Порядок действия застройщика при долевом строительстве

208

Вопрос

Наша организация планирует строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств дольщиков. В данный момент земельный участок в собственности. Необходима схема-алгоритм со ссылками на нормативную базу, оформление разрешительной документации и процесса строительства. Понимание, что необходимо делать юристу для начала строительства?

Ответ

Первоначально застройщику необходимо получить разрешение на строительство в порядке, установленном ст.51 ГрК РФ. Выдаче разрешению на строительство предшествует получение градостроительного плана земельного участка, разработка проектной документации, прохождение экспертизы проектной документации и ряд других обязательных требований.

Строительство объектов капитального строительства связано с проведением технических мероприятий по подготовке к строительству (архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование) и выполнением непосредственно строительных работ на объекте. Такая деятельность регламентирована Градостроительным кодексом РФ. Основным участником ее является застройщик. Он принимает решение о строительстве объекта, получает разрешение на строительство на принадлежащем ему на праве собственности или аренды земельном участке и обеспечивает строительство объекта (ч. 1–2 ст. 51, п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

В свою очередь, договор долевого участия в строительстве может быть заключен на стадии строительства объекта (т.е. до момента ввода застройщиком объекта в эксплуатацию).

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок, а также государственной регистрации договора долевого участия, что следует из ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Требования к проектной декларации установлены в ст.19 Закона № 214-ФЗ

В свою очередь следует учитывать, что государственная регистрация первого договора долевого участия возможна только в случае предоставления на государственную регистрацию документов, установленных в ст.25.1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в т.ч.:

-разрешение на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

- один из следующих предусмотренных ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ документов:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства и т.д.

По окончании строительства, жилой дом необходимо будет ввести в эксплуатацию (ст.55 ГрК РФ) и передать квартиры дольщикам.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Долевое строительство по новым правилам. Какой способ обеспечения выгоднее для застройщика;

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как вести учет объектов строительства

<…>

«Подготовка к строительству

Строительство объектов капитального строительства связано с проведением технических мероприятий по подготовке к строительству (архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование) и выполнением непосредственно строительных работ на объекте. Такая деятельность регламентирована Градостроительным кодексом РФ. Основным участником ее является застройщик. Он принимает решение о строительстве объекта, получает разрешение на строительство на принадлежащем ему на праве собственности или аренды земельном участке и обеспечивает строительство объекта (ч. 1–2 ст. 51п. 16 ст. 1Градостроительного кодекса РФ).

Инвестирование в строительство

Расходы на строительство объекта покрываются за счет средств инвесторов. Если застройщик строит объект для себя, то он является еще и инвестором.

Если застройщик привлекает средства сторонних лиц, то инвесторами являются те лица, чьи средства привлечены для финансирования строительства.

Отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств для создания объектов недвижимости, могут быть оформлены:
1) договором участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Подробнее об этом см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов;
2) другими договорами (контрактами), которые не основаны на договоре участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Такие договоры будем называтьдоговорами инвестирования в строительство. Отношения по этим договорам регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Подробнее о них см.:

  • Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора;
  • Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора.

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования в строительство (п. 2–2.1 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ), так же как уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Сторону, инвестирующую средства в строительство, будем называть дольщик (в первом случае) или инвестор (во втором случае). Подробнее об учете у дольщиков и инвесторов см. Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство.

Привлечение технического заказчика

Свои функции по организации строительства застройщик может передать техническому заказчику (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Подробнее об учете у технического заказчика см. Как техническому заказчику отразить в бухучете и при налогообложении операции при строительстве объекта.

Привлечение подрядчиков

К строительным работам застройщик (технический заказчик) может привлечь одну (генподрядчика) или несколько подрядных строительных организаций (подрядчиков) (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Также застройщик может вести строительные работы самостоятельно. В этом случае он выполняет еще и функции подрядчиков.

Подробнее об учете у подрядчиков см.:

  • Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении доходы и расходы генерального подрядчика;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда.

Законодательство, регулирующее бухучет в строительстве

Бухучет инвестиций в строительство и строительную деятельность ведут в соответствии с Законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗПоложением по ведению бухгалтерского учета и отчетности, положениями по бухучету.

Специфику бухучета строительной деятельности в настоящий момент учитывают только два нормативных документа: Положение, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, в части, не противоречащей более поздним нормативным документам (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445), и ПБУ 2/2008».

2.Какие функции выполняет застройщик в ходе строительства и как их передать заказчику

«Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • привлеченного инвестора;
  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

  • организационных;
  • контрольных.

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения настроительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительствообъекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит назастройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполнялистроительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

06.10.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль