Арендная плата за нежилое помещение

124

Вопрос

Подскажите, как Арендодателю рассчитать арендную плату за нежилое помещение? Можно ли в договоре установить твердую сумму, например 2 000 рублей 00 копеек за месяц, и ничем указанную сумму не обосновывать? Если нужен расчет арендной платы, то по какой формуле? Возможно ли в договоре предусмотреть следующий порядок расчетов (срок аренды - 11 месяцев): "Арендная плата перечисляется на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца либо перечисляется на расчетный счет Арендодателя в срок до «15» ноября 2015 года за полный период аренды, предусмотренный настоящим договором в сумме 22 000 (двадцать две тысячи) рублей 00 копеек". Т.е. для Арендатора установлен выбор: перечислять ежемесячно либо перечислить один раз за все 11 месяцев аренды.

Ответ

1. Арендная плата может быть выражена как в твердой сумме, так и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета, то есть упомянутая формула). Так же состоять из постоянной (сама арендная плата) так и переменной (коммунальные платежи и т.д.) части. Обосновывать сумму необходимости нет, т.к. изначально презюмируется то, что речь идет о рыночной цене.

2. Указанный порядок расчетов вполне законен. Однако в отношении предоплаты за 10 месяцев необходимо учитывать следующее:

С 01.06.2015 гражданским законодательством введен режим законных процентов. Они начисляются по денежным обязательствам между коммерческими организациями. Кредитор имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами. Их размер определяется ставкой рефинансирования Банка России в соответствующие периоды. Эта норма действует «по умолчанию» - если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 317.1 ГК РФ).

Проценты по ст.317.1 ГК РФ являются не санкцией (в отличии от той же ст. 395 ГК РФ), а, по своей природе, платой за коммерческий кредит. Иными словами, арендатор теперь может начислить указанные проценты на предоплату. Чтобы это не произошло, к условиях договора необходимо прямо закрепить, что к отношениям по предоплате нормы ст. 317.1 не применяются.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

«Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты, касающиеся условия об арендной плате.

1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).

2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета)».

2. Рекомендация. Какие изменения внесены в понятие обязательства и правила об исполнении обязательств с 1 июня

«Кредиторы получили право на получение с должника процентов на сумму долга (законные проценты)

Это одна из самых заметных и обсуждаемых новелл Гражданского кодекса РФ. Она появилась в новой статье 317.1 «Проценты по денежному обязательству» (п. 16 ст. 1 Федерального закона № 42). Суть ее заключается в следующем.

Кредитор по умолчанию имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период, пока тот пользуется денежными средствами. Условия для начисления таких процентов три:

1) обязательство сторон должно быть денежным;

2) стороны обязательства должны быть коммерческими организациями;

3) иное не должно быть предусмотрено:

  • законом (например, для продажи товара в кредит специальное правило есть в ст. 488 ГК РФ, а п. 4 ст. 381.1 ГК РФ содержит запрет на начисление таких процентов на сумму обеспечительного платежа, если иное стороны не предусмотрели в договоре) или
  • договором (в частности, в договоре право на получение таких процентов не должно быть исключено).*

Размер процентов стороны могут установить в договоре. Если они этого не сделают, то он будет равен ставке рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (законные проценты). Узнать актуальную информацию о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ можно в справке «Системы Юрист».

В пункте 2 статьи 317.1 Гражданского кодекса РФ законодатель установил запрет условий о начислениипроцентов на проценты. Такие условия являются ничтожными. Исключение из этого правила – условия обязательств, которые возникают:

  • из договоров банковского вклада или
  • из договоров, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности.

Обоснование

Новая норма пришла на смену другому регулированию, которое было в статье 823«Коммерческий кредит» Гражданского кодекса РФ. При этом судебная практика длительное время исходила из того, что проценты как плата за коммерческий кредит начисляются, только если это прямо предусмотрено договором.

Подход новой нормы иной – проценты за сумму долга начисляются автоматически, если иное не предусмотрено законом или договором. То есть она фактически вводит презумпцию процентности любого сугубо коммерческого денежного обязательства.*

Такой «кредит» может быть в форме отсрочки или рассрочки платежа за полученный результат работ, оказанные услуги и иное возмездное исполнение.

Такой подход не характерен для текущего оборота. Обычно экономическая выгода должника из отсрочки платежа учитывается в цене или просто является инструментом повышения конкурентоспособности кредитора. Если участники оборота не хотят применения к ним новой статьи 317.1 Гражданского кодекса РФ, это нужно специально прописать в договоре.

При этом важно понимать разницу между процентами по статье 317.1 Гражданского кодекса РФ (далее – проценты-317.1) и процентами по статье 395 Гражданского кодекса РФ (далее – проценты-395).

1. Проценты-395 начисляют как ответственность за нарушение денежного обязательства. Они являются санкцией за неправомерное поведение. Проценты-317.1 начисляются за пользование, а не за нарушение. На это указывает и расположение соответствующих норм в Гражданском кодексе РФ.

2. Проценты-395 подлежат начислению с момента, когда должник попал в просрочку по денежному обязательству (должен был исполнить денежный долг, но не сделал этого). Период пользования, за который подлежат начислению проценты-317.1, определяется:

  • с момента, когда должник получил предоставление от кредитора (выполнена работа или оказаны услуги и возникло денежное обязательство), и
  • до момента, когда должник оплатит соответствующую сумму.

При этом период пользования охватывает и период просрочки – проценты-317.1 начисляются, так как нарушение обязательства в части срока оплаты не означает прекращение пользования (а, скорее, наоборот), должник по-прежнему пользуется оказанным ему «кредитом».

То есть после просрочки кредитор по денежному долгу будет начислять и проценты-395, и проценты-317.1. При этом двойной ответственности не будет, так как основания для начисления этих процентов различны.* Так, если товар поставлен с отсрочкой платежа в 30 дней, то с 1-го по 30-й день после поставки начисляются проценты-317.1, а начиная с 31-го дня – совокупно проценты-317.1 и проценты-395».

24.09.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.