Организация купила земельный участок у физического лица

90

Вопрос

Организация купила земельный участок у физического лица. На данном участке стоит база и офисное помещение. Через наш земельный участок, до того как мы стали собственники ездили собственники соседних баз. Мы пытались с ними договориться и установить компенсационную плату за проезд, они отказались. Мы перекрыли им дорогу и предложили ездить по другой дороге в объезд. Эти собственники соседних земельных участков обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к нашей организации, об устранении препятствии, в пользовании принадлежащими им земельными участками. Свои требования они мотивировали тем, что данная дорога является дорогой общего пользования, поскольку по ней проходят красные линии. Мы сделали запрос в Департаменте градостроительства и землепользования о наличии на нашем участке красных линий. Данный факт подтвердился. Через наш участок проходят красные линии. На наш участок не наложены какие-либо ограничения, обременения также отсутствуют. Когда мы покупали земельный участок, мы не знали, о наличии красных линий. Согласно законодательству РФ участки с красными линиями нельзя передавать в собственность.Но мы собственники. Вопрос: В связи с наличием на нашем земельном участке красных линий, он является объектом общего пользования и мы не можем закрывать проезд? Через наш участок теперь может ездить кто хочет без каких-либо компенсаций? Как теперь нам защитить свои права?

Ответ

Наличие красных линий на участке свидетельствует о том, что на части участка располагается территория общего пользования, в связи с чем, ограничить доступ на участок в пределах красных линий не представляется возможным. Возможные варианты защиты прав покупателя - потребовать расторжения договора купли-продажи участка и возмещения причиненных убытков или попытаться признать обременение в виде красных линий незаконным.

Относительно расторжения договора, то закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Относительно красных линий, то если акт муниципального образования установившего границы красных линий нарушает права собственника объекта недвижимости на дальнейшее использование указанного объекта, данный акт может быть обжалован и признан незаконным в судебном порядке (см. Постановление 2 ААС от 08.05.2015 № А17-7001/2014).

Согласно п.11 ст. 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Основными задачами красных линий являются отграничение территорий общего пользования от иных территорий. В силу положений статей 4243 ГрК РФ красные линии являются обязательным элементом документации по планировке территории, утверждаемой органами местного самоуправления в порядке статей 4546 данного Кодекса.

Судебная практика по оспариванию муниципальных актов, устанавливающие красные линии выражена в Постановлении ФАС ВСО от 31.05.2011 № А33-8289/2010, Определении ВАС РФ от 24.12.2012 № А79-5990/2011, Постановлении ФАС ПО от 14.05.2013 № А12-24364/2012, Постановлении ФАС ПО от 18.09.2013 № А12-7298/2013, Постановлении АС ВВО от 23.09.2014 № А79-3073/2013.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Оспаривание градостроительных правовых актов. Критерии, по которым определяется подведомственность спора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности

«Законодательством установлен специальный порядок отчуждения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФЛесной кодекс РФ, федеральные законы от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ)).

В результате такой специфики регулирования у юриста, не сталкивавшегося с аналогичными сделками ранее, возникает сразу множество вопросов: каким образом оформить отчуждение земельного участка, в какие государственные органы обращаться, какие документы необходимо при этом представить на государственную регистрацию.

Правила, которые нужно учесть при отчуждении земельного участка по договору купли-продажи

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Источником идентификационных признаков (площадь, местоположение, наличие объектов недвижимости) о земельном участке является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о земельном участке. Именно в соответствии с данными сведениями следует определять предмет договора купли-продажи.

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок – это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По этой причине часть земельного участка не может выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельного участка. Часть земельного участка может быть самостоятельным объектом имущественных прав, только если она выделена в определенном порядке (установлены границы на местности) и поставлена на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, утвержденном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);*
  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра). Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы представляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Внимание! Кадастровый паспорт земельного участка на государственную регистрацию должен представить продавец.

Кадастровый учет осуществляет Росреестр. Официальная информация о способах подачи заявлений и документов, необходимых для осуществления кадастрового учета, перечень необходимых документов, порядок выдачи кадастрового паспорта приведена на сайте Росреестра. Тут же можно перейти на региональное управление любого региона России.

  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Продавцу необходимо не только представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены покупателем;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 вышеуказанного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Совет

Нужно заранее договориться с нотариусом о том, что именно он подаст документы на государственную регистрацию. Дело в том, что нотариусы имеют право подавать (забирать) документы в Росреестр, но не обязаны этого делать (абз. 5 ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным судом РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1)».

<…>

04.12.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль