Кадастровый учет земельного участка

71

Вопрос

Прошу дать экспертную оценку ситуации, когда возник спор о формированию и проведения кадастрового учета земельного участка, как имущества, подлежащего передаче в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Вопрос: собственники против перевода жилого помещения в нежилое под магазин и признании крыльца, произведенного ответчиком, самовольной постройкой, демонтаж крыльца; о возвращении земельного участка в первоначальное состояние, а каким образом оформить границы участка МКД, если уже несколько магазинов занимают участок земли МКД?

Ответ

В данном вопросе имеет значение обстоятельство, был ли первоначально земельный участок поставлен на кадастровый учет. Это объясняется тем, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и поставлен на кадастровый учет, то он в силу закона находится в общей собственности собственников помещений в МКД. Реконструкция же ряда помещений в МКД, связанная с занятием земельного участка, до постановки участка на кадастровый учет, не влияет на формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации МКД.

Следует отметить, что определение размера земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома имеет ряд особенностей. Так, в соответствии с требованиями п.5.9 СНиП 2.07.01-89*, границы, размеры и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются в градостроительной документации с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. В Письме Минэкономразвития России от 27.09.2011 № Д23-4059 также указано, что согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (ч.10 ст.38 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Исходя из содержания п.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, в соответствии с частью 4 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

В соответствии со статьёй 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12 указано, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Таким образом, если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и находится в общей собственности собственников помещений в МКД. Реконструкция же ряда помещений в МКД, связанная с занятием земельного участка, до постановки участка на кадастровый учет, не влияет на формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации МКД. Реконструкция помещений в МКД, связанная с занятием земельного участка, после постановки участка на кадастровый учет не влечет изменение его границ. Данное обстоятельство не является основанием для внесения изменений в ГКН в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

В свою очередь, строительство пристроя или отдельного входа в нежилое помещение связано с занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, для возведения пристройки требуется получения согласия собственников (см. Постановление ФАС ДВО от 25.04.2011 № А24-3128/2010, Постановление ФАС УО от 03.09.2008 № Ф09-6292/08-С6, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2010 № А08-598/2009-26, Постановление ФАС ВСО от 09.08.2007 № А58-1732/06, Постановление АС УО от 13.04.2015 № А50-5525/2014).

Это объясняется тем, что в соответствии со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно части 3 ст. 36, части 2 ст.40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

В пункте 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ также указано, что осуществление реконструкции многоквартирного дома возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с жилищным законодательством или если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.12.2004 № 189-ФЗ

«Статья 16

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.*

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.