Индивидуальным предпринимателем было куплено нежилое помещение обремененное договором аренды.

139

Вопрос

Доброе утро! индивидуальным предпринимателем было куплено нежилое помещение обремененное договором аренды. Ранее это помещение относилось к муниципальной собственности, поэтому аренда взималась небольшая. ИП с данным положением дел не согласен и хочет поднять арендную плату в несколько раз, для этого сделал отчет об оценке и предоставил его арендатору в качестве основания. Арендатор выразил свое несогласие и письменно уведомил об этом ип. Кроме того, без ведома и согласия ип была сделана перепланировка в помещении. вопросы: 1. как добиться расторжения договора аренды 2.возможно ли принудить арендатора выкупить это помещение 3. возможно ли принудить арендатора платить арендную плату согласно данным указанным в отчете».

Ответ

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, если его условия будут существенно нарушены другой стороной. Статья 619 ГК РФ указывает на возможность досрочного расторжения договора аренды также, если арендатор пользовался арендованной площадью, существенно нарушая условия договора или ухудшил арендованное имущество. В Вашем случае перепланировка произведенная арендатором без согласования с собственником помещения, является фактом использования арендатором переданного в аренду имущества (помещения) с существенным нарушением условий договора аренды, что может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке.

 

Необходимо отметить, что действующее законодательство не предусматривает возможности принудить арендатора выкупить данное помещение, в связи с чем законные основания для принуждения арендатора к заключению договора купли-продажи арендованного имущества отсутствуют.

Вопрос повышения арендной платы урегулирован в ст.614 ГК РФ. На основании системного анализа данной нормы с положениями ГК РФ, следует, что если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, в связи с изменением индекса инфляции, или на основании отчета оценщика о среднерыночных ставках арендной платы).

Если в договоре не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную ставку, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке ч. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом, в силу отсутствия в договоре данного права арендодателя, арендатор вправе отказаться от новых размеров арендной платы.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Митина И.С. Как выиграть спор о повышении арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

<…>

«Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению.

<…>

Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будет зарегистрировать.

Если в договоре будет указано лишь на то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10

*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

15.08.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Руководитель Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.