Аукцион на земельный участок

89

Вопрос

Действительно, выход из сложившейся ситуации путем предоставления земельного участка с аукциона был бы самый правильный, но, согласно части 8 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Как быть в этом случае? Обоснован ли отказ в предоставлении участка с торгов по данному основанию? Возможно ли решение проблемы путем регистрации права собственности участниками долевого строительства на объекты долевого строительства и им обращаться в орган власти за предоставлением земельного участка для завершения строительства, как собственникам объекта 

Ответ

В соответствии с п.п.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Однако, права в отношении возводящегося объекта недвижимого имущества возникают с момента государственной регистрации. В рассматриваемом случае, права на объект незавершенного строительства не зарегистрированы ни в отношении застройщика, ни в отношении дольщиков, в связи с чем возможно сделать вывод, что в рассматриваемом случае положения п.п.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ, ограничивающие возможность предоставления участка с аукциона, не распространяются по причине отсутствия зарегистрированных прав в отношении объекта незавершенного строительства.

Однако следует отметить, что судебная практика по данным спорам не выявлена.

В отсутствии прав у застройщика на земельный участок, зарегистрировать право собственности в административном порядке маловероятно, т.к. застройщику могут отказать в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст.55 ГрК РФ, что послужит основанием в отказе и регистрации прав дольщиков на объекты долевого строительства (ст.ст.25, 25.1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ)

Однако, зарегистрировать права на объект дольщики смогут в судебном порядке. Так, Верховный суд РФ подтвердил, что дольщик может потребовать признания права собственности на квартиру и в доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Это возможно, если дольщик полностью внес оплату и получил квартиру (п. 16 обзора от 04.12.13). Но нужно учитывать, что подача такого иска возможна, только если застройщик нарушает свои договорные обязательства – в частности, когда он просрочил сдачу дома в эксплуатацию и передачу квартиры в собственность дольщика (в делах, которые Верховный суд привел в пример, были именно такие ситуации).

При этом, в соответствии с Письмом Минфина России от 13.12.2011 № 03-05-05-02/64 в случае передачи помещений в многоквартирном доме в собственность дольщиков на основании договоров участия в долевом строительстве одновременно с переходом права собственности на эти помещения к дольщикам переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе и на соответствующую часть земельного участка). В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12 указано, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Долевое участие в строительстве жилья

<…>

«Можно ли оформить право на квартиру через суд, если мы приобрели ее по предварительному договору, дом фактически готов, но застройщик тянет с его введением в эксплуатацию? Мы опасаемся, как бы застройщик не перепродал квартиры по нескольку раз.

Да, в этом случае есть шанс оформить право собственности на квартиру. По закону одним из обязательных оснований для регистрации права собственности дольщика на квартиру (а значит, и для возникновения этого права) является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Но Верховный суд подтвердил, что дольщик может потребовать признания права собственности на квартиру и в доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Это возможно, если дольщик полностью внес оплату и получил квартиру (п. 16 обзора от 04.12.13).* В том числе эта позиция распространяется на случаи, когда отношения с застройщиком были оформлены через «серую» схему (п. 17 обзора от 04.12.13). Но нужно учитывать, что подача такого иска возможна, только если застройщик нарушает свои договорные обязательства – в частности, когда он просрочил сдачу дома в эксплуатацию и передачу квартиры в собственность дольщика (в делах, которые Верховный суд привел в пример, были именно такие ситуации).

Мы понимаем, что наш застройщик работает по «серой» схеме, но выбора у нас, к сожалению, нет. Будем платить по предварительному договору. Какие документы стоит проверить, чтобы в случае чего у нас был шанс добиться прав на квартиру хотя бы через суд?

Это комплексная и довольно масштабная задача. Без юриста тут скорее всего не обойтись. Необходимо проверить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется строительство (согласно пункту 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ, этот участок должен быть у застройщика в собственности, аренде или в особых случаях на праве безвозмездного срочного пользования). Также нужно знать, есть ли у застройщика разрешение на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ) и проектная декларация с информацией о нем самом и проекте строительства (ч. 1 ст. 3ст. 19 закона № 214-ФЗ). Только при наличии всех этих документов у вас будет шанс оформить права на квартиру через суд, несмотря на неправильное оформление отношений по долевому строительству (п. 9 обзора от 04.12.13). Если хотя бы одно условие не соблюдено, добиться права собственности на квартиру скорее всего не получится (п. 19 обзора от 04.12.13). Но проблема в том, что применение «серых» схем как раз и вызвано отсутствием у застройщика тех или иных прав и разрешений. Это может быть связано с тем, что строительный проект заведомо незаконен и поэтому получить на него разрешение невозможно. Скорее всего легализовать такой проект не удастся и готовый дом будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Оформить в собственность квартиру в нем не получится даже через суд (п. 12 обзора от 04.12.13), кроме того, есть риск принудительного сноса дома. Но бывает и так, что у застройщика на стадии заключения договоров с гражданами просто временные трудности с оформлением отдельных документов, и эти трудности преодолимы. В таком случае, если вся необходимая документация будет оформлена в процессе строительства, у вас будут шансы оформить квартиру в собственность хотя бы через суд.

Нужно проверить и саму схему, которую использует застройщик. А именно: сможете ли вы доказать, что в действительности это не что иное, как долевое строительство. Например, если в рамках вексельной схемы вы покупаете вексель не у застройщика, а у формально посторонней компании, то доказать, что это на самом деле оплата квартиры, будет крайне трудно».

30.09.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль