Долевое строительство

216

Вопрос

Застройщик нарушает обязательства по сроку сдачи дома в эксплуатацию. Им за 2 месяца до истечения предусмотренного срока направлено в адрес Участника долевого строительства письмо об изменении срока и предложено заключить дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока. Является ли данное предложение обязательным (и надо ли его подписывать) в случае, если Участник долевого строительства не желает расторгать ДДУ, а хочет "получить квартиру"? Лишится ли Участник долевого строительства, подписав данное соглашение, права на взыскание неустойки? На какие компенсационные выплаты он может рассчитывать? Позиция Участника долевого строительства: не расторгать договор, а дождаться окончания стройки и введения дома в эксплуатацию.

Ответ

Подписание дополнительного соглашения о продлении срока передачи квартиры является правом дольщика, а не обязанностью.

Это объясняется тем, что если дольщик откажется от подписания нового соглашения, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры останется прежним. Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства (см., например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.11 № 33-19056). Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у дольщика будет право взыскать неустойку предусмотренную ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ или расторгнуть договор в соответствии с ч.1 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ и потребовать взыскания процентов по ч.2. ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Помимо выплаты неустойки, застройщик будет обязан возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы (в случае взыскания неустойки в судебном порядке).

Но если дольщик подпишет допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.

Однако в случае отказа дольщика от подписания доп.соглашения о продлении сроков, застройщик может обратиться в суд с иском о понуждении к подписанию доп.соглашения.

К примеру, в п.24 обзора судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 04.12.2013 рассматривая спор с застройщиком ООО «КраснодарФинСтрой» указал, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст.451 ГК РФ). Верховный суд, отменяя ранее принятые решения разъяснил, что руководствуясь нормами ст.451 ГК РФ и принимая решение о понуждении дольщика заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора. Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

В Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 22.08.2013 № 33-17929/13 суд также отказал в иске застройщику об обязании подписать дольщика доп.соглашение о продлении сроков передачи квартиры в связи с изменением проектной декларации.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Долевое участие в строительстве жилья.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства

<…>

«Долевое строительство – по-прежнему самый доступный способ приобретения собственного жилья, несмотря на многочисленные нарушения со стороны застройщиков. Этот ликбез поможет отстоять свои права в спорных ситуациях.

1. Хочу купить квартиру в строящемся доме. Но понравившийся мне вариант застройщик продает только по предварительному договору купли-продажи (основной договор купли-продажи будет заключен после сдачи дома в эксплуатацию). Но я слышал, что продавать квартиры в строящихся домах можно только по договору участия в долевом строительстве. Значит, предварительный договор в этом случае незаконен? Что мне грозит, если я все-таки его заключу?

Вопрос о возможности использования в данном случае предварительного договора купли-продажи является дискуссионным. Действительно, часть 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон № 214-ФЗ) запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи (то есть не на основании договора участия в долевом строительстве или жилищных сертификатов). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение этих требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина. Однако многие застройщики полагают, что этот запрет не распространяется на предварительные договоры купли-продажи квартир. Дело в том, что предмет такого договора – не привлечение денежных средств граждан для строительства с последующим получением квартиры, а заключение в будущем (обычно после того как застройщик оформит свое право собственности на сданный в эксплуатацию дом) договора купли-продажи готовой квартиры. Если застройщик привлекает денежные средства по предварительному договору, то они выполняют обеспечительную, а не платежную функцию. Суды нередко поддерживают эту позицию и не считают предварительные договоры купли-продажи противозаконными и ничтожными (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.11 № 33-15839/11) либо притворными сделками, прикрывающими договор участия в долевом строительстве (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.07.11 № 10517). Для вас как для приобретателя квартиры вариант предварительного договора купли-продажи гораздо менее надежен, чем договор о долевом участии, потому что, соглашаясь на предварительный договор, вы лишаетесь возможности использовать гарантии, предоставленные дольщикам законом № 214-ФЗ . Например, договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры сразу с несколькими лицами: после регистрации первого договора последующие сделки с тем же самым объектом просто не зарегистрируют. А предварительный договор регистрации не требует, поэтому покупатель не застрахован от того, что его квартира будет продана таким же способом еще кому-то.

2. У меня заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик должен был передать квартиру по акту еще полгода назад, но этого не произошло. Он ссылается на то, что сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушает субподрядчик. Я могу получить компенсацию, если договор не предусматривает неустойку за просрочку?

Да, можете. Во-первых, вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, если вы приобретаете квартиру для личных нужд, то на ваши отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что помимо неустойки вы можете потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1). Причем ссылки застройщика на срыв сроков из-за субподрядчика не освобождают его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 6 обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.12). Однако суды, как правило, значительно снижают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Так, в одном из дел сумма неустойки за нарушение срока передачи квартиры с 800 тыс. рублей была снижена до 70 тыс. рублей (определение Липецкого областного суда от 05.12.11 по делу № 33-3374/2011).*

3. Застройщик не укладывается в установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию и предлагает подписать допсоглашение с новым сроком передачи квартиры, ссылаясь на то, что он продлил срок разрешения на строительство дома. Обязан ли я подписывать такое допсоглашение? Могу ли я вообще отказаться от участия в таком долгострое?

Подписание допсоглашения о продлении срока передачи квартиры является вашим правом, а не обязанностью. Если вы откажетесь от подписания, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры останется прежним. Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства (см., например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.11 № 33-19056). Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у вас будет право взыскать неустойку (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но если вы подпишете допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока (п. 1 ст. 453 ГК РФ) и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.*

Вы можете без каких-либо штрафных санкций во внесудебном порядке отказаться от договора, когда просрочка застройщика по передаче квартиры составит два месяца и более (п. 2 ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Для этого нужно просто уведомить застройщика об одностороннем отказе от договора способом, подтверждающим факт его получения застройщиком (например, заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении). Договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления (п. 3 ст. 450 ГК РФ, определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.11 № 33-14688/2011). Если же установленный в договоре срок передачи вам квартиры еще не наступил, но строительство приостановлено и очевидно, что застройщик не сможет передать вам квартиру в срок, то вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 закона № 214ФЗ).

4. В какой срок застройщик обязан вернуть мне деньги в случае расторжения мною договора?

Если вы во внесудебном порядке отказываетесь от договора в случаях, предусмотренных в части 1статьи 9 закона № 214-ФЗ, то в течение 20 рабочих дней после расторжения договора (то есть получения от вас уведомления о расторжении) застройщик обязан вернуть вам деньги, а также проценты из расчета 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Проценты начисляются за период с того дня, когда вы заплатили деньги застройщику, до дня их возврата вам. Если вы расторгаете договор в судебном порядке, то застройщик обязан вернуть вам деньги с процентами, начисленными по таким же правилам, в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

5. Как обязать дольщика передать мне квартиру, если дом уже построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, срок передачи квартиры наступил, но застройщик тянет время?

В этом случае можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру (определение Московского городского суда от 06.09.11 № 33-28390)».

2.Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

«Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?

Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).*

Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).

Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше»

3.ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 04.12.2013

<…>

«24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).Договором участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, заключенным между Т. и ООО "КраснодарФинСтрой", определен срок передачи квартиры Т. Впоследствии ООО "КраснодарФинСтрой" в проектную декларацию по проектированию и строительству указанного дома внесены изменения, согласно которым срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Изменения в проектную декларацию и декларация в новой редакции зарегистрированы в установленном порядке.

ООО "КраснодарФинСтрой" направило Т. сообщение с информацией о невозможности завершения строительства здания в срок и о переносе срока ввода в его эксплуатацию, а также с предложением об изменении договора и заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, однако от Т. не получено ответа о заключении либо об отказе от заключения дополнительного соглашения. В связи с этим ООО "КраснодарФинСтрой" обратилось в суд с иском к Т. о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации.

Решением Советского районного суда города Краснодара исковые требования ООО "КраснодарФинСтрой" удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ООО "КраснодарФинСтрой" требования, районный суд исходил из того, что задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана недостатком у застройщика денежных средств. Кроме того, большая часть участников долевого строительства многоквартирного дома в добровольном порядке подписали дополнительные соглашения о продлении срока передачи объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, указав следующее.

Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т. заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО "КраснодарФинСтрой", вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта*».

25.01.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.