Заключение смешанного договора

285

Вопрос

Нашему обществу в аренду переданы земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов. Договор аренды общий, но мы получили кадастровые паспорта на каждый земельный участок и теперь будет дробить договор по количеству участков, чтобы в последующем не возникло проблем с передачей. Встал вопрос по строительству ИЖД. Мы хотим передать землю потенциальному собственнику по договору субаренды на 11 месяцев и сделать данный договор смешанным с элементами договора подряда, т.е. прописать, что мы как арендодатель одновременно будем выступать подрядчиком.

Теперь вопрос, интересно Ваше мнение по поводу данной схемы, а также прошу предоставить примерную форму смешанного договора субаренды земельного участка с элементами договора подряда на строительство ИЖД и также Ваше мнение по поводу легитимности такого договора.

Ответ

Заключение смешанного договора, содержащего в себе элементы договора подряда и субаренды участка, допускается.

Следует отметить, что наличие права субаренды позволит зарегистрировать право собственности на возведенный дом, т.к. первичное право собственности на возведенный объект в силу положений ст.8131219223 ГК РФ, ст.25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации у лица, имеющего права на земельные участки, на которых возводится объект.

Однако следует учитывать, предусмотрена ли в договоре аренды возможность передавать участки в субаренду – ч.6 ст.22 ЗК РФ.

На практике заключаются смешанные договоры, содержащие в себе характерные черты договора аренды и договора подряда. Они регулируются в части проведения работ по строительству нормами о договоре подряда, а в части предоставления земельного участка нормами о договорах аренды\субаренды – см. Постановление ФАС ПО от 21.03.2013 № А55-19886/2012.

Смешанный договор считается заключенным, если стороны выполнили все требования для заключения каждого из его составных элементов, в связи с чем, в договоре необходимо указать, все существенные условия, как для договора аренды, так и для договора строительного подряда (см. «Договор строительного подряда», «Договор аренды земельного участка»).

При этом, признание незаключенным одного из элементов смешанного договора не влечет незаключенность всего смешанного договора.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что необходимо учесть заказчику при составлении и заключении договора строительного подряда;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Какой договор может считаться смешанным: понятие, признаки и элементы;

Особенности правового регулирования смешанного договора;

В каких случаях имеет смысл использовать конструкцию смешанного договора (сфера применения, сравнение со смежными понятиями).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Какие особенности необходимо учитывать при заключении, изменении и расторжении смешанного договора

«Чтобы не заключать одновременно несколько разных договоров, стороны могут использовать конструкцию смешанного договора. Но может оказаться, что он включает в себя элементы договоров, для одного из которых предусмотрена простая письменная форма, а для другого – нотариальная форма. Кроме того, один из таких договоров может подлежать государственной регистрации.

Пример смешанного договора, который содержит элементы договоров, требующих нотариального удостоверения и государственной регистрации

Таким примером может служить смешанный договор с элементами:

  • договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;
  • договора об ипотеке, которым обеспечивается исполнение обязательств со стороны покупателя по оплате по договору купли-продажи доли;
  • договора купли-продажи движимого имущества.

Для первого договора установлена обязательная нотариальная форма (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», см. также Что нужно учитывать при приобретении доли в ОООЧто нужно учитывать при продаже и ином отчуждении своей доли в ООО). Для второго договора необходимым условием вступления его в силу является государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ). А для третьего – никаких особых требований к форме и вступлению договора в силу не предъявляется.*

В этой связи возникает множество вопросов:

  • Распространяется ли требование о государственной регистрации и нотариальном удостоверении на весь смешанный договор или такие требования относятся только к соответствующим договорам в его составе?
  • Может ли смешанный договор считаться незаключенным только в части того договора, в отношении которого не соблюдены требования о вступлении его в силу, или смешанный договор должен признаваться незаключенным целиком?
  • Если несоблюдение формы одного из договоров в составе смешанного договора влечет его недействительность, относится ли это ко всему такому смешанному договору или только к соответствующей его части?

