Взыскание с арендодателя сумм неосновательного обогащения

133

Вопрос

Договор предполагал срок действия до 7 лет. Акт приема-передачи до н.вр. не подписан, но арендатор пользуется помещением и перечисляет арендные платежи. Документы на помещение для регистрации договора арендодатель также не представил. Возможно ли при таких обстоятельствах взыскание с арендодателя сумм неосновательного обогащения, полученных в виде арендных платежей? Что говорит ВС РФ?

Ответ

: Если арендатор пользуется помещением и перечисляет арендные платежи, взыскать уплаченную арендную плату с арендодателя как неосновательное обогащение нельзя.

Такая правовая позиция изложена изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где сказано, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 11021105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Официальных разъяснений ВС РФ по данному вопросу нет.

Следует отметить, что арендатор вправе обратиться в суд на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вы также можете ознакомиться с Постановлением ФАС Центрального округа от 30.03.2009 № А48-2528/08-4; Определением Верховного Суда РФ от 30.11.2015 № 309-ЭС15-14842 № А60-38352/2014; Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2015 № Ф06-22851/2015 № А57-22441/2013; Определением Верховного Суда РФ от 12.05.2015 № 305-ЭС15-4247 № А40-18314/2014; рекомендацией: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2015 № Ф01-560/2015 № А28-1543/2013

«Сославшись на то, что договор аренды является незаключенным (подписан со стороны Общества неуполномоченным лицом, отсутствует индивидуализация объекта аренды, помещение не передано в фактическое пользование арендатору), а во исполнение незаключенного договора ответчику уплачены денежные средства в виде арендной платы и осуществлены улучшения спорного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (пункт 1 статьи 8 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102 и 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 15 названного постановления, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор аренды от 01.06.2011 исполнялся сторонами (подписывались двусторонние акты; арендная плата вносилась с указанием в платежных поручениях договора аренды от 01.06.2011 в качестве основания платежа; у сторон отсутствовали разногласия и неопределенность в отношении предмета договора; истец фактически пользовался спорным помещением), следовательно, уплаченная арендная плата не может являться для ответчика неосновательным обогащением*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.