между администрацией и оао заключен договор купли продажи зем ельного участка

172

Вопрос

между администрацией и оао заключен договор купли продажи зем ельного участка. Пока выплачивали покупную цену земельного участка, его сняли с кадастрового учета. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была. Как зарегистрировать переход права собственности, ведь при новой постановке на кадастровый учет будет другой кадастровый номер зем. участка и возможно увеличиться его цена?».

Ответ

Исходя из текста Вашего вопроса, земельный участок был снят с кадастрового учета на основании п.9 ст.24 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с указанным пунктом сведения, которые носят временный характер до утраты ими в установленном настоящим законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

 

Согласно п.12 ст. 20 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Таким образом, регистрирующий орган не вправе произвести регистрацию права собственности на земельный участок, если указанный участок снят с кадастрового учета.

В сложившейся ситуации можем рекомендовать Вам обратиться в суд (в порядке ст.198 АПК РФ) с заявлением о признании незаконным решения соответствующего учреждения кадастрового учета о снятии земельного участка с кадастрового учета, как нарушающего интересы Вашей организации при осуществлении предпринимательской деятельности и об обязании учреждения восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельных участках с ранее присвоенными кадастровыми номерами и определить сроки исполнения указанных действий. В исковом заявлении Ваша организация в качестве обоснования своих требований вправе сослаться на то, что спорный земельный участок является объектом действующих правоотношений. Кроме того, Вашей организацией уже внесены выкупные платежи, предусмотренные договором.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в подобных обстоятельствах принимают решения исходя из того, что при наличии действующих договоров в отношении спорных земельных участков из ГКН не могут быть исключены сведения о них, и оспариваемые решения нарушают права заинтересованных лиц, являющихся стороной договора, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Далее приводим Вам для ознакомления пример подобного судебного решения.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 21.11. 2012 г. № А11-13033/2011

«индивидуальный предприниматель Алексакова Любовь Ивановна (далее — Предприниматель, ИП Алексакова Л.И.) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконными решений Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» по Владимирской области (в настоящее время — Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области; далее — Учреждение, Кадастровая палата) от 09.11.2011 № 33/601/11-59810, от 18.11.2011 № 33/601/11-61944, от 18.11.2011 № 33/601/11-61947, об обязании Учреждения восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельных участках с ранее присвоенными кадастровыми номерами и определить сроки исполнения указанных действий.

Решением от 05.04.2012 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил заявленные требования.

Постановлением апелляционного суда от 27.05.2012 решение суда оставлено без изменения.

Учреждение не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

Заявитель считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Ссылаясь на часть 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), пункт 53 приказа Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости», Кадастровая палата полагает, что орган кадастрового учета обязан аннулировать имеющие временный характер сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках, в отношении которых не осуществлена государственная регистрация права, по истечение двухлетнего периода со дня постановки таких участков на кадастровый учет. По ее мнению, оспариваемые решения приняты в соответствии с Законом о кадастре и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Продление на неопределенный срок права пользования земельным участком по договору аренды, заключенному на срок менее года, не является основанием для утраты временного характера сведений о земельных участках, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Учреждение указывает, что после аннулирования сведений о земельных участках необходимо вновь пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность восстановления исключенных из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках. В нарушение части 1 статьи 5 Закона о кадастре и пункта 6 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 144, суды восстановили сведения об аннулированных земельных участках с ранее присвоенными кадастровыми номерами, тогда как повторное использование кадастрового номера земельного участка, сведения о котором были аннулированы, не допускается.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана его представителем в судебном заседании.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу возразил против доводов заявителя, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направил, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежат здание КНС № 2, расположенное по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, улица Суловская; здание КНС № 3, расположенное по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, улица Полевая; здание КНС № 4, расположенное по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, район очистных сооружений (свидетельства о государственной регистрации права от 13.07.2011 серии 33 АЛ № 172468, 172469, 172465).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 33:25:000180:11, 33:25:000028:294, 33:25:000056:42, которые поставлены на кадастровый учет, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле кадастровые паспорта от 02.08.2011 № 33/203/11-97499, 33/203/11-97505, 33/203/11-97513 (решения от 23.10.2009 № 25/09-1642, от 27.10.2009 № 25/09-1660, 25/09-1661).

Администрация муниципального образования города Гусь-Хрустальный (арендодатель, далее — Администрация) и Предприниматель (арендатор) 19.08.2011 заключили договоры аренды находящихся в государственной собственности земельных участков: № 43603 (земельный участок, расположенный по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, улица Полевая), № 43604 (земельный участок, расположенный по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, очистные сооружения), № 43639 (земельный участок, расположенный по адресу: Владимирская область, город Гусь-Хрустальный, улица Суловская). Земельные участки переданы Предпринимателю по актам приема-передачи.

