Договор аренды нежилого здания

28

Вопрос

Могут ли Стороны заключить договор аренды нежилого здания(помещения) имея только разрешение на ввод объекта в эксплуатацию? Как описать передаваемый в аренду объект(делать ссылку на разрешение или на поэтажный план БТИ)? Может ли налоговая не принять расходов арендатора по такому договору?

Ответ

В аренду может быть передано только то имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП. Таким образом, для заключения договора аренды необходимо зарегистрировать в ЕГРП право собственности на введенный в эксплуатацию объект или объект незавершенного строительства.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Так как объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а ст. 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, то договор аренды объекта незавершенного строительства может быть заключен.

В тоже время в судебной практике существует две позиции по вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду:

1. Объект незавершенного строительства, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду (Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 №№ Ф03-7965/2009, А51-2198/2009, Определение ВАС РФ от 09.11.2012 №№ ВАС-14320/12, А40-106616/11-120-882, Определение ВАС РФ от 31.07.2012 №№ ВАС-9473/12, А57-11513/11).

2. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным (Постановление ФАС СЗО от 17.07.2006 № А56-49787/04).

Также необходимо отметить, что если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным (Постановление ФАС ВВО от 17.11.2008 № А17-1012/2007, Постановление ФАС СЗО от 25.09.2012 № А26-10070/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора*.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой*.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась*.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)*.

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.

Можно ли заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию

Да, можно.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи его арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но только при условии, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой*.

Передача арендатору объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Однако эксплуатация такого объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендатор), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях*.

Такие правила установлены в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)».

17.09.2015

 

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.