Приватизация недвижимого имущества

59

Вопрос

Собственник земельного участка (физ. лицо) неоднократно обращался в мэрию с заявлением о перераспределении земельного участка с целью прирезки соседнего прилегающего участка. Мэрией неоднократно отказывалось заявителю, с указанием что использование земельного участка под индивидуальный жилой дом не входит в перечень разрешенных видов использования земельного участка в зоне "Ж-6". Заявитель хотел обжаловать данный отказ, но при получении выписки из ЕГРП по испрашиваемому участку узнал, что участок продан по договору купли продажи другому физ. лицу также под жилой дом. Между тем перед обращением в мэрию данный участок являлся "бесхозным" что подтверждалось документами регистрационных органов на нем не располагалось строений что также подтверждается соответствующими документами. При ознакомлении с регистрационным делом выяснилось, что участок был приватизирован физ. лицом так как оно обратилось за наследством отца в виде дома и участка, расположенного на нем, а затем продало по договору купли продажи третьему лицу. Вопрос: Правомерно ли собственник оформил землю если в то время приватизировать ее было нельзя что подтверждается отказами другому лицу тем более в то время дом был снесен а чем имеются соответствующие документы? Прошу дать подробный ответ со ссылкой на НПА и судебную практику.

Ответ

Если ранее участок принадлежал наследодателю собственника участка, то правовые основания для оформления участка в собственность присутствовали.

Следует отметить, что доводы о прекращении права на приватизацию участка в связи с демонтажем дома могут быть признаны правомерными. Судебная практика также считает, что в случае сноса объекта недвижимости, лицо не вправе приобрести права на земельный участок, на котором располагался демонтированный объект, по основаниям, предусмотренным ЗК РФ (см. Постановление 15 ААС от 23.06.2010 № А32-21587/2009, Постановление ФАС ЗСО от 17.09.2008 № А27-11016/2007, Постановление ФАС ПО от 19.01.2009 № А55-4363/2008).

Однако в рассматриваемом случае, земельный участок получен в собственность в результате принятия наследства. Тот факт, что ранее права на участок не были зарегистрированы, не влияет на возможность регистрации права наследником. Это объясняется тем, что согласно п.1 ст.6 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу п.9 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, тот факт, что ранее права на участок не были зарегистрированы, не влияет на возможность принятия наследства и регистрации права наследником.

Кроме того, если ранее наследодателю участок предоставлялся для эксплуатации жилого дома, но в настоящее время Правила землепользования и застройки не предполагают возможность размещения индивидуальных домов, следует учитывать, правовую позицию, содержащуюся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 136/13, В соответствии с данными разъяснениями, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в ч.8 ст.36 ГрК РФ объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков – см. Постановление 18 ААС от 27.04.2015 № А76-18662/2014.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Постановление ФАС ПО от 19.01.2009 № А55-4363/2008

<…>

«Сведений, достоверно подтверждающих нахождение на испрашиваемом земельном участке объектов бывшей воинской части в настоящее время, заявителями не представлено, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о сносе данных объектов с целью организации строительства многоквартирных жилых домов. Кадастровый план земельного участка, подготовленный в форме выписки из государственного земельного кадастра от 01.02.2008 N63-00-102/08-19066, не содержит сведений в разделе В-3 о частях земельного участка, на которых расположены объекты недвижимости: здания жилых домов (Лит. А6, А7, А8, А9), казарма со столовой, котельная, склады технического имущества, баня, уборная, насосная.

Таким образом, в связи со сносом объектов недвижимости, принадлежащих заявителям на праве собственности, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у заявителей оснований для приобретения прав на земельный участок по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.*

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельного участка в общую долевую собственность возможно только в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности с учетом долей в праве собственности на здание».

2.Оспаривание градостроительных правовых актов. Критерии, по которым определяется подведомственность спора

«В рамках градостроительной деятельности государственные и муниципальные органы принимают различные правовые акты, которые так или иначе затрагивают интересы граждан и юридических лиц. Если какой-либо из этих актов затрагивает интересы компании, то его можно оспорить в судебном порядке (ст. 46 Конституции РФ). При этом, как известно, процессуальный порядок оспаривания любых правовых актов отличается в зависимости от того, является соответствующий правовой акт нормативным или ненормативным (см. таблицу на стр. 54). С квалификацией того или иного правового акта в сфере градостроительства как нормативного или ненормативного в судебной практике нередко возникали сложности как у заявителей, так и у самих судов. Для устранения этих неясностей было принято постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.13 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее – постановление № 58). Тем не менее некоторые неясности и противоречия в практике оспаривания основных правовых актов в сфере градостроительной деятельности все-таки остались.

Документы территориального планирования

В документах территориального планирования определяется назначение территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ч. 1 ст. 9 ГрК РФ).

Nota bene!

Даже после опубликования постановления № 58некоторые арбитражные суды все равно рассматривали дела об оспаривании документов территориального планирования. Более того, ФАС Поволжского округа в постановлении от 29.10.13 по делу № А06-2224/2013 об оспаривании Генерального плана развития г. Астрахани в части утверждения расположения красных линий вообще пришел к выводу о том, что этот акт имеет ненормативный характер.

К документам территориального планирования относятся схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных районов (ст. 101420ГрК РФ), генеральные планы поселений и городских округов (ст. 23 ГрК РФ). В пункте 1.1постановления № 58 разъяснено, что вышеуказанные документы носят нормативный характер, поскольку затрагивают права неопределенного круга лиц и рассчитаны на неоднократное применение.

Как документы территориального планирования могут нарушать права компании. Примером того, как положения документов территориального планирования могут препятствовать реализации прав субъектов предпринимательской деятельности, может служить ситуация, упомянутая в пункте 4постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Этот пункт касался ситуации, когда компания, владеющая государственным или муниципальным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на основании договора аренды, желает его выкупить на том основании, что у нее на этом участке находится собственный объект недвижимости. Пленум ВАС РФ разъяснил, что отказ в выкупе может быть правомерен, в частности, если в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения компании с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Хотя это разъяснение было дано до включения в Земельный кодекс норм о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд (до вступления в силу Федерального закона от 10.05.07 № 69-ФЗ), оно до сих пор актуально – споры такого рода по-прежнему случаются в практике (см. постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.12 № 15372/11).

В таких ситуациях компании, получившей отказ в выкупе, не остается ничего другого, кроме как оспорить генеральный план развития города, поселка, иного населенного пункта.

Подведомственность споров. Даже когда нормативный статус документов территориального планирования не вызывал сомнений, на практике возникали трудности с определением подведомственности дел по оспариванию таких документов.

Возможность оспаривания в судебном порядке документов территориального планирования прямо предусмотрена в части 9 статьи 11, части 7 статьи 15, части 7 статьи 20 и части 15 статьи 24 Градостроительного кодекса. При этом из пункта 2.2 постановления № 58 следует, что если федеральным законом предусмотрено обжалование нормативных правовых актов в судебном порядке, то заявления о признании недействующими таких нормативных правовых актов не подлежат рассмотрению в арбитражном суде. Это объясняется тем, что дела об оспаривании нормативных правовых актов рассматриваются в арбитражном суде, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом отнесено к компетенции арбитражного суда (ч. 4 ст. 191 АПК РФ в редакции Федерального закона от 07.06.13 № 126-ФЗ).

Следовательно, если документ территориального планирования нарушает права и законные интересы компании, то ей следует оспаривать его не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции.

Ситуацию, когда в законе просто предусмотрена возможность обжалования нормативного акта в судебном порядке, важно отличать от того случая, когда в законе уточняется, что соответствующий акт можно обжаловать «в суд или арбитражный суд». В подобном случае акт, который затрагивает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, нужно оспаривать в арбитражном суде (п. 2.2 постановления № 58).

Казалось бы, это разъяснение должно снять все вопросы. Но в некоторых случаях они все равно остались. В частности, не совсем очевидна ситуация с оспариванием схем территориального планирования муниципальных районов и генеральных планов поселений и городских округов. Дело в том, что эти документы являются муниципальными правовыми актами. Согласно статье 78Федерального закона от 06.10.03 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее – закон № 131-ФЗ), решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке. При этом из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.09.11 № 6254/11, следует, что статья 78закона № 131-ФЗ распространяется в том числе на нормативные правовые акты, принятые органами местного самоуправления. Если руководствоваться этим подходом, то получается, что компания, чьи права и законные интересы нарушены схемой территориального планирования муниципальных районов или генеральным планом поселений и городских округов, может оспорить их в арбитражном суде.

Nota bene!

Если компания сначала обратилась в суд общей юрисдикции для оспаривания документов территориального планирования, но суд не рассмотрел ее заявление, посчитав, что спор ему неподведомствен, то можно смело обращаться в арбитражный суд – в этом случае он должен рассмотреть этот спор (п. 2.5 постановления № 58).

В действительности это не так. Нужно исходить из того, что статья 78 закона № 131-ФЗ, действующая в отношении всех муниципальных правовых актов, является общей нормой по отношению к части 7статьи 20 и части 15 статьи 24 Градостроительного кодекса, которые устанавливают специальные правила оспаривания документов территориального планирования муниципальных районов, городских округов и поселений. Руководствуясь этими специальными правилами, оспаривать схему территориального планирования муниципального района или генеральный план поселения либо городского округа можно только в суде общей юрисдикции.

Понятие правового акта

Подходы ВАС РФ к определению правового акта соответствуют подходам Верховного суда.

Согласно пункту 1 постановления № 58, под нормативным правовым актом понимается принятый органом государственной власти, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом акт, содержание которого составляют правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие за собой юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы.

Данное толкование совпадает с позицией Верховного суда, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.11.07 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» (далее – постановление № 48). В соответствии с этой позицией существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение и направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений. При этом особое внимание Верховный суд обращает именно на такой признак, как наличие в оспариваемом акте правовых норм, определяющих правила поведения субъектов регулируемых отношений (п. 10 постановления № 48).

Кстати, и ВАС РФ, и ВС РФ также едины во мнении, что положения нормативного характера могут быть включены в утвержденные нормативным правовым актом приложения (п. 1 постановления № 58п. 10 постановления № 48).

Круг лиц, имеющих право на оспаривание. К числу лиц, которые вправе оспаривать документы территориального планирования, Градостроительный кодекс относит правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 9 ст. 11ч. 7 ст. 15ч. 7 ст. 20ч. 15 ст. 24 ГрК РФ). Но на практике эти документы могут затрагивать интересы не только указанных лиц. Например, они могут нарушать права лиц, по заявлению которых компетентный государственный или муниципальный орган принял решение о предварительном согласовании места размещения объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ). Какими-либо правами на землю такие лица еще не обладают, так как решение о предварительном согласовании места размещения объекта лишь дает основание для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК РФ).

Правда, предметом обжалования в Конституционный суд в данном случае была не часть 15 статьи 24 Градостроительного кодекса, а другая норма. Конституционный суд просто сослался на эту норму, аргументируя свой отказ в принятии жалобы к рассмотрению.

Однозначного ответа на вопрос, могут ли иные лица (не названные в указанных выше статьях Градостроительного кодекса) оспаривать документы территориального планирования, если они нарушают их права, в практике до сих пор нет. С одной стороны, представляется, что прямое упоминание в определенных статьях Градостроительного кодекса прав на оспаривание этих актов у правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства само по себе не лишает права на обращение в суд с аналогичными требованиями других лиц, права и законные интересы которых нарушаются или могут быть нарушены указанными правовыми актами. Главный аргумент в пользу этого вывода – статья 46 Конституции РФ гарантирует право на судебную защиту каждому, без ограничений. С другой стороны, например, в определении Конституционного суда от 22.03.11 № 381-О-О подчеркнуто, что часть 15 статьи 24 Градостроительного кодекса предоставляет право оспаривать генеральный план в судебном порядке правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства «в отличие от иных заинтересованных лиц». Тем самым такие правообладатели противопоставляются иным заинтересованным лицам.

Основные отличия дел по оспариванию нормативных и ненормативных актов

В чем различие Дело об оспаривании нормативного правового акта Дело об оспаривании ненормативного правового акта
Формулировка требований (в просительной части заявления) Признать нормативный правовой акт недействующим (ст. 192 АПК РФ) Признать ненормативный правовой акт недействительным (ст. 198 АПК РФ)
Срок для обращения в суд Исковая давность к требованиям об оспаривании нормативных правовых актов не применяется (п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 12.11.01 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11. 01 № 18) Три месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Данный срок не является пресекательным и в случае его пропуска по уважительной причине может быть восстановлен судом
Порядок рассмотрения дела Рассматриваются коллегиальным составом судей (ч. 1 ст. 194 АПК РФ) Судья рассматривает единолично (ч. 1 ст. 200 АПК РФ)
Круг обстоятельств, которые суд должен установить при рассмотрении спора 1. Соответствует ли оспариваемый акт или его отдельное положение федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. 2. Были ли необходимые полномочия у органа или лица, принявшего оспариваемый нормативный правовой акт (ч. 4 ст. 194 АПК РФ) 1. Соответствует ли правовой акт или его отдельные положения закону или иному нормативному правовому акту. 2. Имеются ли у органа или лица, который принял оспариваемый акт, полномочия на его принятие. 3. Нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (факт противоречия оспариваемого акта закону сам по себе не будет основанием для его признания недействительным, если заявитель не докажет факт нарушения его прав и законных интересов – см. постановления Президиума ВАС РФ от 26.07.11 № 18306/10от18.06.13 № 450/13)
Порядок вступления решения суда в силу и его обжалования Решение по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия (ч. 2 ст. 180ч. 4 ст. 195 АПК РФ). Обжалуется сразу в кассационной инстанции (апелляционного обжалования нет) Решение по делу об оспаривании ненормативного правового акта вступает в силу, как любое обычное решение – по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба (ч. 1 ст. 180 АПК РФ)

Документы градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 6 ст. 1 ГрК РФ). Градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также их предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры.

Документами градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утверждаемые органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти.

Подведомственность споров. Градостроительный кодекс прямо указывает на то, что ПЗЗ утверждаются нормативными правовыми актами (п. 8 ст. 1 ГрК РФ), поэтому отдельных разъяснений о нормативном характере ПЗЗ от Пленума ВАС РФ не потребовалось. Но с подведомственностью дел об оспаривании ПЗЗ тоже сложилась неоднозначная ситуация.

См., например, решения Арбитражного суда Чувашской Республики от18.10.13 по делу № А79-4405/2013, Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.13 по делу № А70-4973/2013.

Согласно части 4 статьи 32 Градостроительного кодекса, физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким образом, с учетом пункта 2.2 постановления № 58 дела об оспаривании правил землепользования и застройки подведомственны судам общей юрисдикции. Тем не менее, как и в случае с документами территориального планирования, арбитражные суды и после принятия постановления № 58 продолжали рассматривать дела об оспаривании документов градостроительного зонирования, хотя по смыслу пункта 2.5 постановления № 58 должны были прекращать производство по таким делам на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ. Исключение – случаи, когда заявление об оспаривании конкретного ПЗЗ ранее (до обращения в арбитражный суд) уже подавалось в суд общей юрисдикции, но тот его не рассмотрел по существу, сославшись на неподведомственность соответствующего дела судам общей юрисдикции. В такой ситуации арбитражный суд не может прекратить производство по делу.

Как ПЗЗ могут нарушать права компании. Градостроительными регламентами, утвержденными в составе ПЗЗ, устанавливаются виды разрешенного использования и предельные параметры земельных участков, а также объектов капитального строительства, то есть определяется их правовой режим. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования, которые определены регламентом, могут вступать в противоречие с намерениями правообладателей земельных участков по их дальнейшей застройке.

