Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

113

Вопрос

Наше предприятие, зарегистрированное в РФ, приобрело на торгах имуществом банкротящегося предприятия, имущественный комплекс, состоящий из производственного корпуса, административного здания, земельного участка, а также оборудования по переработке молока. В период банкротства предприятия, имущественный комплекс был сдан в аренду промышленному предприятию конкурсным управляющим. В настоящее время регистрация прав на имущественный комплекс за новым владельцем завершена, получены свидетельства. В договоре на покупку предприятия с торгов нет указания на обременение в виде аренды. Предприятие-арендатор ведет деятельность с непрерывным производственным циклом и имеет гос.контракты на поставку скоропортящихся продуктов питания в детские сады и санатории.

1. Может ли новый владелец имущественного комплекса инициировать расторжение договора аренды, если срок окончания договора аренды между бывшим собственником (банкротом, в лице конкурсного управляющего) и третьим лицом еще не наступил?

2. Может ли новый владелец потребовать произвести перемену лиц в обязательстве (замену арендодателя) с одновременным увеличением арендной платы и при несогласии арендатора, требовать расторжения договора аренды?

3. Может ли новый владелец потребовать расторжения договора и освобождения производственных площадей и в какие сроки?

Ответ

Переход права собственности на арендуемое имущество не изменяет условий договора, если иное не было прямо закреплено в договоре аренды. То есть изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе. Соответственно на все три вопроса ст. 617 ГК РФ дает отрицательный ответ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

«24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).*

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.