Гражданский кодекс РФ дает лишь самое общее понятие смешанного договора и определяет основные начала в его правовом регулировании. Этого явно недостаточно для ответа на поставленные выше вопросы.

Также нельзя обойти стороной вопросы изменения и расторжения смешанного договора. Что делать, если он содержит элементы договоров, для каждого из которых предусмотрен различный режим изменения и расторжения?

Заключение смешанного договора

Смешанный договор считается заключенным, если стороны выполнили все требования для заключения каждого из его составных элементов, а именно: достигли соглашения по всем существенным условиям по консенсуальному договору, передали вещи по реальному договору, осуществили государственную регистрацию (при необходимости).

Признание незаключенным одного из элементов смешанного договора не влечет незаключенность всего смешанного договора. Главное условие при этом – чтобы незаключенность одного из договоров в составе смешанного договора не влекла невозможность исполнения другого договорного элемента. Так, к примеру, несогласованность начального и конечного сроков по монтажу оборудования не влияет на возможность исполнения сторонами договора поставки такого оборудования, для которого все условия согласованы. А несогласованность предмета договора поставки не влечет за собой в силу закона незаключенность третейского соглашения, которое заключено в виде оговорки в таком договоре (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», п. 12 информационного письма от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Иная ситуация – когда незаключенность одного из элементов смешанного договора влечет невозможность его исполнения в целом. Например, несогласованность условия о товаре в смешанном договоре на поставку и монтаж оборудования влечет невозможность его исполнения, поскольку неясно, в отношении какого оборудования производить монтаж.

В то же время, если в несогласованной части смешанный договор фактически исполнен его сторонами, он не может быть признан незаключенным. Это связано с тем, что фактическое исполнение договора устраняет неопределенность во взаимоотношениях сторон.

См. также Зависимость правового регулирования от существа смешанного договора.

Однако приведенные правила не относятся к случаю, когда законом установлена особая форма для договора, элементы которого есть в составе смешанного договора. Так, в судебно-арбитражной практике отмечается, что если хотя бы для одного из элементов смешанного договора предусмотрена государственная регистрация, то такое требование распространяется на весь смешанный договор в целом. При ее отсутствии незаключенным признается весь смешанный договор.

Обоснование

Такой подход сформирован в пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Была рассмотрена следующая ситуация. Стороны заключили в простой письменной форме смешанный договор, содержащий элементы купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Суд отметил: «Смешанный договор... устанавливает единую совокупность обязательств.... Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

В указанном случае нарушение требования о государственной регистрации смешанного договора не может быть устранено даже его фактическим исполнением.

Таким образом, можно сделать вывод, что более строгая форма или процедура заключения договора поглощает менее строгую.

Участники гражданского оборота хотят оформить свои отношения рамочным договором, состоящим из элементов различных договоров. Для одного из договоров, который стороны планируют заключить во исполнение рамочного, предусмотрена государственная регистрация. Нужно ли регистрировать рамочный договор или достаточно произвести регистрацию соответствующего соглашения

Регистрации подлежит только соглашение, для которого она предусмотрена в обязательном порядке.

Требования к нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок относятся непосредственно к самим таким сделкам. Они не распространяются на сделки, совершенные до них, для которых такие требования в законе не установлены, даже если стороны оформили их в качестве неотъемлемых частей друг друга.

На момент заключения рамочного договора стороны могут еще не знать, будут ли они заключать соглашения, для которых предусмотрена какая-либо особая форма или условие вступления их в силу. При этом требования, предъявляемые к рамочному договору действующим гражданским законодательством РФ, стороны должны соблюсти.

Пример такого рамочного соглашения можно увидеть в банковской практике. Так, рамочный договор универсального банковского обслуживания предусматривает возможность оформления его сторонами ипотечного кредита в отдельных соглашениях. Здесь встает вопрос о необходимости государственной регистрации не только соглашения об ипотеке, но и рамочного договора, по отношению к которому соглашение об ипотеке выступает дополнительным соглашением, являясь его неотъемлемой частью.

