Урегулирование разногласий по условиям выкупа муниципального имущества

246

Вопрос

Мы ведем судебный процесс от предпринимателя по спору об урегулировании разногласий по условиям выкупа муниципального имущества. Арендатор владел и пользовался 2-я помещениями, площадью 140 и 145 кв.м.30.10.2014г. арендатор обратился в администрацию с заявлением о выкупе помещения, площадью 145 кв.м15.12.2014г. арендатор обратился в администрацию с заявлением о выкупе помещения, площадью 140 кв.м В плане приватизации также числились площади 140 и 145 кв.м. В начале 2015 года администрация сформировала из этих двух помещений одно общее помещение площадью 288,7 кв.м, (с учетом уточнения площадей) и поставила его на кадастровый учет. В июле 2015г. был направлен договор купли-продажи на площадь 288,7 кв.м. В сентябре 2015г. мы обратились за разрешением преддоговорного спора по цене имущества. В настоящее время перед нами стоит вопрос о проведении судебной экспертизы о стоимости имущества.

С учетом этого, просим ответить на следующие вопросы:
1. На какую дату следует проводить экспертизу?
2. В случае проведения экспертиз на 140 и 145 кв.м, как будет исполняться решение суда, исходя из того, что указанные помещения не стоят на кадастровом учете по отдельности?
3. В случае, если будут проведены две оценки на 140 и 145 кв.м, не имеющие постановки на кадастровом учете по отдельности, должны ли мы включить в иск отдельное требования о понуждении администрации к постановке на кадастровый учет помещений 140 и 145 кв.м?

Ответ

Оценка стоимости объектов должна быть произведена на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации права преимущественного выкупа муниципального имущества.

Данный вывод следует из ч.3 ст.9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В тоже время, представляется сомнительной возможность объединения двух арендуемых помещений в одно помещение по инициативе арендодателя, учитывая, что данные помещения были переданы в аренду по разным договорам, а также, что арендатор в разные сроки воспользовался правом на выкуп помещений. Кроме того, не усматривается оснований проводить в настоящее время экспертизу стоимости двух помещений (140 и 145 кв.м.), учитывая, что предметом спорного договора выступает одно обособленное помещение площадью 288,7 кв.м. Проведение данной экспертизы возможно, при предъявлении дополнительных требований к арендодателю о восстановлении помещений 140 и 145 кв.м в ГКН и заключении договоров купли-продажи в отношении данных объектов, поскольку требования о постановке на учет двух помещений уже не соотносятся с требованиями по преддоговорному спору в отношении одного помещения площадью 288, 7 кв.м. Однако, в рамках преддоговорного спора, данные требования могут быть не удовлетворены.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

«В каком порядке можно выкупить имущество, арендуемое у муниципалитетов и субъектов РФ

Первый вариант: выкуп по инициативе арендодателя

Прежде всего уполномоченный орган субъекта РФ или муниципалитета в соответствии с Законом № 178-ФЗ принимает решение об условиях приватизации, в котором предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества. После этого он направляет арендатору копию этого решения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

Если у арендатора есть задолженность по арендной плате, неустойкам, штрафам и пеням, ему также направляют требование погасить такую задолженность.

Если арендатор отвечает согласием использовать свое преимущественное право, с ним заключают договор купли-продажи.

Одновременно с этим арендатор должен подать в уполномоченный орган:

По общему правилу установлен 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи с момента получения арендатором предложения о приватизации или проекта договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). По истечении этого срока если договор не подписан, то арендатор утрачивает право выкупа. С 1 июля 2013 года в законе появилось уточнение, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, такой срок будет приостановлен до вступления в законную силу судебного решения по этому вопросу.

Такие правила закрепляет часть 4.1 статьи 4 и пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Второй вариант: выкуп по инициативе арендатора

Выкуп арендованного имущества по инициативе арендатора на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ стал возможен только после 1 января 2009 года (со дня вступления в силу ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

Пример из практики: суд отклонил доводы арендодателя о том, что арендатор не представил документы, подтверждающие статус субъекта малого или среднего предпринимательства

Индивидуальный предприниматель Д. обратилась в суд с требованиями:

  • признать незаконным отказ администрации муниципального образования в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного помещения;
  • обязать администрацию произвести действия по реализации преимущественного права.

