Основание расторжения договора аренды

159

Вопрос

Ситуация касается расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке. Претензия содержала основание - неуплата арендной платы. Иск содержал основание: неиспользование земельного участка, т.е. другое основание. Арбитражный суд иск удовлетворил, договор расторгнут. Явная ошибка судьи. Правильно, следовало оставить иск без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Вопрос: Ранее ВАС РФ высказывал правовую позицию в аналогичной ситуации.

Ответ

В п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 установлено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом, если требования, указанные в исковом заявлении, не совпадают с требованиями, изложенными в претензии, суд может признать претензионный порядок несоблюденным (постановление ФАС ВСО от 01.12.2003 г. № А33-9989/03-С4в-Ф02-4151/03-С2, Постановление АС ПО от 15.04.2015 № А57-1229/2014). Несоблюденный претензионный порядок суд может признать и при несовпадении оснований между заявленными исковыми требованиями и требованиями, указанными в претензии (см. Постановление ФАС ЗСО от 01.10.2009 № А45-243/2009).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды;

Обязательный претензионный порядок;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества

«Арендодатель ссылается на существенное нарушение договора арендатором

На первый взгляд, арендатору достаточно всего лишь неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, и в этом случае попытки арендодателя досрочно расторгнуть его будут заведомо обречены на провал. Однако здесь есть ряд важных нюансов.

Перечень существенных нарушений договора, дающих арендодателю право досрочного расторжения договора, указан встатье 619 Гражданского кодекса РФ.

При этом формулировки статьи 619 Гражданского кодекса РФ весьма общие и могут быть конкретизированы в тексте договора.

Пример конкретизации формулировки статьи 619 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды

«К существенным нарушениям договора относятся:

Просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».

167.3507 (11,17)

Внимание! Нередко случается так, что арендодатель получает арендную плату с опозданием не по вине арендатора, а из-за ошибки банка.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, в договоре аренды необходимо указать следующее: «моментом исполнения арендатором своих обязанностей по уплате арендных платежей является дата списания денежных средств с его расчетного счета в банке».

Подтверждением оплаты будет платежное поручение с синей печатью банка, на котором будет указана дата списания денежных средств со счета клиента.

Если же это не прописать в договоре, то по общему правилу обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя, но не на сам расчетный счет арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»). Дело в том, что должник, по умолчанию, не может нести ответственность за действия банка, которого выбрал кредитор для обслуживания собственного счета.

131.78469 (11,17)

Может ли арендодатель предусмотреть в договоре, что существенным нарушением будут считаться действия, которые не указаны в статье 619 Гражданского кодекса РФ

Да, в договоре может быть предусмотрено, что существенным нарушением его условий будут являться иные обстоятельства, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ). Арендатору не удастся оспорить в суде такие положения договора аренды.

Так, в договоре может быть указано, что в случае передачи арендатором арендуемого помещения в субаренду другой организации без согласия собственника указанное условие является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Это подтверждается, в частности, постановлением ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7541-11-П.

Отдельные нарушения арендатором условий договора будут являться существенными даже при отсутствии прямого указания об этом в самом договоре. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. К примеру, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически оно используется для других целей, будь то производство, склад и т. п.

Пример из практики: суд признал существенным нарушением условий договора аренды использование помещения не по назначению и изменение внешнего вида объекта аренды при отсутствии прямого указания на это в самом договоре

Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требование арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. по делу № А56-36532/2010).

В договоре могут быть указаны и такие основания для досрочного расторжения договора, которые вообще не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При составлении и согласовании текста договора юрист арендатора должен обращать особое внимание на подобные условия и по возможности исключать их из текста проекта договора.

167.3508 (11,17)

Внимание! Нарушение арендатором предусмотренных договором обязанностей с неопределенным содержанием не будет считаться существенным нарушением условий договора.

Так, заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением и целями, условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30 июня 2011 г. № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

В другом случае суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения, поскольку понятие модернизация объекта сторонами не было согласовано (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2011 г. по делу № А27-7544/2010).

Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды будет состоять из трех этапов.

1. Арендодатель направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

2. Арендодатель предлагает расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

3. Арендодатель предъявляет требование о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно об устранении арендатором допущенных нарушений и о расторжении договора в случае невыполнения этого требования.

Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Пример процедуры расторжения договора аренды

ООО «Ф.» сдает ООО «А.» в аренду помещение размером 130 кв. м. Договор заключен сроком на 11 месяцев: со 2 апреля 2011 года по 1 марта 2012 года. Согласно условиям договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 20-го числа.

Вместо 20 мая 2011 года ООО «А.» перечислило арендную плату только 18 июня 2011 года.

После того как арендатор во второй раз не перечислил арендную плату вовремя (20 июля 2011 года), ООО «Ф.» направило арендатору претензию с требованием погасить задолженность не позднее 1 августа 2011 года и с требованием расторгнуть договор аренды, если задолженность не будет погашена в указанный срок.

С исковым заявлением в суд о взыскании задолженности и расторжении договора аренды ООО «Ф.» обратилось 2 августа 2011 года в связи с тем, что задолженность так и не была погашена.

131.78470 (11,17)

Что необходимо прописать в договоре о порядке направления претензии

Если у арендатора не совпадают фактический и юридический адреса, то рекомендуется указывать в договоре как почтовый, так и фактический адреса арендатора, а также прописать в тексте договора, что претензии должны направляться по обоим адресам.

Кроме того, в договоре можно прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Однако нужно иметь в виду, что этот срок будет зависеть от характера и существенности нарушения, вследствие чего оценить объем нарушения и заранее предусмотреть этот срок не всегда представляется возможным. Поэтому данное условие не всегда будет отвечать интересам арендатора. К примеру, если установить срок в один месяц, то этого может оказаться недостаточно для проведения арендатором текущего ремонта объекта аренды. Как вариант, можно установить дифференцированные сроки для исполнения арендатором требований претензии в зависимости от допущенного нарушения.

Пример условия договора о порядке направления претензии

«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора).

Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней (при невыполнении текущего ремонта – в течение двух месяцев) с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме».

167.3509 (11,17)

Внимание! Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже в том случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, указанные в претензии

Если арендатор допустит существенное нарушение условий договора аренды, то арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и в том случае, когда арендатор допущенные нарушения в разумный срок устранил.

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты задолженности, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, это лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Обоснование

До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятиемпостановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

Пример из практики: арбитражный суд округа указал, что арендатор не сможет возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если он погасит задолженность по арендной плате уже в период рассмотрения спора в суде, а арендодатель докажет существенность допущенных нарушений

Стороны заключили договор аренды земельного участка.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор аренды.

В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом. Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали.

Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее.

Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч. 1 ст. 4 АПК РФст. 11 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст. 450 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений. Однако данный факт суды не исследовали.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. по делу № А41-5947/14).

На практике арендодатели пытаются включить в договор условие о расторжении договора в случае существенного нарушения арендатором условий договора во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранения нарушений условий договора: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат (п. 27 информационного письма № 66), но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ)».

23.09.2015

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.