Дольщик уплачивает застройщику неустойку

75

Вопрос

В ДДУ застройщик и дольщик предусмотрели условие о том, что в случае расторжения дольщиком ДДУ в одностороннем порядке дольщик уплачивает застройщику неустойку (штраф) в размере 5% от стоимости Объекта долевого строительства. При этом застройщик и дольщик расторгли ДДУ заключив двустороннее соглашение в котором указали, что ДДУ расторгается по инициативе Дольщика и по причинам не зависящим от Застройщика. После этого Застройщик вернул дольщику стоимость Объекта долевого строительства за вычетом вышеуказанной неустойки 5%. Однако, в последующем, дольщик предпринял попытку через суд вернуть сумму выплаченного штрафа (5%) обосновывая это следующими аргументами: 1) Согласно п.9 ст.4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом. 2) На основании п.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. ВОПРОСЫ: Законны ли требования дольщика? Какие нормы закона и судебную практику застройщику указать в отзыве, чтобы не позволить взыскать с себя вышеуказанные средства?

Ответ

Судебная практика, с учетом норм действующего законодательства признает незаконными условия договоров долевого строительства, заключенные с потребителями о штрафных санкциях за расторжение договора по инициативе дольщика, в связи с чем, даже добровольно уплаченные дольщиком средства могут быть взысканы на основании ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1.

В настоящее время, если дольщиком выступает гражданин-потребитель, то немотивированный односторонний отказ участника долевого строительства от договора долевого участия в соответствии со ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 возможен, в связи с чем, застройщик не вправе отказать дольщику в расторжении договора. При этом, сложившаяся судебная практика, как на уровне судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов признает незаконным включение в договор долевого участия мер ответственности к дольщику за досрочное расторжение договора по инициативе дольщика. Неправомерность данных условий суды объясняют ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (см. Постановление 13 ААС от 28.07.2010 № А56-95608/2009, Постановление 4ААС от 12.07.2013 № А78-2067/2013, Постановление ФАС ВВО от 03.11.2009 № А79-5960/2009, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.09.2015 № 33-8779/2015).

Таким образом, условия договоров долевого строительства, заключенные с потребителями о штрафных санкциях за расторжение договора по инициативе дольщика, в связи с чем, даже добровольно уплаченные дольщиком средства могут быть взысканы с застройщика на основании ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 – см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.05.2015 № 33-7459/2015.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление 4ААС от 12.07.2013 № А78-2067/2013

«Суд апелляционной инстанции считает, что данные условия договора, как они сформулированы заявителем, ущемляют установленные законом права потребителя и образуют объективную сторону правонарушения, установленного ч. 2 ст.14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Пунктом 8.10. Договора определено: «В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения настоящего договора, по причине не предусмотренной договором и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, последний уплачивает Застройщику штрафную неустойку в размере 15% от общей цены настоящего договора».*

Между тем, в силу ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Следовательно, условия п. 8.10. Договора противоречат указанной норме и ущемляют установленные законом права потребителя при отказе от исполнения договора, взимая помимо фактически понесенных расходов, штрафную неустойку в размере 15 % от общей цены договора».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.