Примером такой ситуации может служить дело № А55-23145/2010. У компании в собственности были земельные участки, которые, согласно ПЗЗ, находились в границах территориальной зоны Ц-1 (это зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района города). Компания-собственник использовала эти участки для эксплуатации автостоянок, а впоследствии намеревалась построить на них гостиницу (и то, и другое соответствовало градостроительному регламенту, установленному для зоны Ц-1). Но городская дума внесла в ПЗЗ изменения, согласно которым принадлежащие компании земельные участки оказались в составе территориальной зоны Р-2 (зона парков, бульваров и набережных). Это исключило возможность их использования для строительства гостиницы, и компания оспорила в арбитражном суде решение, изменившее ПЗЗ (заявление было подано до внесения изменений в часть 4 статьи 191 АПК РФ и появления постановления № 58, поэтому вопросов о подведомственности не возникло).

Первая инстанция заявление удовлетворила и признала решение городской думы недействующим. Кассационная инстанция эту позицию поддержала. По мнению судов, изменение ПЗЗ не обеспечило права и законные интересы компании как собственника земельных участков, что противоречит целям разработки ПЗЗ (п. 3 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ). Однако Президиум ВАС РФ с этими аргументами не согласился, судебные акты отменил и в удовлетворении заявления компании отказал (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.13 № 136/13). Он сделал несколько важных выводов. Во-первых, ПЗЗ призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников, а также обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Задача органов муниципальных образований при разработке ПЗЗ состоит не в обеспечении приоритета прав собственников участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Во-вторых, при принятии или изменении ПЗЗ, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, которое было разрешено до такого изменения, без какого-либо ограничения, если только такое использование не создает опасности для здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ). В-третьих, если в результате внесения изменений в ПЗЗ объем ограничений права собственности существенно увеличивается, то собственник вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).*

Оспаривание градостроительного плана земельного участка не всегда эффективный способ защиты

В судебной практике часто встречаются дела об оспаривании градостроительных планов земельного участка (далее – ГПЗУ), хотя это не всегда дает компании нужный результат.

По смыслу статей 41–46 Градостроительного кодекса ГПЗУ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку. В этом документе указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях (см.постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.13 № 1633/13). При этом ГПЗУ не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. То есть, по сути, ГПЗУ не содержит каких-либо властных предписаний для участников градостроительной деятельности, а лишь воспроизводит предписания (нормы), содержащиеся в другой градостроительной документации.

Тем не менее практика оспаривания ГПЗУ довольно распространена (в основном их пытаются оспорить как ненормативные правовые акты, и зачастую удачно). По всей видимости эта практика обусловлена тем, что в соответствии с ГПЗУ осуществляются подготовка проектной документации для строительства (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ) и само строительство (ч. 6 ст. 52 ГрК РФ). Несоответствие проектной документации ГПЗУ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ), а несоответствие построенного объекта ГПЗУ – основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 2 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ). Кроме того, например, в Москве ГПЗУ является актом, определяющим виды разрешенного использования земельного участка из-за того, что здесь пока отсутствуют ПЗЗ (см. постановление правительства Москвы от 25.05.11 № 229-ПП «О Порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков»).

Но необходимо учитывать, что оспаривание одного только ГПЗУ не позволяет заявителю в полной мере защитить свои права и законные интересы, если признанные в судебном порядке недействительными положения ГПЗУ воспроизведены в иной градостроительной документации (проект планировки территории или ПЗЗ). В таких случаях нужно оспаривать документ-первоисточник.

Документация по планировке территории

Nota bene!

Суд общей юрисдикции должен рассмотреть заявление об оспаривании нормативного правового акта в течение месяца со дня его подачи (ч. 2 ст. 252 ГПК РФ). Решение о признании нормативного акта недействующим, в отличие от арбитражного процесса, вступает в силу не немедленно, а по истечении срока на апелляционное обжалование (ч. 3 ст. 253 ГПК РФ).

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (ч. 1 ст. 41 ГрК РФ).

К документации по планировке территории относятся проекты планировки территории (ст. 42 ГрК РФ), проекты межевания территорий (ст. 43 ГрК РФ), градостроительные планы земельных участков (ст. 44 ГрК РФ).

Подведомственность споров. Согласно части 17 статьи 45 Градостроительного кодекса, документация по планировке территории может быть оспорена в судебном порядке (без упоминания о возможности оспаривания именно в арбитражном суде). Следовательно, если исходить из того, что соответствующая документация имеет нормативный характер, то ее следовало бы оспаривать в суде общей юрисдикции (п. 2.2 постановления № 58). Однако постановление № 58 относит акты органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении проектов планировки и проектов межевания территории к ненормативным правовым актам, поскольку они не содержат норм права и не устанавливают правил поведения (п. 1.1 постановления № 58). Поэтому такие документы компании могут оспаривать в арбитражных судах, но в порядке, установленном главой 24Арбитражного процессуального кодекса (предусмотренном для оспаривания ненормативных актов). А это затрудняет защиту прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности. В частности, компания, купившая земельный участок или объект капитального строительства в границах территории, в отношении которой за несколько лет до этого был утвержден проект планировки, при попытке оспорить этот проект неизбежно столкнется с вопросом о соблюдении предусмотренного в части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса трехмесячного срока

Другая позиция. Вывод Пленума ВАС РФ о ненормативном характере указанных документов представляется небесспорным. Не случайно ранее в надзорном постановлении Президиума ВАС РФ от 13.09.11 № 6254/11 документ, утвердивший документацию по планировке территории, рассматривался как имеющий нормативный характер. И для такой правовой позиции есть основания. Так, проект планировки территории содержит в том числе положения о характеристиках планируемого развития территории, включая данные о плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории (ч. 3 ст. 42 ГрК РФ). Кроме того, проект планировки территории подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации (ч. 16 ст. 45 ГрК РФ). Наконец, положения, содержащиеся в проекте планировки территории, обязательны для всех правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах соответствующей территории, и их необходимо учитывать при проектировании строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

То обстоятельство, что проект планировки территории действует лишь в отношении определенной территории (и, соответственно, в отношении конкретных земельных участков, находящихся в ее границах), не является достаточным основанием для отнесения его к ненормативным актам. Точно такое же ограниченное действие в пространстве имеют документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Круг правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в свободном обороте, постоянно меняется и не может считаться определенным хотя бы по этому основанию, в то время как однажды утвержденный проект планировки территории является обязательным для всех правообладателей.

Nota bene!

Большой минус оспаривания градостроительных документов как ненормативных актов – в укороченном сроке на обращение в суд – три месяца со дня, когда компании стало известно о нарушении ее прав и законных интересов оспариваемым актом. Этот момент (когда компании стало известно, что акт нарушает ее права) не всегда просто обосновать.

При этом шансы на оспаривание проекта планировки территории именно как нормативного акта все-таки есть. Но оспаривать его в таком случае, разумеется, придется в суде общей юрисдикции. Согласно позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного суда от 10.02.09 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», к ненормативным относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, которые содержат властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций. Поскольку проект планировки территории утверждается безотносительно к тому, кто является правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства в границах соответствующей территории (более того, правообладатели могут меняться), с точки зрения позиции Верховного суда его можно отнести к нормативным актам.

Как проект планировки территории может нарушать права компании. В пример можно привести ситуацию, которая была рассмотрена в деле № А57-21799/2012. Компания обратилась в местную администрацию за выкупом земельного участка, которым обладала на праве постоянного (бессрочного) пользования и на котором имела собственный объект недвижимости, но получила отказ. Отказ был обоснован тем, что в соответствии с проектом планировки территорий общего пользования испрашиваемый компанией земельный участок частично находился в границах территории общего пользования (в проекте по земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости проходила красная линия). Полагая, что проект планировки не соответствует законодательству и принят без учета прав компании на объекты недвижимости, она успешно оспорила постановление, утвердившее этот проект, в арбитражном суде (также в пользу компании сработал факт нарушения процедуры принятия оспариваемого постановления и то, что оно было опубликовано не в полном объеме). Документ оспаривался как нормативный акт, но так как дело было рассмотрено до опубликования постановления № 58, коллегия судей ВАС РФ не нашла в этом нарушений и оснований для отмены судебных актов по делу (см. определение ВАС РФ от 06.11.13 № ВАС-15232/13)».

10.12.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.