В ответ на запросы Учреждения от 31.10.2011 № 1052, от 10.11.2011 № 1071, от 10.11.2011 № 1072 Гусь-Хрустальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в уведомлениях от 08.11.2011, 17.11.2011 сообщил об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах на указанные земельные участки.

На основании данных уведомлений, установив истечение двухлетнего срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений и отсутствие государственной регистрации права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 33:25:000180:11, 33:25:000028:294, 33:25:000056:42, Учреждение решениями от 09.11.2011 № 33/601/11-59810, от 18.11.2011 № 33/601/11-61944, от 18.11.2011 № 33/601/11-61947 аннулировало спорные земельные участки как объекты недвижимости на основании части 4 статьи 24 Закона о кадастре.

Посчитав решения Учреждения несоответствующими действующему законодательству и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 71, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 3, частью 4 статьи 24, частью 1 статьи 25 Закона о кадастре, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и исходил из того, что при наличии действующих договоров аренды спорных земельных участков из ГКН не могут быть исключены сведения о них, и пришел к выводу о том, что оспариваемые решения нарушают права Предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционный суд руководствовался аналогичными нормами права и согласился с выводами суда первой инстанции.*

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о кадастре.

Правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости (статья 1 Закона о кадастре).

Снятие с учета объекта недвижимости, как следует из части 2 статьи 16, части 6 статьи 20, 23 Закона о кадастре, осуществляется, если иное не установлено данным законом, на основании заявления собственников объекта недвижимости по решению органа кадастрового учета.

В части 3 статьи 24 Закона о кадастре предусмотрено, что учет изменений преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки.

К внесенным в ГКН сведениям при постановке на учет земельного участка, имеющим временный характер, в силу части 1 статьи 25 Закона о кадастре применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 Закона о кадастре.

Данной нормой предусмотрено, что внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

С учетом приведенных норм допускается снятие с кадастрового учета без заявления собственника, во-первых, преобразуемого земельного участка с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки, во-вторых, по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на учет и при отсутствии государственной регистрации права на него.

Оспариваемое решение принято Кадастровой палатой в пределах ее полномочий, обосновано истечением двух лет со дня постановки спорного земельного участка на учет и отсутствием государственной регистрации права.

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации отсутствие в ЕГРП сведений о правах на спорные земельные участки не свидетельствует об отсутствии законных прав заинтересованных лиц, в частности Предпринимателя, на данные объекты недвижимости.

Возникновение и прекращение права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 33:25:000180:11, 33:25:000028:294, 33:25:000056:42 производится при наличии предусмотренных законом правовых оснований (статьи 25, 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право аренды у ИП Алексаковой Л.И. в отношении названных земельных участков основано на договорах аренды от 19.08.2011.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления могут распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, без государственной регистрации права собственности.

Договоры аренды от 19.08.2011 заключены на неопределенный срок и являются действующими, так как гражданское и земельное законодательство не содержит какого-либо запрета на заключение договора аренды земельного участка без указания срока действия, поэтому не требуется государственная регистрация данных договоров в силу статей 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из материалов дела видно, что спорные земельные участки были поставлены на кадастровый учет с целью их выкупа в собственность собственником объектов недвижимости, находящихся на этих участках.*

Предприниматель обращался в Администрацию с заявлением на выкуп арендованных земельных участков, и орган местного самоуправления принял постановление об их выкупе, о чем Учреждению было известно, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской между сторонами.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что решения об аннулировании и исключении из ГКН сведений относительно спорных участков привели к аннулированию объектов аренды при действующих договорах аренды и к прекращению существования этих участков как объектов земельных отношений, суды сделали правильный вывод о том, что данные решения являются незаконными и нарушают права и законные интересы Предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как лишают последнего возможности оформить эти участки в собственность, в связи с чем обоснованно удовлетворили заявленное требование.

Довод заявителя о том, что суды неправомерно восстановили сведения об аннулированных земельных участках с ранее присвоенными кадастровыми номерами, так как повторное использование кадастрового номера земельного участка, сведения о котором были аннулированы, не допускается, со ссылкой на часть 1 статьи 5 Закона о кадастре и пункт 6 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 144, отклоняется судом кассационной инстанции*.

В силу части 1 статьи 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Вместе с тем в рассматриваемом случае суд в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал Кадастровую палату восстановить в ГКН имевшиеся, но неправомерно исключенные из него сведения о спорных земельных участках, а не внести новые сведения*.

Выводы судов основаны на материалах дела, не противоречат им и в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценке судом кассационной инстанции не подлежат, поскольку это выходит за пределы его компетенции.

Кассационная жалоба Кадастровой палаты не подлежит удовлетворению.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку заявитель на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.04.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2012 по делу № А11-13033/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области — без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.