См. также В каких случаях имеет смысл заключить рамочный договорКакие условия должен содержать рамочный договор.

Изменение и расторжение смешанного договора

Когда правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, предусматривают одинаковую процедуру их расторжения, смешанный договор в соответствии с такими правилами может быть расторгнут как полностью, так и в части. Так, в одном деле был рассмотрен спор, возникший из-за отказа заказчика от исполнения смешанного договора с элементами подряда и возмездного оказания услуг. Так как нормы Гражданского кодекса РФ для каждого из указанных договоров предусматривают возможность заказчика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 717 и п. 1 ст. 782), суд признал данный отказ правомерным (определение ВАС РФ от 21 февраля 2007 г. № 1001/07).

Иным образом обстоит дело, когда смешанный договор включает элементы договоров, для каждого из которых предусмотрен различный режим их расторжения. В таком случае нужно учитывать существо смешанного договора.

1. Когда договоры в составе смешанного договора имеют взаимную связь, обусловленную их общей целью, правила, относящиеся к одному из них, не могут применяться автономно, без учета существа смешанного договора в целом. Так, расторжение смешанного договора в части одного из входящих в него договоров может повлечь ущерб для одной из сторон и сделать для нее обязательства обременительными и лишенными смысла. В таких случаях одностороннее расторжение или изменение смешанного договора недопустимо. Например, если договор аренды включен в состав смешанного договора, направленного на реализацию инвестиционного проекта. Такой договор не может быть расторгнут без учета положений законодательства РФ об инвестиционной деятельности, поскольку иное не соответствует существу данного смешанного договора.

Пример из практики: суд признал односторонний отказ от смешанного договора с элементами аренды и инвестиционного договора недействительным, так как нормы об аренде не могут применяться в отрыве от норм об инвестициях

ЗАО «К» (арендатор) и КУГИ (арендодатель) заключили смешанный договор, содержащий элементы аренды и инвестиционного договора. По условиям заключенного договора арендодатель передал в аренду земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания под административные цели и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

Так как срок действия договора истек, то арендодатель, ссылаясь на нормы об аренде (п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ), направил уведомление о расторжении смешанного договора.

ЗАО «К» обратилось в арбитражный суд с иском о признании такого отказа недействительным, а договора – действующим в полном объеме.

Суд указал: «...из существа договора... не следует возможности применения к его части, содержащей элементы аренды, правил об указанном договоре в отрыве от норм Закона № 39-ФЗ и Закона об инвестициях».

Иск был удовлетворен (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 января 2010 г. по делу № А56-41851/2008).

То же касается и договора финансирования платных образовательных мест университета. Если благотворитель откажется от исполнения своих обязательств, то дальнейшее обучение уже принятых на образованные учебные места студентов станет невозможным из-за отсутствия необходимого финансирования.

Пример из практики: суд признал недействительным односторонний отказ фонда от исполнения смешанного договора с элементами пожертвования, простого товарищества и возмездного оказания услуг и взыскал задолженность

НКО «Ф.» (фонд) и ГОУ ВПО «С.» (университет) заключили договор на включение в благотворительную программу. В силу данного договора фонд обязался осуществить финансирование платных образовательных мест университета.

Так как фонд свои обязательства выполнил лишь частично, то университет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.

Позднее фонд уведомил университет о своем отказе от исполнения договора.

Суд отметил: «...Договор является смешанным, поскольку он содержит в себе элементы договора пожертвования..., договора простого товарищества, предусматривающего совместную деятельность по реализации сторонами [благотворительной образовательной программы]..., а также элементы договора возмездного оказания услуг по обучению студентов.... Перечисляемые Фондом Университету денежные средства фактически подлежали использованию для создания бесплатных мест..., в том числе для дополнительной оплаты труда преподавателей, услуг связи, транспорта, коммунальных услуг, внесению арендных платежей. Из указанного следует, что обучение Университетом студентов... было обусловлено встречной обязанностью Фонда по перечислению денежных средств.... С учетом изложенного ответчик не вправе в одностороннем порядке отказываться от финансирования... в соответствии со статьей 577 ГК РФ и положениями Закона № 135-ФЗ».

Суд удовлетворил иск в полном объеме (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 апреля 2010 г. по делу № А56-9028/2009определением ВАС РФ от 24 августа 2010 г. № ВАС-10837/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

2. Когда договоры в составе смешанного договора не взаимосвязаны и их условно можно разделить, то допускается расторжение смешанного договора в части одного из входящих в него договоров. Это не влияет на второй договор в смысле невозможности его дальнейшего действия. В этом случае смешанный договор изменяется и продолжает действие в части того договора, который расторгнут не был.

Пример расторжения смешанного договора в части одного из входящих в него договоров

В случаях, когда в соответствии с договором банковского счета банк осуществляет платежи со счета, несмотря на отсутствие на нем денежных средств (кредитование счета), считается, что он предоставил клиенту кредит на соответствующую сумму со дня осуществления такого платежа (п. 1 ст. 850 ГК РФ). При этом указанный договор является смешанным.

Если клиент сделает заявление о расторжении договора банковского счета или о закрытии счета, то указанный договор в силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ будет считаться измененным. Обязанность банка по кредитованию прекращается, а клиент будет обязан в соответствии с условиями договора возвратить фактически полученную сумму кредита и уплатить проценты за пользование. При отсутствии специальных указаний в договоре к отношениям сторон согласно пункту 2 статьи 850 Гражданского кодекса РФ будут применяться правила о займе и кредите, закрепленные в главе 42Гражданского кодекса РФ (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

Кроме того, при изменении и расторжении смешанного договора подлежат применению общие нормы гражданского законодательства об изменении и расторжении договора, применимые ко всем договорам вообще. Существенное нарушение условий одного из договоров, входящих в состав смешанного договора, является основанием для расторжения всего смешанного договора целиком (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 марта 2011 г. по делу № А46-7195/2010). Исключением из этого правила является случай, когда договор уже был сторонами исполнен. Исполнение сторонами заключенного между ними договора и достижение договорной цели исключают расторжение договора (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28 февраля 2011 г. по делу № А32-4620/2010).

Можно ли в смешанном договоре предусмотреть право на отказ от его исполнения целиком или в части

Да, можно.

Такое право предоставлено сторонам в отношении обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, статьей 310 и пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ. Исключение касается лишь случаев, когда включение условия об одностороннем отказе запрещено императивными нормами о договорах, входящих в смешанный договор.

Пример из практики: суд отказал в признании недействительным дополнительного соглашения о праве концедента на односторонний отказ от договора

ЗАО «Э.» (концессионер) и администрация района (концедент) заключили концессионное соглашение в отношении объектов муниципальной собственности. Дополнительным соглашением стороны предусмотрели право концедента на односторонний отказ от концессионного соглашения, которым он воспользовался.

Концессионер обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным данного дополнительного соглашения. При этом ЗАО «Э.» ссылалось на то, что условие о праве на односторонний отказ не соответствует Федеральному закону от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». В нем установлен исчерпывающий перечень оснований для расторжения концессионного соглашения, среди которых нет такого, как односторонний отказ концедента.

Суд с данным доводом не согласился и отметил, что в силу части 2 статьи 3 Закона о концессионных соглашениях концессионное соглашение является смешанным договором, То есть к отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из вышеуказанного закона или существа концессионного соглашения. В связи с этим к отношениям сторон подлежат применению также общие положения о договорах.

Действующее законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, когда это допускается соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ). «Оспариваемым дополнительным соглашением стороны, реализуя закрепленный в статье 421 [Гражданского кодекса РФ] принцип свободы договора и определяя условия концессионного соглашения по своему усмотрению, сочли возможным и необходимым ввести дополнительное основание его расторжения – односторонний отказ концедента от исполнения концессионного соглашения».

Суд отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 января 2009 г. по делу № А26-3259/2008)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.