Передача в аренду незавершенного объектом строительства

48

Вопрос

Незаконченное строительством производственное здание 58%, зарегистрированов собственность ООО, в настоящее время стройка не ведется.1. Планируем сдать в аренду под стоянку плав. средств. Здание не оснащено пожарной сигнализацией. Вопрос: Какую ответственность по пожарной безопасности несет собственник здания, в т.ч. в случае пожара (с учетом, что за противопожарную безопасность по договору аренды отвечает Арендатор)? Какие меры необходимо предпринять собственнику для избежания указанной ответственности? Возникает ли какая-либо другая ответственность перед другими госорганами и как ее избежать? 2. Мы сдаем здание для хранения плав. средств, но это не предусмотрено проектом, так как здание производственного назначения. Вопрос: Можем ли мы сдавать под эти цели? 1. По договору если арендатор не платит нам, то мы можем удерживать его ТМЦ, но лодки не принадлежат арендатору, так как он оказывает услугу по ответ. хранению их в зимний период. Можем ли мы в случае не оплаты за аренду их удерживать?

Ответ

Передача в аренду незавершенного объектом строительства – здания, может повлечь административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Как разъяснено в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

При этом, в п.7 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 дополнительно отмечено, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.

Относительно требований пожарной безопасности, то как правило, лицо ответственное за соблюдение норм пожарной безопасности определяется договором аренды, хотя в судебной практики встречаются разные подходы к данному вопросу. В тоже время, условия договора об обязанности арендатора, в случае нарушения условий договора и норм противопожарной безопасности компенсировать арендодателю и /или третьим лицам постращавшим от пожара сумму ущерба, а в случае применения санкций сумму таких санкций, способствуют защите интересов арендодателя и помогут предъявить арендатору мотивированные денежные требования, в случае возникновения вышеуказанных событий. Кроме того, условие договора о том, что ответственность за невыполнение правил пожарной безопасности лежит исключительно на арендаторе, также позволит арендодателю избежать санкций со стороны контролирующих органов.

В тоже время следует учитывать, что исходя из одной позиции если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора соблюдать правила пожарной безопасности, то он и будет нести ответственность за их несоблюдение в переданном по договору аренды нежилом помещении. Так, в Постановлении ФАС УО от 24.12.2012 № А60-23140/2012, указывается, что ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то есть таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор. Между тем, в Постановлении ФАС ЗСО от 13.08.2013 № А27-21023/2012, сделан вывод, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности будет также нести арендодатель (собственник) недвижимого имущества.

Тем не менее, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390. «О противопожарном режиме» и ст. 38 ФЗ от 21.12.1994 № 69-ФЗ ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). В связи с этим, также следует отметить обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года». В данном обзоре указано (вопрос 14), что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения.

Относительно целевого использования объекта – под организацию стоянки, то следует учитывать, что земельный участок под зданием, должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования). Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Таким образом, если виды разрешенного использования земельного участка, установленные в Правилах землепользования и застройки и градостроительном плане земельного участка не позволяют размещение стоянок/мест хранения, не исключены административные споры – см. «Как оспорить штраф за использование земельного участка не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ)».

Относительно удержания вещей арендатора, то на практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам или иным обязательствам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма ВАС РФ 11.01.2002 № 66. Законным основанием для поступления имущества во владение арендодателя является его оставление арендатором после истечения срока действия договора аренды (после утраты права пользования помещением). Данную позицию поддерживает большинство арбитражных судов (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26 марта 2009 г. № А56-10770/2008, Поволжского округа от 18 марта 2008 г. № А12-7734/07-С16-5/С34 и от 11 октября 2007 г. № А72-3138/2005-25/180,Уральского округа от 8 июня 2007 г. № Ф09-4217/07-С6).

Если же, помимо воли арендатора происходит удержание вещей, которые вообще не принадлежат арендатору, правила ст.359 ГК РФ могут быть не применимы, а собственники вещей в данном случае вправе предъявить иск арендодателю об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения по правилам ст.301 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Защита интересов арендодателя. Что предотвратит споры с арендатором

<…>

«Правила пожарной безопасности в договоре аренды

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий. На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности. Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности*».

2. Как оспорить штраф за использование объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ)

<…>

«За использование объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию предусмотрена ответственность по части 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Важно попытаться обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку суд может признать нарушение малозначительным либо согласиться с доводами об отсутствии нарушения закона или самого события правонарушения.

Статья 9.5 КоАП РФ включает в себя пять составов:

  • строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство (часть 1) – см. отдельную рекомендацию;
  • нарушение сроков направления извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление о сроках завершения работ (часть 2) – см. отдельную рекомендацию;
  • продолжение работ до составления актов об устранении недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (часть 3) – см. отдельную рекомендацию;
  • выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных органов (часть 4) – в настоящее время есть лишь несколько примеров из судебной практики, что говорит о неактуальности этого состава;
  • использование объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (часть 5) – рассмотрен в этой рекомендации.

При определенных обстоятельствах суд может признать незаконным и отменить постановление о привлечении лица к ответственности по части 5 статьи 9.5 КоАП РФ, вынесенное административным органом или судом первой инстанции. Например, когда:

При этом, даже если само правонарушение действительно было, в ряде случаев постановление о привлечении к ответственности можно оспорить по процессуальным основаниям. В частности, если истек срок давности привлечения к ответственности или административный орган:

Кроме того, суд может признать нарушение малозначительным.

Какие меры ответственности и за какие действия грозят по части 5 статьи 9.5 КоАП РФ

За использование объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию предусмотрен штраф:

  • гражданину – в размере от 500 до 1 тыс. руб.;
  • должностному лицу или индивидуальному предпринимателю – от 1 тыс. до 2 тыс. руб.;
  • юридическому лицу – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.

Исключение составляет случай, когда для осуществления строительствареконструкциикапитального ремонта объектов капитального строительства не требуется разрешение на строительство.

Такая ответственность установлена в части 5 статьи 9.5 КоАП РФ. В указанном составе не упоминаются индивидуальные предприниматели, однако они несут ответственность в том же размере, что и должностные лица, поскольку в КоАП РФ не предусмотрено иное (ст. 2.4 КоАП РФ).

Субъектом правонарушения может выступать лишь лицо, осуществляющее самостоятельно или совместно с другим лицом эксплуатацию всего объекта капитального строительства без получения разрешения на ввод его в эксплуатацию (см., например, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2013 г. по делу № А31-13504/2012,Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2014 г. № 09АП-29819/2014 по делу № А40-54808/2014).

14.09.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль