Приобретение прав на участок

42

Вопрос

Рассмотрев обращение о забитой ливневой сети (колодце), расположенной на территории собственника, на которой сеть частично пролегает, ГУП "Мосводосток" установило, что смотровой колодец требует вскрытия из-под асфальтового покрытия (конкретизировать место нахождения колодца специалисты ГУП так и не смогли, сославшись на недостаточность технических средств). И что расположенная на дворовой территории водосточная сеть не имеет разрешительной документации по подключению к сооружениям централизованной системы водоотведения города Москвы (Должно ли быть у собственника подобное разрешение, если сети не стоят на балансе и не принадлежат собственнику земли?). ГУП, ссылаясь на действующее законодательство, не указывая на какое конкретно, уверяет, что правообладатель обязан заключить с ГУП договор водоотведения. В случае отсутствия договора ГУП грозится ликвидировать подключение. (Подключение, которое не функционирует?) Переходит ли, с правом на землю, к собственнику право на канализацию, проходящую через его территорию и собственник обязан, за свой счет проводить ремонтные, эксплуатационные и иные работы, связанные с нормальным функционированием ливневых сетей?

Ответ

Приобретение участка не влечет автоматического возникновения права собственности на все инженерные коммуникации проходящие под участком.

Дело в том, что инженерные сети (канализации, водоснабжения, водоотведения) отвечают критериям недвижимого имущества. Они представляют собой часть инфраструктуры, необходимой для нормальной эксплуатации зданий и сооружений. Если коммуникации расположены под землей, конструктивно связаны с конкретными строениями, перенести их на другую территорию с повторным подключением к другим объектам невозможно. Таким образом, инженерные сети являются недвижимыми объектами, права на которые подлежат регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Если данное имущество не являлось предметом купли-продажи участка, то нет оснований считать, что покупатель участка приобрел право собственности на данное имущество, при регистрации прав на участок. Таким образом, и бремя содержания данного имущества (ст.210 ГК РФ) не возлагается на собственника участка. По причине отсутствия правоустанавливающих документов на инженерные сети и их не функционирование, вопрос по подключению данных сетей к сооружениям централизованной системы водоотведения также не может быт решен.

При этом следует помнить, что закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю участка имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Кроме того, как отмечено в п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 отсутствие возражений предыдущего собственника имущества относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения – в т.ч. требования о демонтаже трубопровода. В рассматриваемом деле было установлено, что при осмотре земельного участка покупателем установить наличие трубопровода не представлялось возможным, т.к. из документов ЕГРП и кадастра установить наличие трубопровода невозможно, а земельный участок сервитутом не обременен, в связи с чем, суд удовлетворил иск об освобождении участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как оформить приобретение земельного участка

«Осмотр земельного участка

Важнейшей частью подготовки покупки здания будет непосредственный осмотр земельного участка, на котором расположено здание.

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Может оказаться, что в ЕГРП сведения о нахождении таких объектов на участке отсутствуют. Поэтому при всех сложностях, которые могут быть связаны с фактическим осмотром участка, необходимо его все же провести перед покупкой.

Пример из практики: собственник обратился с иском об обязании освободить земельные участки от незаконно размещенных на них объектов электрохозяйства. Суды первой и апелляционной инстанций отказали заявителю, поскольку не доказано возведение ответчиком объектов, расположенных на земельных участках. Кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение*

ЗАО «К.» обратилось в суд с требованием к ЗАО «Кр.» об освобождении принадлежащего заявителю земельного участка от незаконно размещенного на нем имущества путем переноса электрических столбов, линий электропередач с его территории с приведением участка в первоначальное состояние.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали ЗАО «К.» в удовлетворении требований. Однако кассация отменила решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, направив дело на новое рассмотрение.

Кассационной суд указал, что «...исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований судам также необходимо было установить следующие обстоятельства:

  • отводились ли спорные земельные участки в установленном порядке именно для строительства спорных электрических сетей;
  • на момент приобретения истцом... земельных участков... в собственность находились ли какие-либо электрические сети на упомянутых земельных участках, существовали ли какие-либо обременения в отношении указанных земельных участков» (постановление ФАС Московского округа от 10 июня 2011 г. № КГ-А41/5279-11 по делу № А41-9274/10).

Таким образом, недостаточная внимательность на стадии заключения договора привела к тому, что покупателю пришлось пройти как минимум через четыре судебных процесса (три судебные инстанции плюс новое рассмотрение), и все это время он был ограничен в своих возможностях пользоваться участком».

21.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль