будет прав.

Кроме того, если даже в договоре предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, то такое право все равно не является неограниченным.

Совет

Арендатору имеет смысл сравнить то, насколько арендодатель повысил размер арендной платы, с изменением средних рыночных ставок за аналогичное имущество в той же местности за соответствующий период. Если окажется, что в результате непропорционального увеличения арендная плата существенно превысила средние рыночные ставки, имеет смысл обратиться в арбитражный суд с требованием о признании произведенного арендодателем увеличения арендной платы незаконным.

Дело в том, что при описанных обстоятельствах арбитражный суд может усмотреть в действиях арендодателя злоупотребление своим правом на увеличение арендной платы. В таком случае арбитражный суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет арендодателю во взыскании арендной платы в той части, которая превышает средние рыночные ставки. Такая правовая позиция изложена в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды*».

26.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль