Банкротство застройщика

987

Вопрос

ООО (инвестор) заключило договор участия в долевом строительстве. Обязательства Застройщика по договору обеспечено залогом в соответствии с 214-ФЗ. На сегодняшний день Застройщик признан банкротом и введена процедура наблюдения. Объект договора - нежилые помещения. С каким требованием необходимо обратиться в арбитражный суд - денежным требованием или залоговым требованием? Если обращаться с денежным требованием, необходимо ли совершить какие-либо действия (например, расторгнуть договор долевого участия). И хотелось бы форму соответствующего заявления.

Ответ

У дольщика остается вариант предъявлять денежное требование в общем порядке в деле о банкротстве и требовать признания за ним статуса залогового кредитора. Требование может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) или будет предъявлено требование о возмещении дольщику убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

При этом дольщик также вправе Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства: погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10); погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11). Однако данные правила распространяются на дольщиков, которым застройщик обязан передать жилые помещения.

В свою очередь, суды отказывают в удовлетворении требований о включении нежилых помещений, находящихся в жилом доме, в реестр требований о передаче жилых помещений. К требованиям в отношении нежилых помещений положения § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона № 127–ФЗ применению не подлежат, соответственно, требование долевого участника строительства о включении нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений не подлежит удовлетворению.

П.п.3 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127– ФЗ установлено, что требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Реестр требований о передаче жилых помещений – это реестр, содержащий требования, признанные таковыми арбитражным судом (п.п.7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127–ФЗ).

Данное положение арбитражным судом применяется буквально, что влечет отказ в удовлетворении требований, заявленных в отношении нежилых помещений (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 № А73-14698/2009от 26.03.2012 по № А73-14698/2009; определения ВАС РФ от 06.09.2012 № А79-4792/2009от 17.09.2012 № А46-14935/2011).

Таким образом, кредиторы в рамках дела о банкротстве не вправе требовать передачи нежилых помещений, в связи с чем, у дольщика остается вариант предъявлять денежное требование в общем порядке в деле о банкротстве. Требование может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) или будет предъявлено требование о возмещении дольщику убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств. Для подтверждения «денежности» своего требования достаточно представить суду документы, подтверждающие направление должнику уведомления о расторжении договора. А основания для его расторжения, предусмотренные положениями п.п. 1 и 1.1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к моменту установления требований в реестр, как правило, уже имеются в наличии (чаще всего — непередача объекта в установленный договором срок). Суд в таком случае признает факт расторжения договора и проверяет обоснованность заявленного, уже денежного, требования.

Более подробные действия дольщика при банкротстве застройщика см. в статьях «Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика», «Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Заявление о включении требований в реестр кредиторов в конкурсном производстве (требование в судебном порядке не рассматривалось);

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов;

Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты незавершенного строительства;

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом;

Застройщик строит объект на деньги дольщиков. 5 рискованных моментов при исполнении договора.

Предъявление требования к несостоятельному должнику. Как включиться в реестр на разных стадиях банкротства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Застройщик коммерческой недвижимости обанкротился. На что могут рассчитывать залоговые кредиторы

«Банкротство застройщиков — довольно молодой институт банкротства. Однако он успел получить статус одного из наиболее сложных и разносторонних по характеру применяемого в нем права. Отправной точкой при рассмотрении дела о банкротстве застройщика является определение назначения строительства — жилая или коммерческая (нежилая — офисная, торговая и т. д.) недвижимость, которая возведена или предполагается к возведению. В зависимости от этого, будут различаться как процедура в целом, так и реестр требований кредиторов.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ В РЕЕСТР КРЕДИТОРОВ

Несмотря на дополнение с 15.08.2011 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127-ФЗ) специальным параграфом 7 «Банкротство застройщиков», его положения в чистом виде не применяются при банкротстве застройщика, возводившего или собиравшегося возвести (к несчастью, это довольно распространенная ситуация) объекты нежилого назначения.

Для процедур, в которых разрешение на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства, было получено после 1 апреля 2005 года, применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Очень важно, что положения Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Процедуры застройщиков, получивших разрешение на строительство до вступления в законную силу Закона № 214-ФЗ (до 01.04.2005) уже довольно редки по причине давности, но имеют место быть. В таких случаях суды применяют общие положения Гражданского кодекса РФ.

Основные моменты рассмотрения дела о банкротстве застройщика нежилой недвижимости:

  • требования устанавливаются по общим правилам ст.ст. 71 и 100 Закона № 127-ФЗ;
  • реестр кредиторов имеет три очереди;
  • отдельно в порядке п. 3 ст. 137 Закона № 127-ФЗ учитываются санкции за нарушение обязательств;
  • в порядке ст. 138 Закона № 127-ФЗ учитываются требования, обеспеченные залогом имущества должника.

По общему правилу требование кредитора для включения в реестр должно быть денежным. Но что же делать, когда оно вытекает из договора, по которому застройщик должен передать участнику строительства объект недвижимости?

Ответ прост — это неденежное требование нужно привести к денежному эквиваленту. Как это сделать, нам указывает ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Если есть основания для отказа от исполнения договора или его расторжения, предусмотренные данной нормой права, договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, дольщику, желающему включиться в реестр требований кредиторов застройщика, для подтверждения «денежности» своего требования достаточно представить суду документы, подтверждающие направление должнику уведомления о расторжении договора. А основания для его расторжения, предусмотренные положениями п.п. 1 и 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, к моменту установления требований в реестр, как правило, уже имеются в наличии (чаще всего — непередача объекта в установленный договором срок). Суд в таком случае признает факт расторжения договора и проверяет обоснованность заявленного, уже денежного, требования.

Выходит, что преобразование характера требования представляет собой самостоятельный способ защиты прав кредитора по неденежным обязательствам в конкурсном праве с целью наделения его статусом конкурсоспособного лица, обращающегося с требованием о возмещении убытков или взыскании основного денежного долга.*

Основанием для включения участника строительства в реестр требований кредиторов должника — застройщика, как правило, выступает договор долевого участия. Договор может называться по-другому, например, на инвестирование строительства и т. п. Более того, он может предусматривать неденежную форму расчетов по нему, не содержать условий о сроках и порядке уплаты цены договора и пр. Поэтому при проверке обоснованности заявленного кредитором требования, арбитражный суд должен квалифицировать основание именно как договор долевого участия.

Такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Все, что застройщик успел возвести на земельном участке, находится в залоге у участников строительства

В основной массе требований суду приходится рассматривать в качестве оснований для включения в реестр договоры долевого участия, прошедшие государственную регистрацию. В этом случае в ЕГРП регистрирующим органом делается отметка об ипотеке. Попробуем разобраться, какова природа и основания этой записи.

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом (ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ).

Так, залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

  • возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;
  • уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Так, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (аренды, субаренды) на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

На практике эта ситуация выглядит так: несмотря на то, что результат строительства, независимо от его стадии и степени готовности, не зафиксирован какими-либо актами, все, что фактически возведено на отведенном для строительства конкретного объекта земельном участке и неразрывно с ним связано, является предметом залога участников строительства.

Залог же права на земельный участок (собственность, аренда, субаренда) по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона. Эта ситуация регулируется п. 12приказа Минюста России от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» (далее — Инструкция). Такой залог возникает без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1997 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В случае, когда строительство по какой-либо причине не было завершено, застройщик имеет право зарегистрировать объект как незавершенный строительством.

В данном случае при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на этот объект (ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Одновременно норма ст. 13 Закона № 214-ФЗ предусматривает случай, когда застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Это необходимо в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Такая ситуация стандартна при рассмотрении дела о несостоятельности застройщика. Как правило, строительство «замораживается» и в преддверии банкротства застройщику не до формальностей по регистрации, поэтому сбор и подача документов для оформления права собственности на «недострой» становится обязанностью арбитражного управляющего. С момента такой регистрации регистрирующий орган вносит в ЕГРП записи в отношении договоров долевого участия, дополняя их отметками (наряду с залогом права на земельный участок) о залоге объекта незавершенного строительства.

У УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ЗАЛОГА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ЗАКОНА

Законодатель предусмотрел, что на стадии с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство (создание) которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Это значит, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. В силу закона предметом такого залога являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) объект недвижимости в целом (весь предмет залога), а не отдельные объекты долевого строительства (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).*

Статья 352 ГК РФ предусматривает основания прекращения залога. В частности, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у дольщика возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) объекте, то обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1ч. 2 ст. 3ч. 1 ст. 4ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог — прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем дольщикам.

Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства. На основании этих документов при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты.

Такой залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности (аренде, субаренде), прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (ч. 8.1. ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, залог «сопровождает недострой» до окончания строительства и исполнения застройщиком обязанности передать помещения в собственность участникам строительства, тем самым гарантируя последним относительное спокойствие.

Исходя из вышеизложенного, при рассмотрении заявления дольщика о включении в реестр, на мой взгляд, суду не стоит в резолютивной части определения об установлении таких требований как обеспеченных залогом, указывать конкретный предмет, выступающий сутью залога, будь то права на земельный участок или право собственности должника на объект незавершенного строительства. Целесообразно отразить этот момент в мотивировочной части судебного акта, исходя из фактических обстоятельств дела на момент рассмотрения заявления конкретного кредитора и актуальных записей в ЕГРП.

ДАЖЕ ЕСЛИ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ БЫЛ РАСТОРГНУТ, ТРЕБОВАНИЯ ПО НЕМУ МОЖНО ВКЛЮЧИТЬ В РЕЕСТР

На практике возникает вопрос — а можно ли рассматривать залогодержателями по ипотеке в силу закона «бывших» участников строительства? Таких участников можно разделить на две категории. На это также часто указывают лица, участвующие в деле о банкротстве. Первая категория — участники, которые расторгли свои договоры до возбуждения дела о банкротстве (о чем имеется соответствующая отметка в ЕГРП), в том числе и в судебном порядке. Вторая категория — участники, чьи договоры были признаны судом расторгнутыми при включении их требований в реестр требований кредиторов для целей перевода неденежных требований в денежные.

По большому счету обе категории — на равных — и у тех, и у других договоры расторгнуты. Только в отношении вторых в ЕГРП не внесена запись о расторжении договора долевого участия, в связи с чем договор формально продолжает действовать.

Как ни странно, но для решения вопроса о включении в реестр и, тем более, залоговом статусе кредитора в рамках дела о банкротстве, определяющим является не факт государственной регистрации расторжения договора, а факт исполнения договора участником долевого строительства, в том числе и бывшим.

Чтобы понять это хитросплетение, необходимо еще раз вернуться к положению ст. 12.1Закона № 214-ФЗ, согласно которому залогом обеспечивается, в частности, возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, если суд установит факт исполнения (оплаты) бывшим инвестором договора долевого участия, несмотря на подтверждающийся записью в ЕГРП факт расторжения данного договора, требования такого участника подлежат установлению в реестре. Эти требования устанавливаются в конкретном денежном выражении как обеспеченные залогом имущества должника, поскольку последний не исполнил обязательств по возврату внесенных дольщиком денежных средств.

Право залога, безусловно, передается в случае заключения участником строительства договора цессии.

Еще более сложный вопрос возникает в случае, когда застройщик вновь реализует помещение, договор долевого участия в отношении которого был расторгнут с предыдущим дольщиком, при этом, естественно, не выполняя своих обязательств по возврату денежных средств, внесенных этим лицом для инвестирования. Бывший участник — однозначно залоговый кредитор в деле о банкротстве. Но и новый участник, исполнивший обязательства по договору в части его оплаты, тоже становится залоговым кредитором застройщика.

Вероятно, не зря законодатель в качестве предмета залога определил не конкретное помещение, причитающееся по договору после окончания строительства, а весь возводимый объект недвижимости. Обратное вело бы к прямому нарушению прав предыдущего и последующего участников строительства по одному и тому же помещению, и неограниченному умыслу застройщика по неисполнению взятых на себя обязательств. К сожалению, недобросовестный застройщик может бесконечно злоупотреблять такой ситуацией, хотя законом предусмотрено пресечение подобных неправомерных действий. Так, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства (за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита) (п. 7 Закона № 214-ФЗ).

Однако зачастую только при рассмотрении требований кредиторов в деле о банкротстве выясняются случаи «двойного» залога и нескольких перепродаж прав на одни и те же помещения. В этом случае суд старается встать на защиту прав последующих участников строительства.

ОПОЗДАВШИЙ ЗАЛОГОВЫЙ КРЕДИТОР ЛИШАЕТСЯ ПРАВА ОПРЕДЕЛЯТЬ ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Встречаются ситуации, когда кредитор изначально при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, и суд устанавливает его требования как не обеспеченные залогом. Впоследствии такой кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со ст. 138 Закона № 127-ФЗ (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»; далее — Постановление № 58).

С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь, такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.

Поэтому при установлении требования кредитора как залогового арбитражный суд проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке — имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона. Также суд будет выяснять, не прекратилось ли такое право по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

Если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу с пропуском срока, установленного п. 1 ст. 142 Закона № 127-ФЗ, он не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.) (п. 4 Постановления № 58).

Данная норма содержит регулирование двух ситуаций:

  • когда кредитор после закрытия реестра впервые заявляет требования о включении в реестр как обеспеченные залогом;
  • когда кредитор обращается после закрытия реестра за установлением залогового статуса уже включенных ранее в реестр денежных требований.

В обоих случаях действия суда одни и те же — кредитор как залоговый включается «за реестр», теряя специальные права, предусмотренные Законом № 127-ФЗ.*

Стоит особо отметить, что вышеизложенные нормы права не предусматривают отказ в признании статуса залогового кредитора, влияющего на порядок удовлетворения его требования, по заявлению кредитора за пределами срока, установленного п. 1 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.

В соответствии с разъяснениями высшей судебной инстанции залоговый кредитор лишается только специальных прав, предоставляемых ему Законом № 127-ФЗ, в случае несвоевременного (относительно установленных сроков) заявления о признании статуса залогового кредитора, исходя из обычно предоставляемых прав.

Таким образом, законодатель установил порядок обращения с заявлением о признании статуса залогового кредитора, определив срок, предусмотренный для предъявления данного требования с учетом положений п. 1 ст. 142 Закона № 127-ФЗ — в пределах двухмесячного срока с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. На деле это будет выглядеть следующим образом: соответствующий предмет залога реализуется в общем порядке и выручка от его реализации распределяется между заявившими в срок свои требования кредиторами в общем порядке. Однако среди «опоздавших» кредиторов рассматриваемый залоговый кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет средств, оставшихся от выручки от реализации предмета залога.

Особо остро перед судами стоит вопрос «текущего залога», судебная практика по которому отсутствует ввиду единичности таких дел. Как учитывать текущие требования, обеспеченные залогом имущества должника? Обстоятельства таких требований могут быть следующими: после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика-должника участник долевого строительства продолжает исполнять свои обязательства по оплате договора. Ситуация может осложняться тем, что оплата представляет собой оплату услуг подрядчиков путем перечисления денежных средств на их счета напрямую участником строительства, некие зачеты по выполненным работам, поставленным строительным материалам и пр.

ЕСЛИ УЧАСТНИК НЕ УСПЕЛ ЗАЯВИТЬ СВОИ ТРЕБОВАНИЯ, ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ДЛЯ НЕГО МОГУТ ЗАЧИСЛЯТЬСЯ В ДЕПОЗИТ НОТАРИУСА

Не менее важным является вопрос о том, как быть с правами кредитора, не заявившего свои требования в деле о банкротстве, чей договор долевого участия прошел государственную регистрацию. Получается, что право залога кредитора подтверждено записью в ЕГРП, но участник строительства не изъявил желания стать кредитором в деле о банкротстве и подтвердить денежное требование к должнику. Может ли в таком случае считаться прекращенным залог в отношении его требования?

В одном из дел арбитражный суд столкнулся с этой проблемой на стадии утверждения положения о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

Ситуация двоякая. С одной стороны, если кредитор не заявил требования в реестр, не реализовал свое право требования к должнику, то он потерял его в момент реализации предмета залога. С другой стороны, залог установлен в силу закона и отсутствие установленного требования в реестре не может ущемить права залогового кредитора на получение денежных средств за счет реализации предмета залога.

Возможно, свет на эту проблему может пролить ст. 15 Закона № 214-ФЗ, согласно которой денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, подлежат зачислению в депозит нотариуса. Указанные участники строительства могут получить денежные средства через депозит нотариуса.

Как может выглядеть в реальности в депозите нотариуса такое резервирование денежных средств для незаявившихся в деле о банкротстве участников строительства (потенциальных залоговых кредиторов), остается только предполагать. Но вариант, возможно, не такой уж и утопический. Хотя остается масса вопросов: как определить размер денежного требования кредитора в случае, если оплата по договору была произведена частично; как исчислить полагающееся кредитору удовлетворение исходя из 80%, предусмотренных положениям Закона № 127-ФЗ; как решать разногласия, если незаявившийся в деле о банкротстве участник, для которого «забронированы» средства у нотариуса, обратится к нему гораздо позднее внесения записи в ЕГРЮЛ о ликвидации должника и т. д. Очевидно, что со временем судебная практика ответит на вопросы, как поступать арбитражному суду в столь непростых ситуациях.

ОТСУТСТВИЕ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА НЕ ЛИШАЕТ УЧАСТНИКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО НЕМУ

На практике может возникнуть еще одна ситуация: по тем или иным причинам договор долевого участия не прошел государственную регистрацию. Казалось бы, все просто — договор не считается заключенным и не повлек для сторон каких-либо юридических последствий, в связи с чем нет оснований для включения в реестр требований кредиторов вытекающих из него требований.

На мой взгляд, в разрезе обсуждаемой проблемы знаковым является постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 . По аналогии позицию ВАС можно применить в деле о банкротстве застройщика коммерческой недвижимости, где участниками строительства наравне с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями также выступают и граждане. Высшая судебная инстанция разъяснила, что Закон № 214-ФЗ имеет целью защитить участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем отсутствие регистрации договора долевого строительства не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего помещение, права требовать от застройщика исполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со ст. 13, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых также в части предупреждения о залоге направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве».

2. Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр

«Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –Закон № 127-ФЗ) в 2011 году был дополнен новым параграфом, регламентирующим особенности банкротства застройщиков. До внесения соответствующих изменений банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а участники долевого строительства относились к третьей очереди кредиторов. Теперь же дольщики все так же относятся к третьей очереди, но уже привилегированной, в то время как остальные конкурсные кредиторы выделяются в четвертую очередь. Требования участников долевого строительства учитываются в особом реестре – реестре требований о передаче жилых помещений. Рассмотрение данной категории дел связано с рядом особенностей (особый субъектный состав участников при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и т. д.). Поэтому от грамотного оформления документов участником долевого строительства и их квалифицированного раскрытия в суде будет зависеть судебный акт о включении его требований в реестр или же об отказе в таком включении.

УЧАСТНИК СТРОИТЕЛЬСТВА В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕЗАСТРОЙЩИКА НЕ ОБЯЗАН ВОЗМЕЩАТЬ РАСХОДЫ НА УВЕДОМЛЕНИЕ КРЕДИТОРОВ

Статьей 201.6 Закона № 127-ФЗ предусмотрены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом.

Следует отметить, что вопрос о возмещении расходов при несостоятельности застройщика решается с учетом применения специального законодательства.

Цитата: «Расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника» (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Так, по одному из дел были удовлетворены требования заявителя, который не возмещал расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о включении неустойки в реестр требований кредиторов. Свое решение суд мотивировал тем, что указанные расходы в деле о банкротстве застройщика осуществляются конкурсным управляющим за счет должника, а не за счет заявителя, как предусмотрено по общему правилу, установленному п. 1 ст. 100 Закона № 127-ФЗ. Конкурсный управляющий не согласился с таким решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В качестве обоснования конкурсный управляющий указал на то, что ему не производилось возмещение расходов на уведомление кредиторов о предъявлении участником долевого строительства требования. В связи с этим иные кредиторы должника не были уведомлены о предъявлении участником долевого строительства требования, и, соответственно, не имели возможности воспользоваться правом на ознакомление или на возражение относительно заявленного требования. Однако суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы конкурсного управляющего и оставил в силе судебный акт суда первой инстанции (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу № А79-7895/2010).

ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ В РЕЕСТР НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ ФАКТ ОПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ

При предъявлении требований о передаче жилых помещений в делах о банкротстве важно понимать, что необходимо будет доказать факт оплаты по договору.

Цитата: «Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения» (п. 2 ст. 201.6 Закона № 127– ФЗ).

То есть судом при рассмотрении требований о передаче жилых помещений должны быть исследованы факты:

  • наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
  • полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по указанному договору.

Следовательно, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие указанных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Так, по одному из дел застройщик обжаловал определение суда первой инстанции, посчитав требования участника строительства необоснованными, так как спорный объект незавершенного строительства передан от должника жилищно-строительному кооперативу, который принял на себя обязанности по обеспечению завершения строительства и ввода в эксплуатацию данного объекта. Поэтому застройщик полагал, что требования участника строительства должны быть обращены не к нему, а к жилищно-строительному кооперативу в форме требования о включении в члены кооператива.

Однако суд не согласился с такими доводами застройщика и указал следующее. Для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, правила, установленные§ 7 Закона № 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Поэтому участнику строительства не может быть отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений по причине того, что застройщик не обладает правом собственности или иным имущественным правом на строящийся жилой дом (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009).

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ – НЕ ЕДИНСТВЕННОЕ ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ДОЛЬЩИКОВ В РЕЕСТР

Закон № 127-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования (п. 6 ст. 201.1), а именно:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
  • выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
  • внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
  • заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Представляется, что указанный перечень не в полной мере соответствует ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с этой нормой право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. То есть предусматривается, что привлекать денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем введение в Закон № 127-ФЗ столь широкого перечня случаев, не являющегося исчерпывающим, вполне оправдано. Эта норма закона направлена на защиту прав участников строительства, так как некоторые застройщики продолжают заключать как предварительные договоры участия в долевом строительстве, так и иные договоры. Так, в одном из дел арбитражный суд указал, что требование о передаче жилого помещения является требованием участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (п. 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). При этом перечень видов договоров, на основании которых участник строительства может включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, установленный в п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ, не является исчерпывающим. Поэтому окружной суд признал, что выводы нижестоящих судов о признании договора уступки прав по сделке, предусматривающей привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строящегося жилого дома, сделаны без установления правовой природы фактически заключенного сторонами договора и отправил дело на новое рассмотрение (постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу № А40-27589/08-74-86Б).

Банкротство застройщикаДля включения в реестр дольщик должен преобразовать свое требование в денежное

Поскольку для участия в деле о банкротстве согласно действующему российскому законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникает вопрос о том, при каких обстоятельствах дольщик приобретает соответствующее право. По общему правилу дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости. Иными словами, его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) или гражданин предъявит требование о возмещении ему убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.*

ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДОГОВОР ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАН

Участникам долевого строительства важно помнить, что согласно общему правилу любой договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому требование, предъявленное на основании договора участия в долевом строительстве, не зарегистрированного в установленном порядке, удовлетворению не подлежит. Исключений из этого правила законодательством не предусмотрено.

Практика. По одному из дел суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Оставляя без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что договор участия в долевом строительстве, не соответствующий требованиям ст.ст. 131164 ГК РФ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу № А79-7895/2010).

Также не подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений требование, основанное на договоре, в отношении которого достигнуто соглашение о его расторжении. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как у заявителя отсутствовало право требования на строящийся объект недвижимости. В ходе судебного заседания было установлено, что стороны подписали соглашение о расторжении договора долевого участия. Вышестоящие инстанции оставили такое решение суда в силе, указав, что после подписания сторонами соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, заявитель утратил право требования к обществу квартиры в многоквартирном жилом доме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу № А79-4792/2009).

Заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений удовлетворению не подлежит в случае, если ранее заявитель уже был включен в реестр требований кредиторов исходя из того же основания, что и требование о передаче жилого помещения. Так, суд отказал заявителю в удовлетворении иска о включении в реестр требования о передаче жилых помещений, так как ранее аналогичное требование заявителя уже было включено в реестр. Суды вышестоящих инстанций оставили такое решение в силе. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, ВАС РФ указал, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования, исходя из того, что заявитель отказался от передачи ему жилого помещения. Тем самым он реализовал свое право по возврату уплаченных денежных средств, учитывая при этом разъяснения, содержащиеся в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (определение ВАС РФ от 02.05.2012 № ВАС-4918/12).

РАСХОЖДЕНИЕ ДАННЫХ О ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О НЕСОГЛАСОВАННОСТИ ПРЕДМЕТА

При установлении факта заключения договора, связанного с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность необходимо учитывать специфику предмета договора. Так, суд отказал участнику долевого строительства во включении его требований в реестр, указав, что сторонами договора не было достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Однако суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами и отменил определение суда. При этом суд указал, что расхождение данных о площади квартиры в договоре и проекте при наличии других данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости (адрес с указанием номера дома, подъезда, этажа, номера квартиры, количества комнат, расположение квартиры в строительных осях и рядах), подлежащий передаче участнику строительства (инвестору), не может безусловно свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета договора. В случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной или предусмотренной договором, стороны не лишены права требовать увеличения или уменьшения цены договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2012 по делу № А33-3111/2009).

Следует отметить, что в понятие «общая площадь жилого помещения», данное в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. В свою очередь в понятие «общая проектная площадь», используемого проектантами в проектно-сметной документации, включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п. В.2.2 Свода правил СНиП 31-01-2003 19, общая площадь квартиры – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

КРЕДИТОРЫ НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Анализ судебной практики показал, что с введением в действие отдельного параграфа, посвященного банкротству застройщиков, значительное число заявлений было связано как раз с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требований кредиторов о передаче нежилых помещений.

Представляется, что внесенные изменения являются специальным нормативным правовым актом, направленным на дополнительную (повышенную) защиту прав участников долевого строительства жилых помещений, так как с правами граждан на жилые помещения связаны реализация права граждан Российской Федерации на жилище, закрепленная в ст. 40 Конституции РФ, а также создание условий к его реализации.

Так, по одному из дел суд отказал во включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения. По мнению заявителей, к их требованию о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения возможно применение по аналогии норм § 7 гл. IХ Закона № 127-ФЗ, касающихся требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, коллегия в составе трех судей Высшего арбитражного суда РФ указала, что судами были правильно истолкованы нормы § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, был сделан обоснованный вывод о невозможности включения в реестр требований о передаче жилых помещений требования кредиторов о передаче нежилого помещения (определение ВАС РФ от 06.09.2012 № ВАС-9411/12).

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что наличие обширной судебной практики по делам, связанным с применением § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ, свидетельствует о положительной тенденции развития законодательства в сфере несостоятельности(банкротства). Вместе с тем еще остается ряд вопросов, которые предстоит решить законодателю в процессе совершенствования законодательства в указанной сфере и арбитражным судам – в процессе толкования закона, его разъяснения и детализации*».

07.12.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.