Инвестиционный контракт между Застройщиком и Инвестором

245

Вопрос

 Заключен инвестиционный контракт между Застройщиком и Инвестором (это МЫ). На основании данного контракта Инвестор выполняет работы на объекте, а Застройщик расплачивается с Инвестором квартирами, на основании подписанного Акта выполненных работ. На основании какого договора мы имеем право продавать эти квартиры физикам?

Ответ

 В рассматриваемом случае, реализация инвестором квартир физическим лицам возможна на основании договоров купли-продаж, но только после регистрации первичного права собственности за инвестором.

Это объясняется следующим. Первоначально возможно квалифицировать отношения между инвестором и застройщиком. По смыслу пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, если подрядчик в качестве оплаты должен получить помещения в построенном здании такой договор нужно квалифицировать как смешанный – с элементами подряда и купли-продажи. К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54).

При этом, первичное право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8131219223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации только у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. Таким образом, право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

В свою очередь, инвестор может реализовать полученные в собственность квартиры физ.лицам после регистрации права собственности на них.

Привлечение инвестором денежных средств физических лиц в процессе строительства многоквартирного дома на основе правовых конструкций не указанных в части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ (предварительный, инвестиционный, купли-продажи будущей недвижимости и т.д.) несет риск привлечения к существенным денежным штрафам.

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Лицо, получающее денежные средства граждан на строительство жилых помещений на основании предварительного договора и иных конструкций, не обозначенных в ст. 1 Закона № 214-ФЗ может быть привлечен к административной ответственности, в соответствии ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления ФАС СЗО от 24.02.2012 № А56-27027/2011), что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 № 19318/13.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

«Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями окупле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке.

166.2673 (11,17)

Совет

Продавцу недвижимости выгоднее настаивать на получении аванса, а не задатка.

  • 1. Аванс

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавец просто вернет деньги (аванс) покупателю.

  • 2. Задаток

В ситуации, когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Обычно продавец настаивает на авансе вместо задатка, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах России.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, см. в отдельной рекомендации: Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13 Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны предоставляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Проверка покупателя

Перед заключением сделки продавцу необходимо проверить покупателя, чтобы исключить возможные риски. Для этого нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если покупателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Покупателя также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если покупателем выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на покупку (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить представить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия на покупку объекта имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-покупателя в судебном порядке может признать сделку недействительной.

3. Наконец, необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы подписанта по договору.

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал сам приобретатель.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам покупатель. Если приобретатель – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдавшее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной покупателем, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие на передачу денежных средств указать забыли».

2.Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).*

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

Как продавцу зарегистрировать переход права собственности

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

Может ли продавец подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости, не обращаясь непосредственно в Росреестр

Да, может.

С 2013 года подать документы на государственную регистрацию можно в многофункциональных центрах по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр), а также в электронном виде на сайте Росреестра.

1. Подача через многофункциональный центр

Новация введена в 2013 году Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которым внесены существенные изменения, в том числе в статьи 16 и 18 Закона о государственной регистрации.

Теперь заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы заявитель может представить лично через многофункциональный центр (абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Информацию о многофункциональном центре своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «многофункциональный центр» с указанием своего города или региона. Прием документов осуществляет сотрудник многофункционального центра. Иначе говоря, многофункциональный центр – это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Если заявитель подает документы через многофункциональный центр, то сотрудник, принимающий документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятого заявления и прилагаемых к нему документов. Такое заявление подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии сотрудника многофункционального центра (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Важно отметить: датой приема представленных заявителем лично через многофункциональный центр документов будет день получения таких документов Росреестром (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом многофункциональный центр обязан передать документы, полученные от заявителя, в течение двух дней.

Если в заявлении о государственной регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через многофункциональный центр, то Росреестр обязан передать туда соответствующие документы для выдачи заявителю или его представителю (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Срок передачи документов между Росреестром и многофункциональным центром не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

2. Подача в электронном виде

С 2013 года на сайте Росреестра доступна электронная услуга по подготовке заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная возможность позволяет сэкономить время и ускорить процесс подачи документов для государственной регистрации.

На сайте нужно заполнить предлагаемую форму (указать тип и адрес объекта недвижимости, основание перехода права собственности, данные заявителя). Далее на адрес электронной почты будет выслано информационное письмо, в котором будет указан уникальный номер запроса. После получения информационного письма можно выбрать удобный для себя порядок подачи документов.

1. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра.

Узнать, как это сделать, можно на сайте Росреестра по каждому отдельному региону. Например, см. условия предварительной записи на прием по Москвепо Московской областипо Санкт-Петербургу.

Запись производится на имеющиеся свободные временные интервалы.

2. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

В обоих случаях (при предварительной подаче документов в электронном виде) нужно предъявить оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, на сайте Росреестра в отдельных регионах (не во всех настроен подобный сервис) можно в онлайн-режиме посмотреть готовность документов (например, по городу Москве здесь).

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

В итоге продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форма специальной надписи о погашении регистрационной записи установлена в приложении № 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»). Порядок оформления записи о прекращении права установлен разделом VI этих Правил.

Обычно продавцу требуется договор купли-продажи с отметкой Росреестра о состоявшейся государственной регистрации. При некоторых формах расчетов договор с такой отметкой нужно предъявить банку, чтобы получить оплату за проданный объект недвижимости. Подробнее об этом см. Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.*

Нужно ли продавцу при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности представлять кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ, нотариально заверять учредительные документы

Нет, не нужно.

С 2013 года этого не требуется.

Подать документы на регистрацию (заявление, удостоверение личности, договор купли-продажи, учредительные документы, документ об одобрении крупной сделки) можно в Росреестр или в МФЦ.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать продавцу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

Нет, не может.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Президиум ВАС РФ сформировал следующую позицию: если договор купли-продажи предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).

Таким образом, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Пример из практики: президиум ВАС РФ признал незаконным решение Росреестра, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю

Надзорная инстанция указала: «... положения статей 551556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства» (постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Какие особенности государственной регистрации перехода права собственности предусмотрены с 2013 года для граждан

1. Собственники могут заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который внес изменения, в том числе и по вопросу государственной регистрации перехода права собственности физических лиц.

Такие собственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (абз. 10 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия. Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Кроме того, прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРП (ст. 28.1 Закона о государственной регистрации).

2. Закон ужесточил требования государственной регистрации на некоторые виды жилых помещений

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил Закон о государственной регистрации статьей 25.6 «Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса».

Данная норма, помимо прочего, предусматривает, что на регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, помимо обычных документов, нужно представлять выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Кроме того, есть случаи, когда Росреестр не должен регистрировать переход права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса. Такие случаи предусмотрены пунктом 4 статьи 25.6 Закона о государственной регистрации.

Как распределить обязанности и затраты сторон по регистрации

Стороны сами определяют, чьи юристы будут заниматься государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности. Чаще всего это делают представители покупателя как более заинтересованной стороны. Кроме того, стороны заранее оговаривают, в каких пропорциях оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников, специализирующихся на подготовке документов для государственной регистрации). Как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя. Результат договоренности стороны указывают прямо в договоре.

Примеры положений договора купли-продажи недвижимого имущества по вопросу разделения полномочий сторон при осуществлении государственной регистрации

  • «Продавец несет расходы по подготовке всех материалов и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».
  • «Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Какую ответственность по регистрации несет покупатель

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. В обязанность покупателя входит представление только своих учредительных документов.

Хотя обычно покупателю невыгодно затягивать регистрацию, возможны и исключения. Может оказаться, что покупатель намеренно или по небрежности не представил свои учредительные документы, а потом предъявляет претензии к продавцу в связи с тем, что регистрация затянулась или не состоялась.

Поэтому необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации, а также за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности покупателя за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Покупателя от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности, а также при нарушении сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Какую ответственность по регистрации несет Росреестр

Если по вине Росреестра причинены убытки:

  • незаконным отказом в регистрации прав на имущество;
  • уклонением от регистрации;
  • внесением в реестр незаконных или недостоверных сведений;
  • нарушением порядка регистрации,

то они возмещаются за счет казны РФ.

Такое правило установлено в части 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Пленум Верховного суда РФ, трактуя это положение в пункте 6 Постановления № 25, исключил виновность Росреестра как условие для возмещения убытков. Таким образом, Пленум Верховного суда РФ имел в виду, что в этом случае виновность Росреестра предусматривается и так и ее не нужно доказывать. Это Росреестр должен доказать свою невиновность.

Несмотря на часть 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, на практике доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями Росреестра и понесенными убытками сложно. Так, по одному из дел суд отказал во взыскании убытков, указав, что сама по себе констатация неправомерности действий Росреестра не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 151069 Гражданского кодекса РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2015 г. № Ф06-18337/2013 по делу № А12-11150/2014

3.Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

«Порядок оплаты – один из самых острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Прежде чем начать оформлять документы, продавцу имеет смысл убедиться в том, что покупатель действительно готов оплатить покупаемый объект. Поэтому в таких сделках обычно используют те способы расчетов, которые позволяют гарантировать оплату со стороны покупателя.

166.2551 (11,17)

Совет

Продавцу в процессе переговоров необходимо точно формулировать форму расчетов, которая будет указана в договоре. Если точной формулировки не будет, покупатель может осуществить платеж любым способом, не запрещенным действующим законодательством.

По закону покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ). Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки – физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

Рассмотрим те способы, которые имеют определенную специфику именно при оплате недвижимости.

Наличные расчеты

На практике для оплаты объектов недвижимости не самой высокой стоимости индивидуальные предприниматели и даже организации часто используют такой способ, как закладка денежных средств в банковскую ячейку. А в случае когда контрагентом по такой сделке выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, такой способ расчетов становится чуть ли не единственно возможным.

В данном случае речь идет именно о договоре аренды банковской ячейки (п. 4 ст. 922 ГК РФп. 5 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Такой договор стоит отличать от договора хранения ценностей между клиентом и банком (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Разница в том, что в первом случае (договор аренды) банк не вправе контролировать операции, совершаемые клиентом (продавцом), с ценностями, хранящимися в банковской ячейке. Следовательно, банк не несет ответственность за содержимое банковской ячейки. Во втором случае (договор хранения) ситуация обратная – банк имеет право контроля за движением ценностей в ячейке, в связи с чем несет ответственность за их утрату (как хранитель).

Поскольку для юридического лица оформление аренды индивидуальной банковской ячейки осложнено необходимостью представить многочисленные документы (заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации и т. д.), аренда ячейки оформляется, как правило, на физических лиц (ответственного руководителя подразделения, юриста проекта).

Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства в банковскую ячейку. Условия доступа к банковской ячейке прописываются в договоре между банком, продавцом и покупателем и обеспечивают достаточные гарантии для обеих сторон сделки.

Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя.

Этот метод широко используется, поскольку он относительно дешево обходится сторонам (аренда ячейки стоит от 1500 руб. в месяц), а кроме того, позволяет сторонам не афишировать реальную стоимость недвижимого имущества.

Внимание! Если договор аренды банковской ячейки будет оформлен на физическое лицо, то могут возникнуть вопросы, связанные с определением того, кто является продавцом по договору купли-продажи.

Вопросы могут возникнуть из-за того, что формально продавцом по сделке является юридическое лицо, а оплату, по существу, принимает физическое лицо.

Если участники сделки хотят оформить ее максимально прозрачно и избежать рисков, связанных с подобными разногласиями, в самом договоре можно конкретизировать механизм оплаты. Например, указать, что оплату получает физическое лицо, действующее на основании соответствующей доверенности, выданной юридическим лицом, или что в данном случае имеет место исполнение обязательства в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Кроме того, надо учитывать, что абсолютно законным этот способ будет, только если другая сторона договора купли-продажи – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. В остальных случаев возникают риски, связанные с тем, что Банк России установил размер лимита по расчетам наличными деньгами между:

  • организациями;
  • организацией и индивидуальным предпринимателем;
  • индивидуальными предпринимателями.

В этих случаях в рамках одного договора расчеты наличными средствами могут производиться в размере, не превышающем 100 тыс. руб., а если расчет производится в иностранной валюте, то в размере, эквивалентном 100 тыс. руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов. Такое правило установлено в пунктах 5 и 6указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов». Данное указание вступило в силу с 1 июня 2014 года. Однако до этой даты предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора также составлял 100 тыс. руб. и был установлен в пункте 1 указания Банка России от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя».

Может ли ФНС России привлечь продавца к административной ответственности, если стороны (организации или предприниматели) нарушат запрет на расчеты наличными свыше 100 тыс. руб.

Да, риск такого штрафа весьма велик.

Дело в том, что, согласно статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, нарушение, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров, влечет административный штраф в размере:

  • от 4 тыс. до 5 тыс. руб. – на должностных лиц;
  • от 40 тыс. до 50 тыс. руб. – на юридических лиц.

Довольно долго практика исходила из того, что субъект правонарушения в данном случае – сторона, которая осуществляет расчет, то есть передает наличные денежные средства в оплату товаров, работ или услуг. Эта позиция была основана на довольно старом разъяснении Банка России (письмо от 24 ноября 1994 г. № 14-4/308). Подобный подход можно было встретить и в судебной практике: «...основанием для привлечения к административной ответственности послужило совершение Обществом сделки подряда, в результате которой в кассу поступили наличные денежные средства, размер которых превысил допустимый при расчетах между юридическими лицами. Поскольку по рассматриваемому делу стороной (заказчиком) в договоре выступил предприниматель... (заказчик), суд справедливо указал, что платежей в адрес другого юридического лица Общество не производило и привлечению к ответственности по статье 15.1 КоАП РФ не подлежит» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 мая 2007 г. по делу № А05-12170/2006).

Однако правовые акты, на которых было основано упомянутое выше письмо Банка России, уже утратили силу.

А в судебной практике появились примеры постановлений, в которых суды признают законным штраф, взысканный с продавца (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 июля 2010 г. по делу № А28-1778/2010 и от 30 ноября 2010 г. по делу № А28-2959/2010определением ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № ВАС-793/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Еще больше в практике примеров, косвенно свидетельствующих о правомерности такого штрафа. Имеются в виду случаи, когда суд в мотивировочной части постановления указал, что получение наличных денежных средств с превышением лимита образует состав правонарушения по статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 г. № 17АП-2896/2011-АК по делу № А60-45256/10).

Аккредитив

Общие положения по аккредитиву установлены в статье 867 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, расчеты по аккредитиву регулируются Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России 19 июня 2012 г. № 383-П (далее – Положение о правилах осуществления перевода денежных средств).

Аккредитив представляется наиболее безопасной (но при этом довольно затратной) формой расчетов покупателя недвижимости с продавцом.

Оплата через аккредитив происходит следующим образом.

1. Покупатель открывает счет, на который вносит сумму, необходимую для оплаты по договору.

2. Банк на основании заявления покупателя оформляет аккредитив в пользу продавца недвижимости.

3. Реквизиты и форма аккредитива устанавливаются банком. При этом в него должны быть включены обязательные сведения.

4. Банк должен известить продавца о том, что в его пользу открыт аккредитив.

5. После того как продавец предоставляет документы, указанные в аккредитиве, банк зачисляет депонированную по аккредитиву сумму на счет продавца. Счет продавца может быть открыт как в том же самом банке, так и в другом банке.

Аккредитив позволяет исключить риск неисполнения покупателем обязательства по договору. Денежные средства блокируются на счете покупателя до момента предоставления продавцом заранее оговоренных документов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Еще одна особенность аккредитива (которая может быть как плюсом, так и минусом для сторон в зависимости от их намерений) – то, что сделка будет полностью прозрачной (если, конечно, у сторон есть такое намерение). Дело в том, что в случае каких-либо нарушений при оплате через аккредитив банки несут ответственность в соответствии с законодательством. Кроме того, банк сравнивает стоимость недвижимости, указанную в договоре, с размером заявленной суммы аккредитива. И если сумма в договоре будет занижена по сравнению с аккредитивом, банк просто откажет в его открытии.

Еще один минус этого вида оплаты – дополнительные затраты в виде процентов банку. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,1 до 2 процентов от суммы аккредитива. Иногда банки берут дополнительный процент за обналичивание денежных средств (если оно требуется), а также за перевод средств между разными банками, когда счет продавца, на который перечисляется оплата, находится в другом банке. Формально эти проценты платит банку покупатель (т. е. плательщик по аккредитиву). Но обычно стороны делят все затраты по оформлению сделки пополам, либо большую часть оплачивает сторона, более заинтересованная в сделке. В результате при такой форме оплаты, как аккредитив, у сторон возникают дополнительные сложности по согласованию условий договора. Если на такой форме расчетов настаивает именно продавец, то покупатель в ответ может потребовать уменьшить цену объекта недвижимости, чтобы компенсировать свои затраты.

Кроме того, банки обязаны сообщать о сделках с недвижимым имуществом в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что также иногда отпугивает стороны по договору. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на это недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»).

Депозит нотариуса

Нотариус в случаях, предусмотренных законом, принимает от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору (ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1; далее – Основы законодательства о нотариате). Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Внесение оплаты в депозит нотариуса может быть заранее оговоренной сторонами формой оплаты по договору. Как и описанные выше способы (аккредитив и расчеты через банковскую ячейку), этот способ позволяет проконтролировать исполнение сделки.

Вместе с тем, продавцу необходимо помнить: в некоторых случаях покупатель имеет право использовать для расчетов депозит нотариуса, даже если стороны предусмотрели в договоре иной способ расчетов. Такое право у покупателя возникает, если обязательство не может быть исполнено вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Иными словами, если после заключения договора продавец передумает продавать объект, то недостаточно будет всего лишь уклониться от получения оплаты от покупателя. В самом договоре необходимо заранее предусмотреть механизмы, позволяющие его расторгнуть.

Если же продавец просто откажется принимать оплату, то внесение денежной суммы в депозит нотариуса будет считаться исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ). А значит, продавец в ответ будет обязан исполнить и свое обязательство, то есть передать объект недвижимости покупателю.

Обязанности по уведомлению продавца у покупателя нет. Нотариус, в депозит которого внесены денежные средства по договору, обязан сам известить об этом продавца (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обоснование

О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги (ст. 87 Основ законодательства о нотариате).

Есть ли риск для продавца, что покупатель внесет в депозит нотариуса оплату по договору без его согласия

Да, покупатель может внести оплату без согласия продавца, но только если у покупателя нет возможности исполнить свое обязательство по оплате иным способом по причинам, которые указаны в статье 327Гражданского кодекса РФ.

Эта статья разрешает исполнить обязательство внесением долга в депозит нотариуса, в частности, если кредитор уклоняется от принятия исполнения или отсутствует по месту исполнения обязательства.

Если стороны договорились заранее, что обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным, например, на дату зачисления средств на счет ответчика, и при этом покупатель не докажет факт уклонения продавца от принятия исполнения, то суд сочтет, что основания для внесения денежных средств в депозит нотариуса отсутствовали (постановление Президиума ВАС РФ от 21 августа 2001 г. № 1194/99определение ВАС РФ от 2 июля 2010 г. № ВАС-8388/10).

В то же время, если в договоре не указаны реквизиты расчетного счета продавца и не конкретизирован иной способ расчетов, возникает риск, что с учетом фактических обстоятельств дела суд расценит это как отсутствие кредитора по месту исполнения (или как уклонение от принятия исполнения) и признает внесение оплаты в депозит оправданным с точки зрения статьи 327 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: продавец обратился в суд, так как посчитал, что у покупателя отсутствовали основания внесения денежных средств на депозит нотариуса. Суд отказал продавцу в удовлетворении иска, поскольку по соглашению сторон возможны любые не запрещенные действующим законодательством формы расчетов

Продавец по договору купли-продажи обратился в суд с требованием о прекращении исполнения обязательств по договору и об обязании покупателя передать полученную по договору недвижимость – земельный участок с расположенным на нем отдельно стоящим зданием. Требования продавца основаны на том, что покупатель не исполнил обязательств по оплате полученной недвижимости, приобретенной в рассрочку. А значит, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

В договоре стороны установили, что оплату в сумме 4 600 000 руб. покупатель производит в течение двух лет равными частями ежеквартально. По соглашению сторон возможны и другие не запрещенные действующим законодательством формы расчетов.

Из договора не усматривается, что стороны определили порядок оплаты за проданное недвижимое имущество путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, реквизиты которого в пункте договора не указаны.

Суд сослался на то, что, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. «Из содержания данной нормы следует, что продавец не вправе отказаться от исполнения договора в случае, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара».

В ходе рассмотрения спора суд установил, что к моменту рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся у него задолженность перед истцом, а именно: платежными поручениями перечислил 456 000 руб. и внес в депозит нотариуса для продавца денежные средства в сумме 2 419 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи. Следовательно, ответчик исполнил денежное обязательство в сумме 2 875 000 руб., что превышает половину цены товара (4 600 000 руб.).

Суд решил, что «продавец лишен права отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества в силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации». «В силу пункта 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 марта 2009 г. по делу № А43-7096/2008-15-224).

Такой вывод суда может оказаться невыгодным продавцу, например, если он намеревается доказать, что покупатель на самом деле внес меньше половины цены товара (сумма, внесенная в депозит нотариуса, «не считается») и поэтому у продавца еще есть право отказаться от исполнения договора. В такой ситуации продавцу нужно утверждать в суде, что само по себе отсутствие в договоре указания на конкретный способ оплаты еще не свидетельствует о наличии обстоятельств, дающих покупателю право внести оплату на депозит нотариуса. В случае сомнений покупатель должен был сначала обратиться к продавцу и уточнить способ оплаты. И только если продавец не ответил бы на такой вопрос, это можно было бы считать уклонением от принятия исполнения.

См. подробнее:

Вексель как способ оплаты

Возможен такой способ оплаты, когда покупатель передает вексель в счет исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Обязательство покупателя по оплате договора купли-продажи считается исполненным в момент получения продавцом векселей по акту приема-передачи. Если стороны договорились об оплате векселем, но продавец уклоняется от принятия векселя, покупатель может внести вексель в депозит нотариуса (подп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ) и тогда обязательство пооплате для покупателя будет исполненным.

Если продавец принял вексель (подписал акт приема-передачи), то обязательство покупателя по оплате будет считаться исполненным.

Пример из практики: договор исполнен сторонами в полном объеме: продавец передал имущество, а покупатель исполнил свою обязанность по оплате имущества путем передачи векселей. Суд отказал в удовлетворении требования продавца о признании договора недействительным, а также о взыскании стоимости проданных строений

ООО «В.» обратилось в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу (далее – кооператив) о взыскании стоимости проданных строений по договору купли-продажи недвижимости в размере 3 533 000 руб.

Согласно заключенному договору:

  • ООО «В.» (продавец) обязалось передать в собственность покупателю недвижимое имущество на общую сумму 3 533 000 руб., а кооператив (покупатель) – принять и оплатить данное недвижимое имущество;
  • покупатель производит оплату за приобретенное недвижимое имущество ценными бумагами – векселями, всего на общую сумму 3 500 000 руб. (эмитент – ЗАО «В.»).

В ходе рассмотрения спора суд установил, что во исполнение условий договора купли-продажи:

  • продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество на общую сумму 3 533 000 руб. по акту приема-передачи;
  • покупатель передал, а продавец принял векселя – всего на общую сумму 3 500 000 руб.

Ранее продавец попытался признать договор недействительным. Однако продавцу было отказано «решением арбитражного суда от 29.03.2006 по делу № А12-1265/06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14–19.07.2006 в удовлетворении исковых требований... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости».

Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи был исполнен сторонами в полном объеме. «Судом в удовлетворении иска отказано за необоснованностью заявленных требований» (постановление ФАС Поволжского округа от 10 февраля 2011 г. по делу № А12-6161/2007).

Внимание! В случае оплаты недвижимости векселем проценты за пользование чужими денежными средствами на цену товара начисляться не будут.

«Проценты за пользование чужими денежными средствами, основанные на статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат взысканию с векселедателя, поскольку правоотношения по векселю регулируются Положением о переводном и простом векселе, статьей 48 которого установлен иной размер процентов» (постановление Президиума ВАС РФ от 4 февраля 1997 г. № 3677/96; см. также постановления Президиума ВАС РФ от 14 октября 1997 г. № 3724/97от 21 октября 1997 г. № 2600/97).

В связи с этим в договоре необходимо предусмотреть иные санкции за нарушение покупателем обязанности по передаче векселя в оплату товара. Можно выбрать одну из санкций, установленных в статье 48 постановления ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе».

Для продавца большое значение имеет личность векселедателя (должника), поскольку впоследствии выданный покупателем вексель может оказаться неликвидным. Поэтому стоит принять ряд мер по проверке векселедателя.

Дополнительной гарантией для продавца будет то, что все держатели векселя, которым вексель впоследствии передан по индоссаменту, несут солидарную ответственность в случае неоплаты (необналичивания) векселя (п. 47 постановления ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе»,п. 38 постановления от 4 декабря 2000 г. Пленума Верховного суда РФ № 33, Пленума ВАС РФ № 14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей»).

Аванс, задаток, кредит и рассрочка

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.

Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты.

В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, у продавца есть возможность защиты своих прав путем применения конструкции резервирования права собственности (ст. 491 ГК РФ). Иначе говоря, продавец имеет право требовать возврата неоплаченного, но переданного покупателю товара, если только стороны договорились, что до оплаты право собственности сохраняется за продавцом.

В случае предоплаты необходимо обратить особое внимание на то, как это условие сформулировано в договоре: идет ли речь просто о предоплате (авансе) или же внесение предварительной оплаты стороны расценили как соглашение о задатке.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключении сделки. По сути, в обоих случаях производится «предоплата», вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель на задатке.

Совет

Продавцу недвижимости выгоднее настаивать на получении аванса, а не задатка.

  • 1. Аванс

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавец просто вернет деньги (аванс) покупателю.

  • 2. Задаток

В ситуации, когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Обычно продавец настаивает на авансе вместо задатка, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает, прежде всего, обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

Доказательства оплаты недвижимости

В зависимости от выбранного сторонами способа расчетов доказательством оплаты недвижимости могут служить следующие документы: платежные поручения, кассовые чеки, квитанции об оплате.

Кроме того, последняя судебная практика свидетельствует: подтверждением оплаты также может служить положение в договоре купли-продажи о том, что оплата произведена в полном объеме на момент подписания договора.

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получит, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Совет

Часто стороны включают в договор фразу о том, что в момент подписания расчет между сторонами произведен в полном объеме.

На эту формулировку продавцу надо обратить особое внимание. Ее можно включить в договор только в том случае, если покупатель действительно уже передал (перечислил) денежные средства продавцу или если покупатель производит оплату через аккредитив или банковскую ячейку. При таких формах расчетов продавец после перехода права собственности гарантированно получает доступ к денежным средствам.

Если же стороны договорились о любом другом варианте расчетов и при этом продавец еще не получил всю сумму оплаты, то запись о состоявшейся полной оплате в договор включать не стоит. В таком случае продавец рискует тем, что суд признает обязательство покупателя исполненным, даже если на самом деле это будет не так.

Пример из практики: стороны в договоре установили, что на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. В рамках дела о несостоятельности покупателя суд отказал продавцу о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества

ООО «Д.» (продавец) и ООО «С.» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «С.» продавец обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в соответствии с пунктом 3.1 договора на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Передача объектов недвижимости по договору произведена по акту передачи недвижимого имущества. Переход права собственности на спорное имущество состоялся – оно зарегистрировано за ООО «С.», о чем сделана запись в ЕГРП.

Доводы ООО «Д.» состояли в том, что «в дело не представлено надлежащих доказательств безналичного перечисления денежных средств покупателем продавцу, а также соглашений о проведении зачета, квитанций к приходному кассовому ордеру, свидетельствующему о внесении наличных денежных средств или кассовую книгу предприятия».

Суд определил: «В дело не представлено доказательств, что недвижимость продана в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом должнику в кредит. Более того, пункт 3.1 договора содержит условие об оплатепокупателем переданного продавцом имущества. Сделка не признана незаключенной, недействительной или расторгнутой».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 октября 2011 г. по делу № А11-5739/2010).

