Расторжение договора ипотеки помещения

82

Вопрос

Возможно ли расторжение договора ипотеки помещения и земельного участка заключенного между ООО и физическим лицом в добровольном порядке в регистрационной палате или только через суд?

Ответ

Расторжение договора ипотеки по соглашению сторон, во внесудебном порядке, возможно.

Соглашение о расторжении договора по соглашению сторон является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Договор залога может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ, в т.ч. по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Запрет на расторжение договора ипотеки по соглашению сторон законом не установлен. Данный способ основан на волеизъявлении двух сторон и является одним из вариантов досрочного прекращения договорных отношений в виду отсутствия конфликта и не урегулированных вопросов между сторонами. Поскольку соглашение о расторжении договора по своей правовой природе является договором, то, как и для любого договора, важно определить его существенные условия.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Договор ипотеки жилого дома (квартиры)

<…>

«ДОГОВОР

ипотеки жилого дома (квартиры) № 1

г. Москва «10» февраля 2013 г.

ООО «Запад», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель» в лице генерального директора
Львова Александра Владимировича, действующего на основании устава, с одной стороны, и
ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Залогодатель» в лице генерального директора
Глебовой Аллы Степановны, действующей на основании устава, с другой стороны, вместе
именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя (Заемщика) вправе получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю (Заемщику) по основному обязательству из стоимости Предмета залога.

Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними кредитному договору от 10 февраля 2013 г. № 1 со сроком исполнения до 10 февраля 2015 г.

Предметом залога по настоящему Договору является: жилой дом общей площадью 300 кв. м,
расположенный по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, вл. 20.

1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя.

1.3. Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

1.4. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не
считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпункте 3 и 4
пункта 1 статьи 3 и статье 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.5. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

1.6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.

1.7. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается свидетельством о
государственной регистрации прав от 10 января 2013 г. № х, выданным Пресненским
отделением Росреестра по г. Москве.

1.8. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет 11 000 000 (Одиннадцать
миллионов) руб., что подтверждается справкой БТИ от 30 января 2013 г. № 1.

1.9. Предмет ипотеки в целом оценивается Сторонами в 11 000 000 (Одиннадцать миллионов)
руб. на дату подписания настоящего Договора.

1.10. Последующий залог Предмета залога не допускается.

1.11. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.12. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с главой X Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.13. При обращении взыскания освобождение Предмета залога осуществляется в порядке,


установленном статьей 35, пунктом 2 статьи 95 и пунктом 2 части 2 статьи 106 Жилищного
кодекса РФ.

1.14. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу:

– по договору об ипотеке;

– по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

1.15. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место
Залогодержателя по настоящему Договору.

1.16. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя.

1.17. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.

1.18. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены – необходимые меры, соответствующие обычно
предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан
уведомить об этом Залогодержателя.

1.19. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об
обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может
повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан
немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю
соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее – суд) он должен
привлечь Залогодержателя к участию в деле.

1.20. В случаях, указанных в пункте 1.19, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса РФ. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

1.21. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301–303 Гражданского кодекса РФ для передачи его во владение Залогодателя.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения.

2.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента
заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит,
не обременен правами третьих лиц, что подтверждается выпиской из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от «10» февраля 2013 г. № 1.

2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых
могут произойти его утрата, порча или повреждение.

2.2. Залогодержатель гарантирует Залогодержателю и указанным им лицам беспрепятственное пользование Предметом залога до прекращения настоящего Договора или до момента освобождения Предмета залога при обращении взыскания.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Залогодатель обязан:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период
действия Договора.

3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с
Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы
утраты или повреждения Предмета залога.

3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

3.1.9. Страховать Предмет залога.

3.2. Залогодатель вправе:

3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и
получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения
обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования
Предмета залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим
законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе
обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом
обязательства в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретателя).

4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового
возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые
он отвечает.

4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права
выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной
регистрации.

5.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством
совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора
передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.

5.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению
Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в
письменной форме, зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.*

5.4. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон
возложены на Залогодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут
ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. В случае нарушения Залогодателем пункта 2.1 Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 3% (трех процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от
Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает
Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в порядке,
установленном законодательством РФ, и действует до полного исполнения обязательств Заемщика
по основному Договору или по настоящему Договору.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в
предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого
решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в Арбитражном суде г.
Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных
документах, но не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента фактического изменения
банковских реквизитов.

В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее 5 (пяти) календарных дней с


момента фактического изменения банковских реквизитов.

8.3. Любое уведомление или иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из
Сторон, один экземпляр хранится в отделении Росреестра.

9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель:

ООО «Запад»


адрес: 104055, г. Москва,


ул. Лесная, д. 69


ИНН 7708123446


КПП 770801001


р/с 40702810400000001234


в АКБ «Надежный»


к/с 30101810400000000222


БИК 044583222

Залогодатель:

ООО «Альфа»


адрес: 125008, г. Москва,


ул. Михалковская, д. 20


ИНН 7708123456


КПП 770801001


р/с 40702810400000001111


в АКБ «Надежный»


к/с 30101810400000000222


БИК 044583222

Генеральный директор А.В. Львов


М.П.

Генеральный директор А.С. Глебова


М.П.

   

По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона – залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами должника, за некоторыми изъятиями, установленными в законе.

Указывается договор, в обеспечение обязательств по которому залогодержателю передается право залога, и его основные реквизиты.

Стороны в договоре ипотеки могут предусмотреть иной объем требований залогодержателя (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре ипотеки стороны вправе установить иное (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договором ипотеки по соглашению сторон может быть установлено иное (п. 6 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре ипотеки стороны вправе согласовать возможность последующей ипотеки (ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре ипотеки стороны вправе по-другому урегулировать этот вопрос (ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договором ипотеки может быть установлено иное (п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договором ипотеки может быть установлено иное (ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае стороны установили договорную подсудность по спорам, вытекающим из заключенного договора. Дело в том, что по общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.