Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества

183

Вопрос

Заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора оплата производится в течение 5 дней с момента сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Покупатель не оплатил стоимость имущества. Является ли не оплата основанием для отзыва документов с регистрации и возможность расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке?

Ответ

Отзыв заявления о государственной регистрации перехода права возможен. При этом следует учитывать, что если одна из сторон договора купли-продажи после представления документов на регистрацию обратилась в Рсореестр с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов и в течение месяца после этого с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не обратилась вновь, Росреестр должен будет отказать в регистрации перехода права.

Это возможно объяснить тем, что в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11371/12 разъяснено, что под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, в данном случае следует понимать отсутствие предусмотренного п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что отозвавшая поданные на регистрацию документы сторона в течение месяца не обратилась вновь в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

В случае купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, законодательством не предусмотрен. Как вариант – расторжение по соглашению сторон.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в судебном порядке, на основании существенного нарушения условий договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ), в части оплаты по договору. Однако устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Следует отметить, что нарушение договора одной из сторон будет считаться существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это определение содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, истцу необходимо подробно описать, почему нарушение, допущенное контрагентом, повлекло для него именно такой ущерб. Устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Кроме того, следует учитывать, что договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Однако здесь следует понимать, что речь идет о действующем договоре. После того, как покупатель оплатил покупную цену за недвижимое имущество, продавец передал недвижимое имущество покупателю, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрирован переход права собственности - договор считается исполненным и расторгнуть его невозможно. Учитывая, что в рассматриваемом случае оплата по договору не произведена, основания для заключения соглашения о расторжении договора имеются.

В случае, если регистрация перехода права собственности будет произведена, чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление 18 ААС от 12 марта 2008 г. № А07-16248/2007). Если же в договоре будет непредусмотрительно указано, что покупатель исполнил свои обязательства полностью, а продавец передал квартиру по акту приема-передачи, то Росреестр законно откажет в регистрации (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013) – см. «Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры».

При этом, позиция о том, что продавец вправе потребовать возврата вещи покупателем в случае расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора покупателем независимо от того, имеется ли в договоре условие о наличии у продавца такого права закреплена в п. 65 совместного Постановления пленума ВАС РФ, ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков;

Заявление о принудительном выселении;

Что изменилось с 1 июня в положениях об изменении, расторжении и недействительности договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

<…>

«Последствия изменения и расторжения договора

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Обязательства считаются измененными, а договор прекращенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Если же одна сторона по договору исполнила его больше, чем другая, или другая сторона не исполнила его вообще, то первая сторона вправе требовать возврата исполненного как неосновательного обогащения (ст. 1103 ГК РФ). Это значит, например, что при расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 11021104 Гражданского кодекса РФ (абз. 4 п. 65 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22).

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, переданного по сделке

Администрация городского округа г. Стерлитамак (продавец) и индивидуальный предприниматель М. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельных участков по результатам аукциона. Предварительно покупатель внес задаток за приобретаемое имущество. Хотя покупатель получил земельные участки по акту приема-передачи, оставшуюся часть стоимости он не оплатил.

Продавец два раза направлял покупателю претензии с требованием погасить задолженность по договору, предупреждая о возможности расторжения договора в судебном порядке. Однако покупатель свою обязанность так и не исполнил. В связи с этим продавец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и обязании вернуть земельные участки, переданные по акту приема-передачи.

Суд иск удовлетворил, мотивировав свое решение следующим. Покупателем допущено нарушение обязательства по оплате. Нарушение не устранено и носит существенный характер. Неполучение платы в размере 50 процентов от стоимости земельных участков в значительной степени лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Это служит основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 11021104 Гражданского кодекса РФ, а также абзацем 4 пункта 65 постановления № 10/22, суд признал обоснованным требование истца о возврате земельных участков, переданных по договору. Одновременно он разъяснил, что ответчик имеет равное право требовать возврата задатка на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Уральского округа от 14 декабря 2011 г. № Ф09-8018/11 по делу № А07-2103/2011).

Если договор расторгнут или изменен в связи с тем, что одна из сторон нарушила свои обязательства, то вторая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Например, заказчик оплатил услуги по договору, однако исполнитель их не предоставил. В этом случае заказчик вправе требовать расторжения договора, возврата исполненного по договору (перечисленной суммы денег) и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (определение ВАС РФ от 21 октября 2010 г. № ВАС-13206/10).

Иные последствия наступают, если договор расторгнут судом из-за существенно изменившихся обстоятельств. В этом случае любая сторона вправе требовать справедливого распределения расходов, понесенных в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ). Например, суд расторг государственный контракт по требованию заказчика и взыскал в его пользу уплаченный аванс за вычетом суммы расходов, понесенных подрядчиком в интересах заказчика. В удовлетворении встречного иска подрядчика о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды было отказано (определение ВАС РФ от 13 января 2012 г. № ВАС-17087/11).

См. также Какими способами можно растогнуть договор в конфликтной ситуации».

<…>

2.Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

<…>

«СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ

договора купли-продажи квартиры

г. Москва «01» августа 2015 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящее соглашение (далее – Соглашение) о нижеследующем.

1. Стороны договорились расторгнуть Договор купли-продажи квартиры, заключенный
между ними 22 июля 2015 года. Предметом Договора является квартира (далее –
квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома № 69 по улице Лесная в
городе Москве, состоящая из 2 жилых комнат, общей площадью 46,2 кв. м, площадью без
учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой площадью 28 кв. м.

2. Стороны не исполнили Договор купли-продажи квартиры надлежащим образом:

покупатель не выплатил полную стоимость квартиры.

3. Продавец обязуется вернуть выплаченную Покупателем часть стоимости квартиры в
размере 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) руб. в течение 7 (семи) рабочих дней
со дня подписания настоящего Соглашения.

4. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

5. Расходы по государственной регистрации Соглашения несет Покупатель.

6. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в
делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва, ул. Большая
Тульская, 15, один – у Покупателя, один – у Продавца.

7. Адреса и подписи сторон

Продавец

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,
паспорт серии 46 02 № 545177выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,
проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474. _______________ А.В. Львов

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,


паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,


проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

_______________ Ю.И. Колесов

Такое соглашение можно заключить только в период действия договора (как правило, до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя). Дело в том, что обязательства между сторонами прекращаются надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Если договор был надлежаще исполнен (продавец передал квартиру по акту приема-передачи, а покупатель оплатил всю цену за квартиру), то такое соглашение заключить уже нельзя. Так, в одном примере стороны обжаловали отказ Росреестра зарегистрировать такое соглашение, но суд признал решение Росреестра законным (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. № 18АП-812/2008 по делу № А07-16248/2007). Если же в договоре будет непредусмотрительно указано, что покупатель исполнил свои обязательства полностью, а продавец передал квартиру по акту приема-передачи, то Росреестр законно откажет в регистрации (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Государственную регистрацию проводит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.