Прекращение договора субаренды

158

Вопрос

Наше предприятие является арендодателем, арендатор сдал помещение в субаренду. Основной договора аренды расторгнут. Мы обратились в Росреестр о снятии обременения - договора субаренды на основании ст. 618 ГК РФ, они требую расторжения договора субаренды. Что делать дальше? Обжаловать решение Росреестра?

Ответ

Если договор аренды расторгнут, государственная регистрация расторжения договора аренды произведена (соглашение о расторжении договора аренды, судебный акт и т.п.), то отказ Росреестра погасить запись об обременении (субаренде) является неправомерным, т.к. противоречит ст.618 ГК РФ, в связи с чем, его необходимо обжаловать в порядке главы 24 АПК РФ или главы 22 КАС РФ в соответствии с подведомственностью рассмотрения дел.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»

«66. В случае прекращения права или его ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю в записи о прекращении права в отношении документов-оснований указываются сведения о документах, на основании которых было зарегистрировано прекращение права или ограничения (обременения) права».*

2. Постановление ФАС ПО от 04.05.2011 № А12-18948/2010

«Суд апелляционной инстанции считает, что действия регистрирующего органа по погашению записи о регистрации договоров субаренды, заключенных между ЗАО «Бизнес-Центр» и ООО «Тамерлан», являются законными и соответствуют статьям 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регламентируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Согласно пункту 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135, погашение

регистрационных записей проводится на основании заявления, после проведения правовой экспертизы.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденных приказом Министерства юстиции российской Федерации от 01.07.2002 № 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Поскольку представленные суду ООО «Тамерлан» дополнительные соглашения от 18.02.2008 к договорам аренды недвижимого имущества: № 6/2007 от 11.01.2007; № 15/2008 от 01.01.2008, № 2/2007 от 01.01.2007, № 9/2008 от 01.01.2008, № 7/2008 от 01.01.2008, № 11/2008 от 01.01.2008 суд апелляционной инстанции считает недостоверными и факт их заключения не подтвержден другими доказательствами, а также с учетом того, что заявителем не представлено доказательств представления указанных дополнительных соглашений в Управление Росреестра по Волгоградской области и осведомленности регистрирующего органа о существовании таких соглашений, у ответчика не было оснований для приостановления регистрации, и он обоснованно при поступлении соглашений о расторжении договоров аренды погасил записи о субаренде.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами апелляционных жалоб о том, что в данном случае между сторонами имеется спор о праве субаренды ООО «Тамерлан» на недвижимое имущество, а потому спор не подлежал рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Учитывая вышеизложенное и рассматривая требования ООО «Тамерлан», заявленные в рамках главы 24 АПК РФ, суд не вправе рассматривать в рамках этого требования спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.

Поскольку суду не представлено доказательств того, что регистрирующий орган знал о наличии дополнительных соглашений к договорам аренды (без оценки их действительности) и законодательством не предусмотрен механизм, согласно которому Управление Росреестра имело бы возможность получить дополнительные сведения, кроме тех, которые представлены сторонами сделки, у суда нет оснований для признания его действий по погашению записей о договорах субаренды незаконными.

Довод ООО «Тамерлан» о том, что регистрирующий орган должен был отказать в прекращении записей о договорах субаренды на основании пункта 6.5 договоров субаренды, согласно которым в случае досрочного прекращения договора аренды, заключенного между ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр», договор субаренды не прекращает своего действия, а Арендодатель по договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, является необоснованным, поскольку противоречит положениям пункта 1 статьи 618 ГК РФ.*

Так как договоры аренды с указанными правами субарендатора в регистрирующий орган не представлялись сторонами сделки, то оснований для признания действий регистрирующего органа у суда апелляционной инстанции нет.

При принятии решения суд первой инстанции удовлетворил требования при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, а потому решение подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению».

3. Постановление 18 ААС от 17.05.2013 № А07-17365/2012

«В настоящем случае регистрирующим органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.09.2012 была проведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, заключенного между ЗАО «Вилина» и ООО «ТоргИнвест», на основании которого был заключен договор субаренды между ООО «ТоргИнвест» и заявителем.

При этом договор аренды, заключенный между ЗАО «Вилина» и ООО «ТоргИнвест», не содержал каких-либо условий, согласно которым досрочное прекращение договора аренды не влекло бы прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Таким образом, в настоящем случае с момента прекращения действия договора аренды, заключенного между ЗАО «Вилина» и ООО «ТоргИнвест», прекратил в силу закона действие и договор субаренды, заключенный между ООО «ТоргИнвест» и ООО «Автофорум-Стерлитамак».

Таким образом, оспариваемое действие Управления Росреестра соответствует нормам действующего законодательства*.

Кроме того, в силу изложенных выше обстоятельств отсутствует нарушение прав и законных интересов заявителя, так как прекращение действия договора субаренды в настоящем случае имело месте в силу прямого указания закона, независимо от государственной регистрации такого прекращения».

18.01.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.