О договоре аренды недвижимости

71

Вопрос

Если предприятие находится в стадии банкротства, что будет с имуществом, которое находится в аренде, где предприятие-банкрот является Арендодателем. Договор зарегистрирован в Росреестре. Обязан ли Арендатор освободить помещения?

Ответ

Нет, не обязан. Существует вероятность того, что договор аренды не будет расторгнут. В случае признания арендодателя банкротом, и перехода права собственности к другой организации, договор аренды сохраняется (ст. 617 ГК РФ). При этом необходимо будет заключить соглашения о замене стороны договора.

В соответствии со ст. 102 Закона о банкротстве арбитражный управляющий может заявить об отказе от исполнения договоров. Если договор аренды не был расторгнут, то впоследствии имущество должника(арендодателя) должно быть реализовано. При этом, в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При согласии арендодателя в договоре можно прописать условие о расторжении договора, выгодное для арендатора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При этом арендодателю нельзя запретить расторгнуть договор по основаниям, прямо предусмотренным законодательством в ст. 619ст. 450ст. 451 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Банкротство собственника ставит под угрозу договор аренды

«Алексей Коневский рассказал о том, в каких случаях банкротство собственника, сдающего в аренду свои объекты недвижимости, может стать причиной прекращения арендных отношений. Для арендатора такая опасность возникает, в частности, если внешний управляющий решит, что эти договоры препятствуют платежеспособности должника или их исполнение повлечет за собой убытки. К примеру, он может установить, что арендная плата не покрывает расходов собственника на содержание имущества, и отказаться от исполнения договора аренды (ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)“ (далее — закон о банкротстве)).*

Возможность такого развития событий подтверждает и судебная практика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.08 № КГ-А40/3797−08). Суды учитывают, что аренда сама по себе снижает стоимость имущества при его отчуждении. А если при этом размер установленной сторонами арендной платы значительно ниже рыночного, это может стать основанием для отказа от договора.

Но, по мнению докладчика, арендатор в таком случае все-таки имеет возможность спасти договор. Для этого он может заявить о согласии на повышение арендной платы до среднерыночного уровня. Это позволит арендатору предъявить иск о признании договора действующим. И если внешний управляющий не докажет, что сохранение аренды на новых условиях все равно повлечет для арендодателя убытки, суд удовлетворит иск арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.07 № Ф03-А73/06−1/5365, определение Высшего арбитражного суда от 02.04.07 № 3778/07).

Кроме того, не все невыгодные для собственника договоры могут быть расторгнуты. На основании статьи 102 закона о банкротстве нельзя отказаться от договора, который был заключен в ходе процедуры наблюдения с согласия временного управляющего либо в ходе финансового оздоровления (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.05.05 № А29−8647/2004−2э).

Если же арендатор не хочет больше пользоваться переданным ему объектом, он может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом от договора (п. 4 ст. 102 закона о банкротстве). К сожалению, доказать их размер истцу будет очень сложно. Поэтому дела, по которым арендатор требовал бы возместить свои потери от расторжения договора, в арбитражной практике встречаются крайне редко.»

2. Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери

«Сейчас многие компании восполняют прорехи в своих бюджетах, расставаясь с правом собственности на недвижимость. Если при этом объект сдан в аренду, то сделка несет в себе определенные риски, связанные с переходом прав и обязанностей по договору аренды от прежнего к новому собственнику. Причем риски возникают как у арендодателей, так и у арендаторов. У тех и у других эти риски будут связаны с правильным определением момента, с которого арендатор должен расплачиваться уже с новым, а не прежним собственником имущества. Нормы второй части Гражданского кодекса не содержат четких положений о том, как можно предупредить эти риски. Но о том, как обезопасить компанию и какие аргументы предъявить контрагенту, можно узнать из сложившейся арбитражной практики*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.