Отделимые улучшения арендованного помещения

95

Вопрос

Нужно 2-3 материала судебной практики (выдержку-цитату, номер дела, суда), когда оборудование охранно-пожарной сигнализации суд признавал отделимым улучшением арендованного помещения. Заранее спасибо.

Ответ

В первую очередь обратите внимание на Постановление ФАС ДВО от 29.12.2009 № А59-1295/2009, которое говорит то, что «установка прибора учета ТП 224, охранно-пожарной сигнализации и осветительных приборов являются отделимыми улучшениями арендованного имущества общества, поскольку указанные приборы могут быть демонтированы без вреда для здания». А также на приведенные в обосновании решения, связывающие возможность компенсации расходов по установке пожарной сигнализации с согласием арендодателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление ФАС ВСО от 29.03.2011 № А33-8670/2010

«В соответствии со статьей 623 Гражданский кодекс Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Арендатор обязан за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.2.3 договоров), а также не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.5 договоров).Судебным инстанциями правомерно установлено, что в материалы дела не представлено доказательств обращения истца к ответчику за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано.

Истцом в подтверждение своих затрат в материалы дела представлены: копии договоров подряда на выполнение работ N16/2 от 15.12.2008, N16/3 от 15.12.2008, N1 от 11.01.2009, товарные чеки, банковские квитанций об оплате, согласно которым в арендуемом помещении в декабре 2008 года производились работы по монтажу и накладке систем электроснабжения, пожарной сигнализации.

Пунктом 2.2.4 договора от 01.12.2008 ООО «МАЗАиКА» обязалось обеспечить противопожарную и электрическую безопасность, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с сообщением об аварийности систем электроснабжения, пожарной сигнализации.

Кроме того, судом первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что спорное помещение было передано ООО «МАЗАиКА» в пригодном для использования состоянии, что следует из условий договоров.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также не представлены доказательства необходимости выполнения данных работ*».

2. Постановление ФАС ДВО от 20.02.2012 № А59-1729/2011

«С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с Комитета стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в размере 1 049 387 руб. 11 коп., произведенных ООО «ДальСпецТрансТорг» в результате согласованных сторонами капитальных ремонтных работ арендованного помещения.

Вместе с тем судами обоснованно отказано в удовлетворении затрат на подрядные работы в сумме 275 000 руб. как неподтвержденных документально, а также затрат на работы по монтажу охранно-пожарной сигнализации в размере 114 037 руб. в связи с отсутствием согласия арендодателя на их проведение*».

3. Постановление АС ЗСО от 05.09.2014 № А46-8375/2013

«Отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 450, 623 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что предприниматель Позднякова Ю.С. не представила доказательств получения от арендодателя – предпринимателя Полянской Ж.Г. согласия на производство спорных работ; по условиям договора предприниматель Позднякова Ю.С. приняла обязательство за свой счет установить системы АПС и СО (автоматическую пожарную сигнализацию) не позднее 14 дней со дня передачи арендованного помещения, а арендодатель не несет обязанности по возмещению затрат на смонтированное оборудование охранно-пожарной сигнализации.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и не противоречат нормам действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения* арендованного имущества являются его собственностью, если иное не установлено договором аренды.

Заключая договор аренды от 05.10.2012, стороны пунктами 5.1–5.3 договора согласовали, что предприниматель Позднякова Ю.С. как арендатор обязуется за свой счет установить систему АПС и СО (автоматическая пожарная сигнализация) не позднее 14 дней со дня передачи арендуемого помещения, которая при расторжении договора является собственностью арендодателя, при этом арендодатель не несет обязанностей по возмещению затрат на смонтированное оборудование.

Таким образом, затраты в сумме 23 010 руб. по монтажу пожарной сигнализации возлагаются на арендатора в соответствии с условиями пунктов 5.1-5.3 договора аренды.

В отношении предъявленной к взысканию суммы 128 300 руб., составившую стоимость выполненных электромонтажных и сантехнических работ суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Данные работы выполнены предпринимателем Поздняковой Ю.С. до заключения договора аренды и передачи имущества в аренду, при отсутствии согласия предпринимателя Полянской Ж.Г. Поскольку спорное нежилое помещение не передавалось для выполнения работ, то предприниматель Позднякова Ю.С. не имела правовых оснований для производства спорных работ.

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, поскольку предприниматель Полянская Ж.Г., как собственник имущества, не давала согласия на проведение спорных работ на сумму 128 300 руб., то данные затраты не подлежат возмещению предпринимателю Поздняковой Ю.С.*»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль