• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Прокладка Арендатором недвижимого имущества газопровода к арендованным объектам является ли неотделимым улучшением арендованного имущества

Прокладка Арендатором недвижимого имущества газопровода к арендованным объектам является ли неотделимым улучшением арендованного имущества

239

Вопрос

Прокладка Арендатором недвижимого имущества газопровода к арендованным объектам является ли неотделимым улучшением арендованного имущества?

Ответ

Законодательство не раскрывает понятие неотделимых улучшений арендованного имущества. По этой причине содержание данного понятия может быть выявлено из анализа судебной практики. Как правило, судебная практика исходит из следующих критериев отнесения улучшений к неотделимым:

 

1) неотделимые улучшения не могут полностью изменять как сам объект, так и его назначение;

2) демонтаж неотделимых улучшений всегда наносит ущерб переданному в аренду имуществу и является основанием для взыскания убытков.

Исходя из данных признаков, суды относят к числу неотделимых улучшений, например, систему вентиляции, демонтаж которой может привести к значительному ущербу для арендуемого имущества. При этом суды могут применить следующую позицию: «Для того, чтобы выяснить, является ли спорное имущество отделимым или неотделимым улучшением, требуются специальные познания, потому судам следовало предложить лицам, участвующим в деле, обсудить целесообразность назначения технической экспертизы для разрешения вопроса о том, могут ли означенные улучшения быть изъяты без вреда для помещений, в которых они находятся, и могут ли эти помещения затем использоваться по своему назначению» (Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2002 г. №КГ-А40/4460-02).

Другими словами, в каждом конкретном случае может понадобиться проведение специальной экспертизы с целью определить степень ущерба, который может быть причинен арендуемому объекту. Неотделимыми будут лишь те улучшения, которые могут быть изъяты без вреда для имущества.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества. Может ли арендатор удерживать имущество до момента возмещения арендодателем стоимости этих улучшений

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 г. №А56-10673/2005

«Как следует из материалов дела, 15.01.2004 ООО «Континенталь» (арендодатель) и ООО «Венец» (арендатор) заключили договор аренды N К-251, в соответствии с которым ответчик обязался за плату предоставить истцу во временное пользование и распоряжение торговое место N 251 в торговом комплексе «Купеческий двор», расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, дом 15, корпус 2, литера А.

Соглашением от 05.11.2004 арендодатель и арендатор расторгли договор от 15.01.2004 N К-251. По акту приемки-передачи от 05.11.2004, подписанному руководителями обеих сторон, истец возвратил ответчику торговое место в комплекте с оборудованием, включающим спорное имущество. При этом арендатор и арендодатель в пункте 4 акта отметили, что помещение возвращается со всеми неотделимыми улучшениями.

Полагая, что согласно пункту 13.1 вышеуказанного договора произведенные ООО «Венец» улучшения торгового места отделимы без вреда для указанного торгового места и являются его собственностью, ООО «Венец» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Данное положение полностью корреспондируется с пунктом 13.1 договора аренды от 15.01.2004 N К-251.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Обязанность ООО «Венец» получить согласие ООО «Континенталь» на производство неотделимых улучшений арендованного торгового места закреплена пунктом 13.2 договора. При этом в соответствии с пунктом 13.3 договора все произведенные истцом неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность первого ответчика после возврата ему торгового места без возмещения их стоимости истцу.

При определении существа произведенных ООО «Венец» улучшений торгового места суд установил, что они носят характер улучшений, не отделимых без вреда для имущества арендодателя.

Данный вывод в первую очередь подтверждается актом экспертизы от 21.07.2005, проведенной квалифицированным специалистом. В экспертизе подробно и четко указаны обстоятельства, позволяющие определить, что демонтаж вентиляционного оборудования, истребуемого истцом, нанесет вред торговому месту арендодателя, исходя из предназначения и функциональности этого места*.

В свою очередь арендатор в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил никаких доказательств, свидетельствующих о том, что произведенные им улучшения являются отделимыми без вреда для арендованного имущества.

Во-вторых, в акте приемки-передачи имущества от 05.11.2004 арендатор и арендодатель прямо указали, что торговое место возвращается истцом ответчику со всеми неотделимыми улучшениями.

С учетом того, что произведенные арендатором улучшения не являются отделимыми, следует признать, что у ООО «Венец» отсутствует право на истребование этого имущества у ООО «Континенталь».

В связи с этим доводы истца, связанные с ничтожностью дальнейших сделок купли-продажи спорного имущества, подлежат отклонению.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, указывающие на согласие ООО «Континенталь» на проведение ООО «Венец» неотделимых улучшений имущества, что согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ влечет за собой отказ арендодателя в возмещении арендатору стоимости таких улучшений.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2006 по делу N А56-10673/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Венец» — без удовлетворения."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.