Банкротство застройщика

77

Вопрос

Застройщик в банкротстве. Мы дольщики на нежилое помещение. Залоговые кредиторы. Дом введен эксплуатацию. Если мы даем согласие на на передачу в собственность жилых помещений дольщикам, лишает ли это нас статуса залогодержателя на свои помещения и можем ли мы претендовать на получение 6 0% от последующей реализации нежилых помещений, как конкурсной массы? 

Ответ

Судебная практика считает, что в случае передачи объекта долевого строительства в собственность участникам строительства, у застройщика прекращаются залоговые обязательства должника перед всеми участниками строительства, в т.ч. и в отношении права аренды земельного участка (см. Постановление 15 ААС от 16.04.2015 № А53-36063/2012).

П.п.2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ предусматривает, что участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В соответствии с п.п.5 п.3 ст.201.11 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, передача участникам строительства жилых помещений возможна при соблюдении, в числе прочих условий, условия о том, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений.

При этом, данная норма не устанавливает последствий для залоговых кредиторов, выразивших согласие на передачу участникам строительства жилых помещений.

В свою очередь, в Постановлении 15 ААС от 16.04.2015 № А53-36063/2012 сделан вывод, что в случае передачи объекта долевого строительства в собственность участникам строительства, у застройщика прекращаются залоговые обязательства должника перед всеми участниками строительства, в т.ч. и в отношении права аренды земельного участка. По аналогии данные разъяснения возможно применить и к рассматриваемому вопросу.

Если исходить из того, что право залога у залогового кредитора прекратилось, не получиться применить норму п. 1 ст. 201.14 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, устанавливающую, что в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов;

Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты незавершенного строительства;

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом;

Застройщик строит объект на деньги дольщиков. 5 рискованных моментов при исполнении договора;

Предъявление требования к несостоятельному должнику. Как включиться в реестр на разных стадиях банкротства;

Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика;

Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр;

Застройщик коммерческой недвижимости обанкротился. На что могут рассчитывать залоговые кредиторы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление15 ААС от 16.04.2015 № А53-36063/2012

<…>

«Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2014 (резолютивная часть от 04.08.2014) ходатайство конкурсного управляющего ООО «Панельстрой» о погашении требований участников строительства путем передачи: объекта незавершенный строительством по адресу: г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г., кадастровый номер: 61:46:0011601:487 и права пользования земельным участком (право аренды) под объектом незавершенного строительства площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129; созданному участниками строительства ЖСК «Орджоникидзе»; права аренды земельного участка площадью - 6749 кв. м, местонахождение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 550), кадастровый номер: 61:44:0010307:244 и котлована, расположенного на указанном земельном участке, созданному участниками строительства ЖСК «Победа» в счет погашения требований участников строительства, удовлетворено.

Последствием вынесения указанного определения явились следующие обстоятельства: прекращены все договоры долевого участия, заключенные должником с участниками строительства, требования участников строительства о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются (новируются) в денежные требования, прекращаются залоговые обязательства должника перед всеми участниками строительства в отношении всех объектов незавершенного строительства и в отношении права аренды земельного участка (пункты 14, 16 ст. 201.10, пункта 7 ст. 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее - Закон о банкротстве)).*

Указанный судебный акт явился документом-основанием государственной регистрации перехода соответствующих прав должника на незавершенный строительством объект и земельный участок к ЖСК «Орджоникидзе»».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль