Продажа арендованной недвижимости

267

Вопрос

Заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 26 октября 2015г., согласно которого помещение передается по акту приема-передачи 1 ноября 2015г., а переход права собственности наступает с момента регистрации права собственности за покупателем в регистрирующем органе, т.е. дата перехода права собственности от Продавца к Покупателю и регистрация права собственности за покупателем на нежилое помещение может не совпасть с датой акта передачи помещения от продавца к покупателю. Правомерно ли это? Также продаваемое помещение было обременено арендой. С какой даты новый собственник помещения будет вправе получать арендные платежи от арендаторов: с даты передачи помещения по акту или с даты регистрации права собственности в соответствующем органе?Спасибо.

Ответ

Условие договора, согласно которого помещение передается по акту приема-передачи 1 ноября 2015г., а переход права собственности наступает с момента регистрации права собственности за покупателем в регистрирующем органе, правомерно.

Это объясняется тем, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). В свою очередь, момент передачи имущества покупателю не является моментом возникновения права собственности на данное имущество у покупателя, т.к. когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В свою очередь, в ГК РФ закреплена норма о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ), в которой установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, если иное не установили стороны договора купли-продажи, с момента регистрации перехода права собственности в отношении покупателя, арендатор имущества должен производить оплату покупателю (т.е. новому собственнику).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу. В данном случае будет действовать правило – должник (т.е. арендатор) имеет право на письменное уведомление о состоявшемся переходе права. Если такое уведомление не будет сделано, то цессионарий несет вызванный этим риск неблагоприятных последствий, а исполнение должника цеденту будет считаться надлежащим. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ) – см. «Как уступить право (требование)».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

<…>

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).*

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22)».

2.Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

«Что дает арендатору основание не платить при смене собственника
Как арендаторы злоупотребляют положениями кодекса
Какие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде

Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуемого объекта. Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте (см. стр. 30 и 31). И может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии. И в то же время не платить новому, так как формально он еще «не знает» о смене собственника.

Козырь арендатора – просрочка уведомления

Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.

Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю (копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности). Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса. Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.*

ВОПРОС В ТЕМУ

Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?

Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника.

В большинстве случаев суды защищают арендодателя

В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9). Но подобный исход все-таки не гарантирован.

Дело в том, что пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.01.07 по делу № КГ-А41/12248-06). Кодекс также не обязывает нового арендодателя по собственной инициативе снабжать арендатора доказательствами перехода прав – он лишь дает ему право требовать таких доказательств и не платить новому кредитору, пока они не будут получены (п. 3 ст. 385 и ст. 312 ГК РФ). При этом нормы, которая давала бы должнику право вообще не исполнять свое обязательство, нет.

В рассматриваемой ситуации арендатор не платит никому в нарушение статьи 309 кодекса. Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору. Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.05 по делу № А55-15565/04-40).

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества. Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением. В случае спора это подтвердит, что арендатор действовал добросовестно, продолжая платить (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.02.09 № КГ-А40/13225-08)».

3.Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери

«Когда нужно начинать платить новому арендодателю

Зачем арендатору договор об отчуждении недвижимости

Какие риски возникают у прежнего и нового арендодателей

Сейчас многие компании восполняют прорехи в своих бюджетах, расставаясь с правом собственности на недвижимость. Если при этом объект сдан в аренду, то сделка несет в себе определенные риски, связанные с переходом прав и обязанностей по договору аренды от прежнего к новому собственнику. Причем риски возникают как у арендодателей, так и у арендаторов. У тех и у других эти риски будут связаны с правильным определением момента, с которого арендатор должен расплачиваться уже с новым, а не прежним собственником имущества. Нормы второй части Гражданского кодекса не содержат четких положений о том, как можно предупредить эти риски. Но о том, как обезопасить компанию и какие аргументы предъявить контрагенту, можно узнать из сложившейся арбитражной практики.

Риск арендатора: платеж ненадлежащему лицу

Никакого специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Все, что есть, – это норма о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том, что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей, арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор, несмотря на уведомления о смене собственника, больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю, то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами, но и выселить арендатора из занимаемого помещения (потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56-7723/04).

Избежать вышеназванных рисков арендатору поможет четко выработанная схема действий при смене арендодателя.

СОВЕТ В ТЕМУ

Если арендатор расплатился с ненадлежащим арендодателем, «правильный» арендодатель может выбрать, кому предъявлять денежное требование.
У надлежащего арендодателя абсолютно равные возможности в части требования задолженности по арендной плате от арендатора и возврата неосновательно полученного дохода от ненадлежащего получателя арендной платы. Целесообразно сделать выбор в пользу того, у кого финансовое положение более стабильное – это повысит шансы на реальное получение долга.

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору, арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение арендных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот принцип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того, как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу, его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09-8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например, арендодатель просто указывает в письме дату, с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том, с какого момента вправе получать эти платежи, подразумевая под этим моментом, например, дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления, без доказательств перехода прав к нему, может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется, что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегистрировано на момент перечисления арендной платы, то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например, новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того, как получил этот объект по акту приема-передачи, хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19-6430/06-46-7-Ф02-8237/07, определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том, что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу, если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор, на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается, что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику (до регистрации прав собственности). Например, с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути, это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату, дожидаясь перехода прав собственности к нему, последний может взыскать платежи через суд (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38-1934/2007-2-197).

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли установить в договоре аренды, что арендодатель не вправе отчуждать предмет аренды третьим лицам без согласия арендатора?

Нет, это условие будет ничтожным как противоречащее статье 209 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.03 по делу № КГ-А40/3529-03).

Еще один риск арендатора: неправильная сумма арендной платы]

Когда арендатор обладает всем необходимым набором документов для платежа в адрес нового арендодателя (уведомлением о смене собственника, доказательствами перехода прав, платежными реквизитами), возникает вопрос с правильным определением суммы причитающейся ему арендной платы.

Дело в том, что арендные платежи устанавливаются за определенный временной период (как правило, месяц). За тот месяц, в котором состоялся переход права собственности, нужно заплатить сразу двум арендодателям: прежнему и новому. То есть плату за месяц необходимо разбить на две части пропорционально дням принадлежности имущества прежнему и новому собственнику. Например, сумма арендной платы за апрель – 60 тыс. рублей. 10 апреля право собственности на арендуемое помещение зарегистрировано на нового собственника. Прежнему арендодателю причитается арендная плата за период с 1 по 9 апреля в сумме 18 000 руб. (60 000 руб.: 30 дн. (9 дн.). Новый арендодатель должен получить арендную плату за период с 10 по 30 апреля в сумме 42 000 руб. (60 000 руб.: 30 дн. (21 дн.).

Об этом лучше заранее предупредить финансовую службу компании, чтобы полную месячную сумму арендной платы не отправили ошибочно новому арендодателю. Иначе возникнет задолженность перед прежним собственником имущества, которую он вправе взыскать с арендатора с процентами.

Разумеется, распределять сумму арендной платы необходимо только в случаях, когда срок платежа за месяц, в котором поменялся арендодатель, наступает после получения уведомления о смене арендодателя. Если же арендатор за каждый месяц платит вперед (например, за апрель в марте), то у него не возникает никаких рисков в связи с тем, что полная сумма арендной платы перечислена прежнему арендодателю до уведомления о переходе прав к другому лицу.

В таком случае свои претензии новый арендодатель может адресовать только прежнему собственнику недвижимости. Арендатор же абсолютно чист перед новым арендодателем и законом.

Пока нет уведомления о банковских реквизитах, за аренду можно не платить
Арендатор не может перечислить платеж новому собственнику, пока у него не будет информации о его банковских реквизитах. Поэтому непредставление должнику платежных реквизитов считается просрочкой кредитора, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 406 Гражданского кодекса освобождает должника от ответственности за несвоевременный платеж (в виде процентов по статье 395 ГК РФ или договорной неустойки). Такие разъяснения дал Пленум Высшего арбитражного суда № 14 и Верховного суда № 13 в пункте 10 постановления от 08.10.98. Если арендатор больше двух месяцев не перечислял арендную плату новому арендодателю из-за незнания платежных реквизитов, то арендодатель также не вправе будет требовать расторжения договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса. В частности, к такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (постановление от 11.07.08 № Ф03-А51/08-1/2563). Причем в рассмотренном судом споре новый арендодатель ссылался на то, что уведомил арендатора о состоявшемся переходе прав и своих платежных реквизитах, а арендатор утверждал, что он этого письма не получал.

Таблица 1. Риски прежнего арендодателя при смене собственника и способы их предупреждения

Опасная ситуация Причина риска Меры предосторожности
На момент перехода права собственности на объект аренды у арендатора имеется задолженность по арендной плате В арбитражной практике нет единого мнения о судьбе задолженности. Одни суды считают, что, несмотря на переход прав по договору аренды, прежний арендодатель может взыскать задолженность, возникшую до момента перехода прав (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.07 № КГ-А40/6244-07). Другие придерживаются иного мнения: право на ее взыскание переходит к новому арендодателю, и прежний уже не может ничего потребовать (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.07 № Ф03-А24/07-1/248) Включить в договор об отчуждении объекта аренды условие о том, что новый собственник недвижимости принимает на себя все права и обязанности по договору аренды данного объекта, за исключением права на взыскание задолженности, образовавшейся до момента перехода права собственности. Право на взыскание этой задолженности остается за продавцом недвижимости
Арендатор не уведомлен о дате перехода прав арендодателя к другому лицу или введен в заблуждение (новый арендодатель назвал ему дату заключения договора или акта приема-передачи объекта, а не дату госрегистрации перехода права собственности) Арендатор может ошибочно начать перечислять арендную плату новому арендодателю до регистрации его права собственности на объект аренды. Возможен судебный спор при попытке истребовать платеж Сразу же уведомить арендатора о состоявшейся сделке по отчуждению недвижимости и предупредить, что платить по новым реквизитам нужно будет только после госрегистрации перехода права собственности
Арендатор перечисляет арендную плату прежнему арендодателю, хотя уже должен платить ее новому контрагенту Новый арендодатель или арендатор могут взыскать эти суммы как неосновательное обогащение с процентами (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) Как можно быстрее вернуть необоснованный платеж отправителю

Таблица 2. Риски нового арендодателя при смене собственника и способы их предупреждения

Опасная ситуация Причина риска Меры предосторожности
Не зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости После фактической передачи недвижимости арендодателем и получателем арендной платы остается прежний владелец После заключения сделки по приобретению недвижимости как можно быстрее зарегистрировать переход права собственности. Возможен другой вариант: в договоре об отчуждении недвижимости установить условие о том, что права арендодателя переходят к новому владельцу с момента фактической передачи объекта
После перехода права собственности к новому арендодателю арендатор не платит арендную плату (продолжает перечислять ее прежнему собственнику или не платит никому) Первая причина: арендатор не был уведомлен о переходе прав к новому арендодателю или не получил доказательств либо банковских реквизитов. Вторая причина: все необходимые данные арендатор получил неофициально, нет доказательств его уведомления Письмом с уведомлением о вручении и описью вложения отправить арендатору письмо о смене арендодателя и дате перехода прав, доказательства перехода прав и банковские реквизиты

ВОПРОС В ТЕМУ
Что происходит с гарантийным платежом арендатора при переходе прав арендодателя к другому лицу?
В результате замены арендодателя прежний арендодатель утрачивает основания для удержания гарантийного платежа, то есть должен перечислить его новому арендодателю (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.08 № Ф08-1793/2008).

Как вернуть арендную плату, перечисленную ненадлежащему арендодателю
Допустим, арендатор рассчитался не с тем арендодателем: с новым, когда право собственности к нему еще не перешло, или с прежним после уведомления о смене собственника. Надлежащий кредитор предъявляет арендатору требование о погашении задолженности с процентами. Как вернуть платеж, перечисленный ненадлежащему кредитору? Их можно потребовать назад в качестве неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1107 ГК РФ). Но сначала придется рассчитаться с надлежащим лицом. До этого арендатор не является потерпевшим. Таковым считается надлежащий арендодатель, которому причиталась арендная плата (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
При этом он вправе предъявить иск как к ненадлежащему арендодателю (требуя вернуть неосновательно полученные средства), так и к арендатору (требуя задолженность по арендной плате). Вот если он предъявляет требование арендатору, то последний, оплатив арендную плату дважды, становится потерпевшим, за счет которого ненадлежащий арендодатель необоснованно получил платеж (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.02 по делу № А56-17668/01, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.08 № 17АП-6050/2008-ГК)»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль