Распространение права залога

124

Вопрос

Между нашей организацией (Залогодатель) и Банком (Залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), по которому в залоге у Банка находится здание, принадлежащее нам на праве собственности, а так же земельный участок, на котором расположено данное здание. Земельный участок так же принадлежит нам на праве собственности. Обременения здания и земельного участка зарегистрированы в установленном порядке в органах государственной регистрационной службы (ФРС). На земельном участке, помимо переданного в залог здания, имеются несколько других зданий, принадлежащих Залогодателю на праве собственности. Данные здания не поименованы в договоре ипотеки и не передавались в залог Банку.
1. Распространяется ли автоматически право залога на указанные здания в силу статьи 64 ФЗ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так как в ипотеке находится земельный участок, на котором расположены данные здания? Если да, то необходима ли государственная регистрация обременения на данные здания?
2. В случае раздела данного земельного участка, сохраниться ли право залога у Банка на все вновь образованные земельные участки или нет?

Ответ

Распространение права залога на все находящиеся объекты недвижимости на земельном участке зависит от даты заключения и условий договора ипотеки. По общему правилу, в настоящее время, при ипотеке участка, право залога должно распространяться на все находящиеся и строящиеся на земельном участке здания, принадлежащие залогодателю участка. Это объясняется тем, что в силу ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Однако до 07.03.2012 г. стороны договора ипотеки могли предусмотреть иной порядок.

Так, ранее, редакция (до 07.03.2012 г.) ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривала возможность предусматривать в договоре залога иные положения, что право залога не распространяется на объекты недвижимости на участке. В настоящее время утратила силу также диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013). Однако в настоящее время данное правило не действует.

Вместе с тем, учитывая позицию, выраженную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/11 и от 28.01.2014 № 13116/13, следует сделать вывод, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу Закона возникает с момента государственной регистрации договора ипотеки.

Президиум ВАС РФ разъяснил, что согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений), возникающая в соответствии со ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Относительно раздела участка, то в п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 разъяснено, что применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

Как помешать необоснованному обращению взыскания на заложенное имущество.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 № 102-ФЗ

«Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.*

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Абзац утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

2. Пункт утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

3. Пункт утратил силу с 11 января 2005 года - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

4. Пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ; утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию».

<…>

2.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 17.02.2011 № 10 О некоторых вопросах применения законодательства о залоге

«10. Применяя статью 11_8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.*

Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.