Договор уступки прав требования

136

Вопрос

Между ООО участник долевого строительства и физ. лицом Участником заключен договор уступки прав требования, на строительство жилья. Участник желает включить в договор супруга как нового участника, чтобы воспользоваться материнским капиталом, но ООО отказывает в подписании доп. соглашения. Правомерны ли действия ООО? Как обязать ООО подписать доп. соглашение, чтобы участниками по договору выступали супруги?

Ответ

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается без согласия застройщика только в случае уплаты участником цены договора (ст.11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). В свою очередь, согласие застройщика необходимо в случае, если дольщик не полностью оплатил цену договора. При этом закон не обуславливает обязательное согласие застройщика на уступку (в т.ч. частичную) прав. Таким образом, правовых оснований обязать застройщика подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, о вступлении нового участника, не усматривается. Однако дольщику следует учитывать, что получатель сертификата вправе использовать средства (часть средств) материнского капитала, даже если стороной сделки либо обязательства по приобретению (строительству) жилья является его супруг.

По общему правилу, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены по договору или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. При этом право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Правила перевода долга установлены ст. ст. 391-392 ГК РФ. При уступке права требования, по которой цена не оплачена или оплачена не полностью, необходимо получить согласие кредитора (застройщика), так как уступка прав требования в данном случае должна быть вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.

Согласие застройщика будет необходимо и в случае, если дольщик не полностью оплатил цену договора, т.к. согласие кредитора – обязательное условие соглашения о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Таким образом, в случае частичного исполнения договора, участник долевого строительства вправе переступить права по договору долевого участия третьим лицам, одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и с соответствующим получением согласия от застройщика – см. Постановление 7 ААС от 25.09.2013 № А03-8203/2013, Постановление 17 ААС от 26.10.2011 № А50-13993/2011.

Кроме того, суд вправе изменить договор при существенном изменении обстоятельств (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Однако, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ). В свою очередь, суды не очень охотно идут на изменения договоров в связи с существенным изменением условий и обычно ссылаются на отсутствие доказательств, которые подтверждали бы наличие всех приведенных условий – см. «Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила».

Тем не менее дольщику следует учитывать, что получатель сертификата вправе использовать средства (часть средств) материнского капитала, даже если стороной сделки либо обязательства по приобретению (строительству) жилья является его супруг. В этом случае данное обстоятельство (направление средств материнского капитала на приобретение (строительство) жилья, осуществляемое супругом получателя сертификата) необходимо указать в заявлении о распоряжении средствами. Это следует из абзаца 4 пункта 2, пунктов 3 и 5, а также подпункта «г» пункта 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как уступить право (требование);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как вложить средства материнского капитала в улучшение жилищных условий, образование ребенка, увеличение будущей пенсии

«На что можно потратить средства

За счет средств материнского капитала можно:

  • улучшить жилищные условия (в т. ч. погасить задолженность по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья);
  • дать ребенку (детям) образование;
  • сформировать или увеличить накопительную части трудовой пенсии матери (усыновительницы) второго и последующих детей.

Об этом сказано в части 3 статьи 7 Закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ.

При этом средства материнского капитала направляются на избранные человеком нужды только в безналичном порядке (через банковские (лицевые) счета). Например, если материнским капиталом погашается ипотечный кредит, то Пенсионный фонд РФ переведет деньги непосредственно на счета того банка, которому человек должен. Наличные деньги для оплаты задолженности гражданин не получит.

Такой порядок установлен частью 7 статьи 8 Закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ.

Материнский капитал необязательно тратить только по одному направлению. Человек вправе расходовать деньги на разные нужды. Например, можно оплатить образование ребенка, а оставшиеся деньги перечислить в счет будущей пенсии. Такой порядок следует из части 4 статьи 7 Закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ и части 5 статьи 2 Закона от 28 июля 2010 г. № 241-ФЗ.

Перечень документов, которые нужно представить в Пенсионный фонд РФ в зависимости от целей расходования средств материнского капитала, см. в таблице.

О том, какими способами можно подать необходимые документы в Пенсионный фонд РФ, как ведомство рассматривает представленные заявления, в каких случаях можно получить отказ, см. На что можно потратитьматеринский капитал.

12.73636 (6,7,8,9)

Ситуация: можно ли аннулировать ранее поданное заявление на распоряжение средствамиматеринского капитала. Заявление подано на улучшение жилищных условий (образование ребенка, увеличение будущей пенсии)

Да, можно.

Аннулировать заявление можно до того, как территориальное отделение Пенсионного фонда РФ перечислит человеку средства (часть средств) материнского капитала, но не позже двух месяцев с даты приема заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

Для этого подайте в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ, в которое ранее подавали заявление о распоряжении средствами, заявление о его аннулировании (форма утверждена приказом Минздравсоцразвития России от 26 декабря 2008 г. № 779н).

Сделать это можно лично (в т. ч. через законного или уполномоченного представителя) или послать документ по почте.

Такой порядок прописан в пунктах 13 и 15 Правил, утвержденных приказом Минздравсоцразвития России от 26 декабря 2008 г. № 779н.

В течение пяти дней с момента подачи заявления отделение Пенсионного фонда РФ обязано уведомить человека об аннулировании ранее поданного заявления. По желанию человека ему также могут вернуть документы, которые он представлял вместе с аннулированным заявлением. Такой порядок установлен в пункте 14 Правил, утвержденных приказом Минздравсоцразвития России от 26 декабря 2008 г. № 779н.

Улучшение жилищных условий

На какие цели можно использовать

Средства (часть средств) материнского капитала можно использовать:

  • на приобретение или строительство жилого помещения на территории России посредством заключения любых не противоречащих законодательству сделок;
  • на строительство, реконструкцию жилого помещения на территории России, осуществляемое гражданами самостоятельно (в т. ч. по договору строительного подряда) без привлечения строительных организаций;
  • на уплату первоначального взноса при получении кредита (в т. ч. ипотечного) или займа на приобретение или строительство жилья;
  • на погашение основного долга, уплату процентов по кредиту (в т. ч. ипотечному) или займу на приобретение или строительство жилья (в т. ч. по кредитам или займам, полученным до возникновения права наматеринский капитал);
  • на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (в т. ч. ипотечному) или займу, полученному на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья.

Такой порядок установлен пунктами 23 и 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862частью 1 статьи 10 Закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ.

Чтобы потратить материнский капитал на оплату первоначального взноса при получении займа, погашение основного долга или процентов по договору займа (кредитному договору), нужно соблюдать условия. Они зависят от года, когда был заключен договор, и приведены в таблице ниже.

Договор займа заключили до 7 июня 2013 года Договор займа заключили в период с 7 июня 2013 года по 19 марта 2015 года Договор займа заключили с 20 марта 2015 года
Потратить материнский капитална погашение основного долга или процентов по договору займа можно без дополнительных условий

Потратить материнский капитална погашение основного долга или процентов по договору займаможно, если выполняются два условия.

1. Заем должен быть получен путем безналичного перечисления на банковский счет человека или его супруга.

2. Договор займа должен быть заключен с организацией, которая входит в одну из следующих категорий:

Потратить материнский капитал на оплату первоначального взноса при получении займа, погашение основного долга или процентов по договору займа можно, если выполняются два условия.

1. Заем должен быть получен путем безналичного перечисления на банковский счет человека или его супруга.

2. Договор займа должен быть заключен с организацией, которая входит в одну из следующих категорий:

Такой порядок установлен пунктом 7 части 2 статьи 8, частями 7 и 8 статьи 10 Закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, пунктом 2 статьи 2 Закона от 7 июня 2013 г. № 128-ФЗ и пунктом 3.1 Правил, утвержденныхпостановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862.

На погашение штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам средства материнского капитала потратить нельзя. Это следует из пункта 3 Правил, утвержденныхпостановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862.

Получатель сертификата вправе использовать средства (часть средств) материнского капитала, даже если стороной сделки либо обязательства по приобретению (строительству) жилья является его супруг. В этом случае данное обстоятельство (направление средств материнского капитала на приобретение (строительство) жилья, осуществляемое супругом получателя сертификата) необходимо указать в заявлении о распоряжении средствами. Это следует из абзаца 4 пункта 2, пунктов 3 и 5, а также подпункта «г» пункта 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862.*

Когда можно использовать

По общему правилу человек может подать заявление о распоряжении материнским (семейным) капиталомчерез три года после рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Однако на определенные цели использовать материнский капитал можно в любое время после рождения ребенка. То есть не дожидаясь достижения ребенком возраста трех лет. К таким целям относятся:
– уплата первоначального взноса при получении займа на жилье;
– погашение основного долга по кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилья;
– погашение процентов по кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилья.
Об этом сказано в части 6 статьи 10 Закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ.

15.09.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.