Приобретение участка

46

Вопрос

Организация приобрела земельный участок в собственность. На этом земельном участке расположено старое нерабочее здание (котельная) принадлежащая органу местного самоуправления. Отдельного заезда или подхода к этому зданию нет, поскольку оно расположено практически в центре приобретённого организацией земельного участка. Земельный участок, приобретённый в собственность имеет зону санитарной защиты поскольку на этой территории имеется оборудование и стоят здания и сооружения с помощью которых происходит очистка сточных вод поступающих от населения и юридических лиц. Землю мы приобрели, без какого либо обременения. Орган местного самоуправления объявил аукцион по продаже этого здания, появились желающие приобрести это здание, однако это не в интересах нашей организации. По аукциону мы его приобрести не можем, очень большая выставлена цена. Имеем ли мы преимущественное право покупки этого здания, без конкурсов и аукционов, т.к. оно расположено на земельном участке собственником которого мы являемся с 2013 года. И могут ли признать договор купли-продажи земельного участка незаконным, поскольку сам земельный участок был нами приобретён у этого же органа местного самоуправления в чьей собственности сейчас находится котельная. И где это прописано (законы, нормативка, судебная практика и т.п.). Надеюсь очень на вашу квалифицированную помощь. 

Ответ

В данном случае, собственнику участка реализовать преимущественное право на выкуп здания не удастся, поскольку соответствующие положения законом не установлены.

В то же время имеется риск признания договора купли-продажи участка недействительным. Это объясняется тем, что законом установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В свою очередь, если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Данный вывод изложен в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.

Таким образом, учитывая, что муниципалитет продал земельный участок без расположенного на нем здания котельной, собственником которого он являлся, имеется риск признания договора купли-продажи участка недействительным.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оформить приобретение земельного участка;

Что необходимо возразить в суде, если контрагент требует признать вашу сделку недействительной (сделка заключена после 1 сентября 2013 года);

Что делать, если вашу сделку с контрагентом пытаются оспорить в суде третьи лица (сделка заключена после 1 сентября 2013 года).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:*

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме трех приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы выполнялись следующие условия:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

Муниципальное предприятие (продавец) и общество (покупатель) представили в Росреестр заявление и пакет документов на государственную регистрацию перехода права и права собственности на нежилое здание. При этом стороны не представили в Росреестр документы на государственную регистрацию перехода права на земельный участок под приобретаемым зданием. Росреестр отказал в регистрации договора и перехода права собственности, поскольку заявителями было нарушено требование пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Стороны оспорили отказ в суде, однако суд признал решение Росреестра законным, пояснив:

«Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 августа 2011 г. по делу № А55-23420/2010определением ВАС РФ от 20 декабря 2011 г. № ВАС-12673/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Переход права выкупа участка

Может оказаться, что здание покупателю интересно не само по себе, а именно вместе с участком. Но здание и участок находятся в собственности разных лиц. При этом у собственника здания было право выкупить участок под ним, однако собственник здания этим правом так и не воспользовался.

В такой ситуации право выкупа возникает у нового собственника здания (т. е. у покупателя). Порядок реализации этого права зависит от того, в частной или публичной собственности находится участок.

Если участок находится в частной собственности, то принудить собственника продать участок нельзя. Однако собственник здания, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФст. 250 ГК РФ). Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник здания, расположенного на таком участке, может потребовать приватизации этого участка.

Все это является проявлением правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ)».

20.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.