Договор купли-продажи и договор дарения

87

Вопрос

Что лучше выбрать купли - продажу или дарение, если необходимо передать родному брату в собственность земельный участок???

Ответ

 Договор купли-продажи и договор дарения являются основанием для перехода права собственности на земельный участок. Если сделка планируется на безвозмездной основе, возможно рассмотреть вариант заключения договора дарения, с учетом особенностей правового регулирования данного договора.

Основной особенностью договора дарения является то, что даритель вправе отменить дарение (п. 4 ст. 578 ГК РФ): если он переживет Одаряемого; если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании договора дарения аналогичен, порядку при государственной регистрации права на основании купли-продажи (см. «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности»).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор купли-продажи земельного участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Договор дарения земельного участка. Даритель и одаряемый - физические лица

<…>

«ДОГОВОР

дарения земельного участка

г. Москва «30» января 2014 г.

 Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны
(далее по тексту – Стороны) заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Даритель безвозмездно передает в собственность
Одаряемому земельный участок (далее по тексту – земельный участок) из земель
сельскохозяйственного назначения (категория земель) с кадастровым номером 50:21:16 09
19:1318, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район,
с.п. Жаворонковское, д. Ликино, уч. № 19/2 (субъект РФ, населенный пункт, улица),
предназначенный для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства (вид
разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровой карте (плане)
земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой
частью, общей площадью 450 кв. м (кв. м, га).*

1.2. Указанный земельный участок принадлежит Дарителю на праве собственности на
основании договора купли-продажи земельного участка от 19 мая 2008 г. № 123,
заключенного между Львовым Александром Владимировичем и ООО «Торговая фирма
"Гермес"», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от
29 мая 2008 г., бланк серии 50 НИ № 236598, выданным Управлением Федеральной
регистрационной службы по г. Москве 29 мая 2008 года, кадастровый (или условный)
номер 56-57-98/068/2007-190, о чем в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним 29 мая 2008 года сделана запись о регистрации №
56-57-98/056/2008-113.

1.3. Даритель гарантирует, что земельный участок не обременен сервитутами.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Даритель вправе отменить дарение:

– если он переживет Одаряемого;

– если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его
семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные
повреждения.

2.2. В случае отмены дарения Одаряемый обязан возвратить полученный в дар земельный
участок, если он сохранился в натуре к моменту отмены дарения.

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Земельный участок передается на основании акта приема-передачи, подписываемого
Сторонами в день подписания настоящего договора.

3.2. Одновременно с передачей земельного участка Даритель передает Одаряемому
относящуюся к земельному участку документацию.

3.3. Договор считается заключенным с момента передачи земельного участка.

3.4. Одаряемый приобретает право собственности на земельный участок после
государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

4.1. Стороны подтверждают, что не лишены и не ограничены в дееспособности, под
опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями,
препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его
заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на
крайне невыгодных для себя условиях.

4.2. Даритель гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения
тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не
является для него кабальной сделкой.

4.3. Договор не подлежит нотариальному удостоверению.

4.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из
которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр по Московской
области) по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13, один – у Дарителя, один – у
Одаряемого.

5. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Даритель:

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,

паспорт серии 46 02 № 545177 выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,

проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474.

Одаряемый:

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,

паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,

проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

Даритель _____________ А.В. Львов

Одаряемый _____________ Ю.И. Колесов

Такой договор считается реальным. Другими словами, он порождает для сторон права и обязанности только с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Вместо этого договора стороны могут заключить консенсуальный договор дарения, то есть договор, содержащий обещание передать вещь в будущем (п. 12 ст. 572 ГК РФ). Такой договор будет порождать для

Такой договор считается реальным. Другими словами, он порождает для сторон права и обязанности только с момента передачи имущества(п. 2 ст. 433 ГК РФ). Вместо этого договора стороны могут заключить консенсуальный договор дарения, то есть договор, содержащий обещание передать вещь в будущем (п. 12 ст. 572 ГК РФ). Такой договор будет порождать для сторон права и обязанности уже с момента его подписания (с момента достижения соглашения по всем существенным его условиям). В частности, даритель примет на себя обязательство подарить вещь в установленный срок. У одаряемого, напротив, возникнет право требовать передачи вещи.

Необходимо конкретизировать предмет договора. Договор, содержащий условие о намерении дарителя подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретную вещь, будет считаться ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Если имущество находится в общей совместной собственности, то дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Если земельный участок обременен сервитутами, то это нужно указать в договоре.

Закон не наделяет дарителя, пережившего одаряемого, правом отменить дарение. Однако такое право разрешается предусмотреть при заключении договора (п. 4 ст. 578 ГК РФ). В этом случае даритель получит возможность снова стать собственником подаренной вещи, если физическое лицо, получившее такую вещь в дар, умрет раньше контрагента.

См. примерную форму такого акта.

Договор дарения недвижимого имущества регистрировать не нужно (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Следовательно, такой договор, являющийся по своей правовой природе реальным договором, вступает в силу с момента передачи вещи одаряемому.

Случаи, когда между физическими лицами дарение запрещено, перечислены в статье 575Гражданского кодекса РФ.

Одаряемому важно, чтобы этот пункт был включен в договор, если дарителем является физическое лицо.

Тем самым даритель подтверждает, что сделка не является для него кабальной.

Договор дарения земельного участка можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр) регистрирует переход права собственности на земельный участок. На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов*».

2. Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности

«Законодательством установлен специальный порядок отчуждения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФЛесной кодекс РФ, федеральные законы от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ)).

В результате такой специфики регулирования у юриста, не сталкивавшегося с аналогичными сделками ранее, возникает сразу множество вопросов: каким образом оформить отчуждение земельного участка, в какие государственные органы обращаться, какие документы необходимо при этом представить на государственную регистрацию.

Правила, которые нужно учесть при отчуждении земельного участка по договору купли-продажи

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Источником идентификационных признаков (площадь, местоположение, наличие объектов недвижимости) о земельном участке является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о земельном участке. Именно в соответствии с данными сведениями следует определять предмет договора купли-продажи.

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок – это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. По этой причине часть земельного участка не может выступать в качестве предмета договора купли-продажи земельного участка. Часть земельного участка может быть самостоятельным объектом имущественных прав, только если она выделена в определенном порядке (установлены границы на местности) и поставлена на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, утвержденном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);
  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).*

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра). Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы представляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Внимание! Кадастровый паспорт земельного участка на государственную регистрацию должен представить продавец.

Кадастровый учет осуществляет Росреестр. Официальная информация о способах подачи заявлений и документов, необходимых для осуществления кадастрового учета, перечень необходимых документов, порядок выдачи кадастрового паспорта приведена на сайте Росреестра. Тут же можно перейти на региональное управление любого региона России.

  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Продавцу необходимо не только представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены покупателем;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 вышеуказанного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Совет

Нужно заранее договориться с нотариусом о том, что именно он подаст документы на государственную регистрацию. Дело в том, что нотариусы имеют право подавать (забирать) документы в Росреестр, но не обязаны этого делать (абз. 5 ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным судом РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Подготовка к сделке по продаже земельного участка

Перед заключением сделки продавцу необходимо провести общую процедуру по проверке покупателя, чтобы исключить возможные риски.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). Однако, если земельный участок оформлялся до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации), то у продавца могут отсутствовать документы, прошедшие государственную регистрацию.

В таком случае продавцу необходимо представить покупателю документы, выданные до 31 января 1998 года. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство о праве на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом.

Обоснование

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о госрегистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о госрегистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации).

Поэтому документы, выданные до 31 января 1998 года, можно представлять в качестве подтверждения права продавца, если такая регистрация так и не была проведена».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.