Свой отказ администрация обосновала тем, что Д. не представила документы:

  • подтверждающие наличие арендных отношений;
  • об отсутствии задолженности по арендной плате, пеням, штрафам за спорное имущество;
  • подтверждающие возможность отнесения ее к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, арендуемое помещение включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления его в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и не подлежит приватизации.

Первоначально Д. арендовала помещение по договору, заключенному на срок менее года, действие которого возобновилось на неопределенный срок. Факт действия договора аренды и отсутствие задолженности по арендной плате и пеням подтвердил прежний арендодатель – комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования. В связи с этим суд признал несостоятельными доводы администрации об отсутствии арендных отношений с Д. и о неподтверждении отсутствия задолженности по арендной плате и пеням. Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и не подлежащего приватизации, в который включено спорное помещение, утвержден после обращения Д. Суд признал неправомерным отказ администрации по основанию внесения спорного помещения в этот перечень.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

Кроме того, суд посчитал, что Д. при обращении в администрацию с заявлением о выкупе спорного помещения не подтвердила статус субъекта малого и среднего предпринимательства. А именно не представила сведения о средней численности сотрудников и размере выручки в целях налогообложения за предыдущий год.

Апелляционный суд в отличие от суда первой инстанции посчитал, что Д. не подтвердила факт договорных отношений с комитетом. Суд указал, что по условиям договора аренды арендатор обязан за два месяца до истечения срока действия договора уведомить арендодателя о намерении пролонгировать договор. Поскольку Д. не представила доказательств направления такого уведомления, нельзя считать, что договор продлился на неопределенный срок.

Кассационная инстанция сочла верным вывод суда первой инстанции о том, что Д. подтвердила наличие у нее арендных отношений с комитетом, поскольку договор был продлен сторонами на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Ни арендодатель, ни арендатор не заявили о прекращении договора аренды после истечения указанного в нем срока. Арендатор помещение не возвращал, продолжал им пользоваться и вносить арендную плату. Наличие арендных отношений подтверждено комитетом. Также правильным является вывод суда первой инстанции о том, что не может служить основанием для отказа включение спорного помещения в перечень, утвержденный после обращения предпринимателя с заявкой о выкупе. Непредставление Д. документов, подтверждающих правовой статус арендатора, не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение имущества. При наличии сомнений относительно того, принадлежит ли заявитель к субъектам малого или среднего предпринимательства, администрация была вправе запросить у предпринимателя необходимые документы. В материалы дела такие документы были представлены, следовательно, суд первой инстанции неправомерно признал оспариваемый отказ администрации законным по названному основанию.

Вывод судов о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение не существует как самостоятельный объект недвижимости, необоснован. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма № 134). Однако суды не исследовали вопрос, может ли быть сформировано помещение как обособленный объект на основе арендованных Д. частей нежилого помещения. Кассационная инстанция пришла к выводу, что судебные акты подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июля 2011 г. по делу № А42-5124/2010).

При получении такого заявления от арендатора уполномоченные органы:

  • обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;
  • принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
  • направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Арендаторы, которым ранее до 1 июля 2013 года отказали в выкупе из-за требований к площади помещений либо из-за несоответствия срокам пользования, могут повторно обратиться с заявлением о реализации своего права на выкуп. Повторное заявление уполномоченный орган рассматривает в общем порядке.

Кроме того, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ):

  • отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества;
  • бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, которые необходимы для реализации преимущественного права выкупа.

С 1 июля 2013 года право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки можно на основании части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. Ранее такое право в Законе № 159-ФЗ прямо не было предусмотрено, однако его можно было реализовать, обратившись в арбитражный или третейский суд, руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».*

Как оплатить выкупаемое имущество

Арендатор имеет право выбрать один из двух порядков оплаты выкупаемого имущества:

  • единовременно;
  • в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ.

Право выбора срока рассрочки в установленных пределах принадлежит покупателю (ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ). При оплате имущества в рассрочку, помимо уплаты основной денежной суммы, покупатель должен заплатить проценты. Размер процентов исчисляется исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка России.

С 1 июля 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого недвижимого имущества составляет пять лет (ранее – три года) (ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Рассрочка осуществляется посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Если законом субъекта РФ не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, то применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Такое правило предусматривает часть 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Зачастую на практике возникают споры о порядке оплаты выкупаемого имущества. Но не все суды имеют единообразную позицию по этому вопросу.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливают органы местного самоуправления

ООО «Т.» обратилось в суд с заявлением о признании недействующим нормативно-правового акта муниципального образования в части установления порядка оплаты выкупаемого субъектами малого и среднего бизнеса имущества.

По мнению заявителя, орган местного самоуправления, установив порядок внесения платежей при оплате в рассрочку арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, нарушил их права и создал препятствия в реализации преимущественного права, предоставленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ. Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. Кассационный суд это решение оставил в силе. Суды двух инстанций исходили из того, что частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставлено права самостоятельно определять порядок внесения платежей в течение срока рассрочки, выбранного ими в пределах установленного срока рассрочки. Суды по спорному вопросу применили положения пунктов 3 и 7 статьи 35 Закона № 178-ФЗ, согласно которым порядок внесения платежей при оплате в рассрочку имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты соответствуют законодательству и подлежат оставлению без изменения. Поскольку Закон № 159-ФЗ не содержит положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3 и 7статьи 35 Закона № 178-ФЗ. Этот вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Законом № 178-ФЗ. Согласно содержанию и смыслу пунктов 3 и 7 статьи 35 Закона № 178-ФЗ, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления (постановление Президиума ВАС РФ от 6 июля 2010 г. № 2468/10).

Пример из практики: суд указал, что арендатор не вправе самостоятельно определять порядок внесения платежей при оплате имущества в рассрочку

Индивидуальный предприниматель Ш. обратился в суд с иском к комитету по управлению городским имуществом об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Стороны не достигли соглашения об условиях заключаемого договора в части оплаты выкупаемого имущества и установления рассрочки платежей, что и послужило основанием для обращения в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предпринимателю в пределах установленного срока принадлежит право выбора срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества и графика внесения платежей. Однако суд кассационной инстанции с этим не согласился. Он решил, чтоЗакон № 159-ФЗ не дает предпринимателю права устанавливать периодичность и размер платежей, а также не содержит положений о порядке внесения платежей при рассрочке. Поэтому в таком случае подлежит применению Закон № 178-ФЗ. Данный вывод суда основан на части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации имущества и не урегулированные им, регулируются Законом № 178-ФЗ. Порядок оплаты муниципального имущества, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления. Таким образом, Ш. как субъект малого и среднего бизнеса не вправе самостоятельно определять порядок внесения платежей при оплате в рассрочку. В связи с этим суд отменил решения судов первой и апелляционной инстанций и отказал индивидуальному предпринимателю в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2011 г. по делу № А43-4703/2010).

Стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества засчитывается в счет его оплаты, если арендатор их осуществил с согласия арендодателя.

Пример из практики: суд удовлетворил исковые требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества

ООО «Т.» обратилось в суд с иском к администрации города об обязании заключить договор купли-продажи здания и земельного участка под ним с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Ответчик обратился в ФАС Центрального округа с кассационной жалобой. Арендатор, как установили суды, осуществил реконструкцию арендованного помещения с согласия арендодателя. Суды пришли к выводу, что стоимость неотделимых улучшений должна засчитываться в оплату этого имущества. В связи с этим суды обоснованно удовлетворили исковые требования. Довод заявителя о том, что истец пропустил месячный срок на подписание договора купли-продажи, а также ссылка на то, что затраты истца не подлежат зачету в счет оплаты имущества ввиду недоказанности расходов истца на реконструкцию, отклонены. Учитывая изложенное, суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения (постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А64-291/2010).

131.79741 (11,17)

С какого момента арендатор прекращает платить за пользование имуществом и становится покупателем

Ответ на этот вопрос дал Пленум ВАС РФ в постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73).

ВАС РФ указал на особый правовой статус арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон установил жесткий императив, запрещающий включать в такой договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условия о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Однако обязательным условием при этом является выкуп имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ (п. 6 постановления № 73).

Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления № 73). Кроме того, до полной его оплаты выкупаемое имущество находится в залоге у продавца. Условия договора о неприменении такого правила ничтожны (ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.