Составление и заключении договора недвижимого имущества

42

Вопрос

ООО А (Арендодатель) и ООО Б (Арендатор) хотят заключить договор аренды склада сроком на 7 месяцев. Склад находится на территории производственной базы и включает в себя офисное здание, проходную, склады, резервуары и т.д. Т.е. есть проходная с работниками (охранниками). При этом Арендатор хочет чтобы арендуемый склад охранял его работник работающий в качестве охранника. Т.е. работник другого предприятия будет находиться на территории Арендодателя. Каким образом можно это оформить? Помимо того, что в договоре аренды необходимо прописать данные охранников (ФИО, кол-во человек, которым арендатор поручит охранять склад), которые будут пребывать на территории Арендодателя, что еще необходимо предусмотреть? Может прописать в договоре, что сторонние охранники обязаны соблюдать правила внутреннего трудового распорядка установленные Арендодателем, праила охраны труда, что Арендатор обязан организовывать работу охранников в соответствии с требования трудового законодательства? Будут ли вообще внутренние правила Арендодателя распространяться на работников Арендатора?

Ответ

 Федеральное законодательство на данные вопросы прямо не отвечает. Стороны, исходя из ст. 421 ГК РФ, вправе самостоятельно установить условия договора. Поэтому стороны договора аренды самостоятельно определяют условия охраны объекта.

Однако необходимо учитывать, что в рассматриваемой ситуации между арендатором и охранником будут сохраняться трудовые отношения. Поэтому в отношениях между арендатором и охранником будут применяться требования трудового законодательства, а значит арендатор должен будет обеспечить безопасные условия труда (ст. 15 ТК РФ). Охранник в силу трудовых отношений обязан подчиняться правилам трудового распорядка арендатора, но не арендодателя. Для охранника договор, заключаемый между арендатором и арендодателем, правового значения не имеет.

В то же время стороны вправе указать в договоре аренды обязанности арендатора в части организации условий труда охранника в соответствии с требованиями правил внутреннего трудового распорядка арендодателя. Но для охранника данные правила будут обязательными только после издания арендатором локального правового акта (ст. 8 ТК РФ).

Наряду с указанием на обязанности арендатора по организации работы охранника в соответствии с правилами, установленными арендодателем, рекомендуется в договоре дополнительно указать, что ответственность за действия охранника несет арендатор.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

Предмет договора

Предмет договора аренды – условия об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество необходимо по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
  • Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13)*.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.