Ответственность покупателя в договоре за несвоевременную плату

Необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за несвоевременную оплату имущества по договору. Кроме того, в договор можно включить положение о том, что в случае неоплаты в установленный срок продавец вправе расторгнуть договор.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи об ответственности покупателя за несвоевременную оплату по договору

«За несвоевременную оплату имущества в соответствии с настоящим Договором Покупатель оплачивает пени в размере ____% от стоимости имущества ____________ за каждый день просрочки»».

4.Договор купли-продажи квартиры (продавец – юридическое лицо, покупатель – физическое лицо)

«

ДОГОВОР


купли-продажи квартиры

г. Москва «03» марта 2013 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа», именуемое в дальнейшем


«Продавец», в лице генерального директора Александра Владимировича Львова,


действующего


на основании устава, с одной стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем


«Покупатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает


квартиру (далее то тексту – квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома № 69


по улице Лесная в городе Москве, состоящую из 2 жилых комнат, общей площадью 46,2 кв. м,


площадью без учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой площадью 28 кв. м.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора


купли-продажи жилого помещения от 19 мая 2008 г. № 123, заключенного между ООО


«Альфа» и ООО «Торговая фирма "Гермес"», что подтверждается свидетельством о


государственной регистрации права от 29 мая 2008 года, бланк серии 50 НИ 236598,


выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 29 мая 2008


года, кадастровый (или условный) номер 56-57-98/068/2007-190, о чем в Едином


государственном


реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 мая 2008 года сделана запись о


регистрации № 56-57-98/056/2008-113.

3. По соглашению сторон стоимость указанной квартиры составляет 6 000 000 (Шесть


миллионов) руб.

4. Покупатель купил у Продавца указанную квартиру за 6 000 000 (Шесть миллионов) руб.


Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что


подтверждается распиской Продавца в получении денег.

5. Стороны договора подтверждают, что не лишены и не ограничены в дееспособности, под


опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями,


препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а


также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для


себя условиях.

6. В указанной квартире зарегистрирован Кондратьев Александр Сергеевич, 25 августа 1983


г. р. Продавец обязуется снять с регистрационного учета Кондратьева Александра Сергеевича в


течение 14 (четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права


собственности. Физическое освобождение вышеуказанной квартиры – в течение 14


(четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры.

8. Продавец обязан передать Покупателю квартиру. В соответствии со статьей 556 Гражданского


кодекса РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной


регистрации перехода права собственности.

10. Покупатель в зарегистрированном браке не состоит, что подтверждается его нотариально


заверенным заявлением.

11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в


соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ, для государственного и


муниципального жилищного фонда.

12. С содержанием статей 131, 161, 167, 209, 223, 288, 292, 420, 421, 450, 549, 550, 551, 555, 556 и


557 Гражданского кодекса РФ стороны ознакомлены.

13. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому


не


продана, не подарена, не заложена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не


обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом


(запрещением) не состоит. В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ лиц,


сохраняющих право пользования квартирой после ее приобретения Покупателем, не имеется.

14. Требования статьи 35 Семейного кодекса РФ соблюдены.

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении


предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства


или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или


письменной форме, до государственной регистрации перехода права собственности.

16. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

17. Расходы по заключению настоящего договора несет Покупатель.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах


Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии


по Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, 15, один


– у Покупателя, один – у Продавца.

19. Адреса и банковские реквизиты сторон

Продавец

ООО «Альфа», адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, ИНН 7708123456,


КПП 770801001, р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный», к/с 30101810400000000222,


БИК 044583222.

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,


паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,


проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

21. Подписи сторон

Продавец ______________ А.В. Львов

Покупатель ______________ Ю.И. Колесов

Договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормамипараграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чаще всего по договору купли-продажи квартиры оплата производится в момент подписания договора. В договоре указывается, что расчет между сторонами произведен в полном объеме. Однако стороны могут оговорить иную форму оплаты. Если покупатель перечисляет продавцу оплату через расчетный счет в банке, то пункт 4 можно изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан перечислить 100% указанной в п. 3 договора денежной суммы на расчетный счет Продавца № 40702810400000001111 в АКБ «Надежный», к/с 30101810400000000222, БИК 044583222, в течение двух дней со дня подписания настоящего договора». Необходимо отметить, что такое условие абсолютно безопасно для покупателя, так как он оплачивает здание уже после того, как договор подписан и документы переданы в Росреестр. Однако для продавца такое условие представляет значительный риск. Продавцу предпочтительнее использовать такие способы расчетов, которые позволяют ему проконтролировать исполнение сделки покупателем. В таком случае покупатель не может исполнить сделку каким-либо другим способом (кроме ситуации, когда продавец уклоняется от принятия исполнения). В последнем случае покупатель может внести сумму в депозит нотариуса, что будет являться надлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Расписка в получении денежных средств – документ, который подтверждает, что покупатель передал денежные средства продавцу.

Часто случается, что на момент продажи квартиры в ней зарегистрированы физические лица. В таком случае в договоре необходимо указать, что продавец обязуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан.

Если продавец откажется передать товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи или потребовать от продавца передачи ему предмета договора (ст. 398 и463 ГК РФ). Эти правила действуют и в случае купли-продажи недвижимости. Если покупатель выбрал отказ от договора, в иске надо потребовать расторжения договора в связи с неисполнением продавцом обязанности передать объект недвижимости. При этом необходимо представить доказательства того, что покупатель выполнил необходимые действия для принятия недвижимости, а продавец не передал имущество в срок, указанный в договоре. Если же покупатель требует передать ему объект недвижимости, то в этом же иске имеет смысл потребовать, чтобы продавец выполнил свою обязанность по регистрации перехода права собственности.

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества составить такой акт обязаны (п. 1 ст. 556 ГК РФ). При уклонении продавца от подписания передаточного акта покупатель может применить меры ответственности в отношении продавца. В свою очередьпродавец также может применить меры ответственности в отношении покупателя при уклонении от подписания передаточного акта.

Если покупатель – физическое лицо, продавцу важно, чтобы тот представил такое заявление. Дело в том, что сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению их общим имуществом, может быть признана судом недействительной по причине отсутствия согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Статья 35 Семейного кодекса РФ регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр) регистрирует переход права собственности на квартиру. На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов.

Договор купли-продажи квартиры можно заверить нотариально по желанию сторон»

5.Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности

«Отношения между участниками долевого строительства, которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома, и лицом, привлекающим эти денежные средства, начинают формироваться на основании договора долевого участия в строительстве. Порядок заключения такого договора регулируетсяФедеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).Частью 2 ст. 3 названного закона установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность лица, привлекающего денежные средства дольщиков, за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28). Застройщику важно понимать, за какие действия его могут привлечь к административной ответственности, а в каких случаях он может быть освобожден от такой ответственности.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ ДОГОВОРУ НЕЗАКОННО

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Кроме того, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является также наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу № А56-27027/2011от 27.03.2012 по делу № А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011). При этом следует учитывать, если стороны заключили предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, но при этом приобретатель обязан до заключения основного договора произвести оплату за эту недвижимость (полностью или существенную ее часть), суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54)).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 23 и 5 Постановления № 54. Однако данная позиция подлежит применению лишь к гражданско-правовым отношениям сторон сделки и не распространяется на отношения, связанные с привлечением к административной ответственности.

В силу тех же оснований является незаконным привлечение денежных средств дольщиков на основании договоров резервирования (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2011 по делу № А58-7521/2010), предварительных договоров участия в долевом строительстве (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2008 по делу № А21-1049/2008Центрального округа от 27.01.2010 по делу № А14-6317-2009151/34Восточно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу № А19-19256/10).

Неправомерным является и привлечение денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по договорам простого товарищества (совместной деятельности), поскольку при заключении таких договоров целью совместной деятельности является строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Кроме того, вклады участников товарищества в зависимости от доли. Следовательно, договоры совместной деятельности преследуют те же цели, что и договоры участия в долевом строительстве (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу № А46-4189/2010).

Суды признают незаконными действия по привлечению денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов по инвестиционным договорам. Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями и индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. И, напротив, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы – физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ). Долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Закона № 214-ФЗ, инвесторами не являются. Не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.

Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ). В отличие от этого застройщиком в долевом строительстве может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона № 214- ФЗ). Таким образом, застройщик жилищного строительства обеспечивает возведение объектов недвижимости, но не осуществляет капитальных вложений. Общество как застройщик в данном случае не может быть инвестором. Заключенные обществом с указанными предпринимателями договоры не являются инвестиционными (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу № А15-1685/2011,определение ВАС РФ от 29.03.2012 по делу № А15-1685/2011).

ЗАСТРОЙЩИК ПРИВЛЕКАЕТСЯ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕОПУБЛИКОВАНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ НЕ ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ

Административным правонарушением является опубликование застройщиком в СМИ проектной декларации, которая содержит неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а равно нарушение сроков ее опубликования (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). В проектной декларации указывается информация о застройщике и самом объекте строительства.

Цитата:«Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган…» (ч. 2 ст 19 Закона № 214-ФЗ).

Неопубликование проектной декларации лицом, осуществившим привлечение денежных средств участников долевого строительства без распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, правонарушением не является (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Неоднозначно в судебной практике решается вопрос о том, можно ли привлечь к административной ответственности за нарушение требований к содержанию проектной декларации, невнесение в нее изменений застройщика, который по своей инициативе, не имея соответствующей обязанности, все же ее публикует. Некоторые суды склоняются к мнению, что административная ответственность в указанном случае наступить не может (постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2012 по делу № А49-8166/2011), другие придерживаются обратного подхода (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2011 по делу № А43-17685/2010).

Споры вызывает вопрос о сроке предоставления проектной декларации в контролирующий орган. Однако при рассмотрении одного из дел суд кассационной инстанции пояснил, что буквальное текстуальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что этот срок установлен законодателем применительно к обязанности застройщика опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и сети Интернет. Использование в тексте Закона № 214-ФЗ двойного соединительного союза «а также» имеет цель связать однородные действия застройщика в отношении проектной декларации, которая опубликовывается застройщиком, а также представляется в регистрирующий и контролирующий органы. Использование законодателем двойного союза «а также» не означает распространение установленного в отношении опубликования проектной декларации 14-дневного срока, в том числе и на обязанность застройщика по представлению ее в контролирующий орган. Иное означало бы расширительное толкование содержания юридической обязанности застройщика, а значит, и правовых оснований для привлечения к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09).

ЗАСТРОЙЩИК ОБЯЗАН ПРОИНФОРМИРОВАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИИ СРОКА ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА НЕ ПОЗДНЕЕ ЧЕМ ЗА 2 МЕСЯЦА ДО ЕГО ОКОНЧАНИЯ

Договор участия в долевом строительстве должен содержать единый срок передачи объектов долевого строительства его участникам (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Указание различных сроков передачи объектов долевого строительства является неправомерным.

Цитата:«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере» (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но если застройщик понимает, что строительство объекта не может быть завершено в срок, указанный в договоре, в этом случае законодатель обязал его не позднее чем за 2 месяца до истечения такого срока направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении условий договора в связи с изменением срока передачи объекта долевого строительства.

В практике встречается такое нарушение, как передача застройщиком объектов долевого строительства ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, что недопустимо в силу ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.

ЗАСТРОЙЩИКА ПРИВЛЕКАЮТ К АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЕЖЕКВАРТАЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ

Застройщики обязаны представлять ежеквартальную отчетность об осуществлении своей деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе об исполнении своих обязательств по заключенным договорам, по формам и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 3 ч. 5 ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

За непредоставление в установленный срок необходимых документов в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. (ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ).

Сроки представления застройщиком в уполномоченный орган ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности определены Правилами, утвержденнымипостановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее – Правила предоставления застройщиком отчетности).

На застройщика возложена обязанность ежеквартально представлять отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости (п. 2 Правил предоставления застройщиком отчетности).

При этом отчетность застройщиком должна предоставляться за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, а также если у застройщика имелись какие-либо неисполненные обязательства по договору. Сроки представления такой отчетности – не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала. Исключение составляет отчетность за IV-й квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV-го квартала (п. 4 Правил предоставления застройщиком отчетности).

В качестве примера, можно привести следующие наиболее распространенные случаи неполноты и недостоверности сведений ежеквартальной отчетности:

За все вышеуказанные нарушения застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 4 ст.14.28 КоАП РФ.

ЗАСТРОЙЩИКУ ЗАПРЕЩЕНО ПРИВЛЕКАТЬ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ДО ГОСРЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Таким образом, датой заключения договора с участником долевого строительства является не дата подписания такого договора сторонами – застройщиком и участником долевого строительства, а дата его государственной регистрации. То есть, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является, в том числе, наличие договора, прошедшего государственную регистрацию. Суды признают нарушением как привлечение денежных средств до момента государственной регистрации договора, так и включение в договоры обязанности дольщика внести денежные средства ранее регистрации договора (постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2011 по делу № А61-481/2011). Кроме того, предоставляя свою отчетность в котролирующий орган, застройщику следует указывать именно дату регистрации договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09).

ЗАСТРОЙЩИКА МОГУТ ОСВОБОДИТЬ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, ЕСЛИ НЕ НАРУШЕНЫ ПРАВА ГРАЖДАН-УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Однако не за все нарушения норм Закона № 214-ФЗ застройщик подлежит привлечению к ответственности.

Действующим законодательством предусмотрены и некоторые случаи освобождения застройщика от административной ответственности. Например, если правонарушение, которое он совершил, будет иметь признаки малозначительности.

Цитата: «При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием» (п. 2.9 КоАПРФ).

Возможность установления признаков малозначительности правонарушения в ходе рассмотрения дела об оспаривании постановления административного органа и применения ст. 2.9 КоАП РФ предусмотрена законом. По результатам рассмотрения жалобы на постановление по делу об административном правонарушении суд выносит решение о его отмене и о прекращении производства по делу при наличии хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных ст.ст. 2.924.5 КоАП РФ (п. 3 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ).

Кроме того, Пленум ВАС РФ еще в 2004 году разъяснил, что если малозначительность правонарушения будет установлена в ходе рассмотрения дела об оспаривании постановления административного органа о привлечении к ответственности, суд, руководствуясь ч. 2 ст. 211 АПК РФ и ст. 2.9 КоАП РФ, принимает решение о признании незаконным этого постановления и о его отмене (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях»).

Квалификация правонарушения в качестве малозначительного носит оценочный характер и производится судом на основании личной оценки обстоятельств конкретно рассматриваемого дела в порядке ст. 71 АПК РФ.

Обстоятельства, свидетельствующие о малозначительности административных правонарушений, ответственность за совершение которых установлена ст. 14.28 КоАП РФ, можно увидеть в следующих примерах.

По одному из дел юридическое лицо привлекло денежные средства гражданина в отсутствие зарегистрированного в органах госрегистрации договора участия в долевом строительстве, а также действующего разрешения на строительство. В последующем договор участия в долевом строительстве был расторгнут, а после получения разрешения на строительство действие договора участия в долевом строительстве возобновлено. С учетом названных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что совершенное правонарушение не содержит существенной угрозы охраняемым общественным отношениям и не причинило существенного вреда интересам граждан (постановление ФАС Центрального округа от 22.02.2012 по делу № А23-3375/2011определение ВАС РФ от 10.04.2012 по делу № А23-3375/2011).

Как следует из материалов другого дела, застройщик привлек денежные средства граждан для целей долевого строительства в отсутствие разрешения на строительство. В процессе изучения обстоятельств дела судом было установлено, что застройщик обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство заблаговременно, до истечения срока действия разрешения на строительство. Администрация отказала в продлении срока действия разрешения, в связи с чем застройщик незамедлительно обратился в суд с заявлением об оспаривании данного отказа. Решением суда действия администрации по отказу в продлении разрешения были признаны незаконными, и суд обязал продлить срок действия разрешения в установленном законодательством порядке. Решение суда было исполнено, срок действия разрешения был продлен (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу № А51-1268/2011определение ВАС РФ от 23.08.2011 по делу № А51-1268/2011).

Таким образом, главным критерием малозначительности правонарушений, ответственность за которые предусмотрена ст. 14.28 КоАП РФ, является отсутствие нарушения прав граждан-участников долевого строительства.

Однако в ряде случаев при оценке деяния как малозначительного суды указывают, что существенная угроза охраняемым общественным отношениям заключается в пренебрежительном отношении общества к исполнению своих публично-правовых обязанностей. Так, по одному из дел, общество-застройщик заключило договоры с гражданами на долевое строительство, не имея решений об отводе земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома, а также, разрешения на строительство и проектной декларации. Кроме того, общество получило от граждан денежные средства, не зарегистрировав в установленном порядке договоры, и не возвратило деньги гражданам немедленно после расторжения договоров, а также не представило отчетность в установленный срок, что, как указал суд, свидетельствует о пренебрежительном отношении общества к обязанностям, налагаемым на него в связи с осуществлением деятельности по строительству многоквартирных жилых домов, и исключает возможность освобождения от административной ответственности по ст. 2.9 КоАП РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.10.2010 по делу № А63-20480/2009)*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.