Оспаривание кадастровой стоимости

84

Вопрос

В июле 2015 года ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае предприятию, имеющему лицензию на недропользовании в Краснодарском крае (Далее – Предприятие), был предложен к подписанию договор аренды земельного участка с разрешенным использованием «для строительства цементного завода» (расчет аренды производится согласно п. «д» ст. 3 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).В июне 2015 года по заказу ТУ был подготовлен отчет о рыночной стоимости земельного участка, передаваемого в аренду. Вместе с тем, в договоре для расчета арендной платы принята кадастровая стоимость земельного участка, которая была установлена первоначально.На письменную просьбу предприятия об обращении ТУ в комиссию при Росреестре по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков на основании отчета рыночной стоимости земельного участка, ТУ ответило отказом, в связи с тем, что не усматривает оснований для уменьшения кадастровой стоимости. Отчет экспертизу СРО не проходил.Анализируя сложившуюся практику, мы сделали выводы, что в Комиссию Предприятие может обратиться только после подписания договора аренды. Но предприятие категорически не хочет его подписывать, опасаясь, что не сможет изменить кадастровую стоимость.

Вопрос:
1. Может ли Предприятие выступать заказчиком проведения экспертизы СРО отчета, подготовленного для ТУ?
2. Может ли Предприятие, до подписания договора аренды обратиться в Комиссию, а в случае отказа в суд?
3. Если все же Предприятие может обратиться в Комиссию только после того, как подпишет договор аренды, то с какого момента будет изменена кадастровая стоимость земельного участка? и с какого момента будет перерасчет арендной платы, предусмотренной договором?

Ответ

Правовых оснований, препятствующих организации выступить заказчиком экспертизы СРО отчета не усматривается.

В свою очередь, с заявлением, о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться (п. 6 постановления № 28):

  • юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.

Между тем, учитывая, что общество в настоящее время не является арендатором земельного участка и права в отношении участка еще не возникли, оно может быть признано незаинтересованным лицом, имеющим право оспаривать кадастровую стоимость участка – см. Постановление 18 ААС от 20.01.2014 № А76-18638/2013.

В случае если общество все же заключит договор аренды, то произвести перерасчет арендной платы в случае уменьшения кадастровой стоимости оно сможет с 1 января календарного года, в котором было подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (в комиссию или суд).

Так, пунктом 29 ст. 1 ФЗ от 21.07.2014 № 225-ФЗ внесены изменения в ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Согласно новому абз. 5 ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Данная норма применяется к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на указанную дату в силу ч. 1, 8 ст. 3 ФЗ от 21.07.2014 № 225-ФЗ.

В пункте 28 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, если заявление в комиссию будет подано. в 2015 г., установленная кадастровая стоимость участка. должна подлежать применению с 01.01.2015 г., в связи с чем, будет возможен перерасчет арендной платы (см. например решение АС Волгоградской области от 29.12.2014г. № А12-33665/2014, Постановление 19 ААС от 20.02.2015 № А35-6285/2014, Постановление АС ЗСО от 21.07.2015 № А13-9825/2014).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как оспорить кадастровую стоимость

<…>

«С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться (п. 6 постановления № 28):

  • юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.

Кроме того, оспаривать кадастровую стоимость могут:

  • органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
  • бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности такого лица как налогоплательщика;
  • участник долевой собственности – независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить ее, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо иначе в письменной форме;
  • лица, которые имеют исключительное право выкупа или аренды участка, находящегося в публичной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;
  • прокурор. Он может обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, государства, субъектов РФ и муниципальных образований.

Пленум разъяснил, что под досудебным порядком урегулирования спора о кадастровой стоимости нужно понимать предварительный порядок обращения в комиссию, который действует для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления. К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости нужно приложить документы, подтверждающие соблюдение такого порядка. О соблюдении досудебного порядка свидетельствуют (п. 9 постановления № 28):

  • решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо
  • документы, которые подтверждают факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Для физических лиц обращение в комиссию не обязательно. На индивидуальных предпринимателей также не распространяются требования о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию (п. 10 постановления № 28).

Для определения арендной платы и выкупной цены новая кадастровая стоимость (п. 28 постановления № 28):

  • действует с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре, и
  • применяется до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.*

Изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу. Это следует из пункта 29 постановления № 28».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль