Кадастровый учет данных помещений

395

Вопрос

Как частный жилой дом разделить на 2 полноценных помещения и зарегистрировать их?

Ответ

Для разделения дома на два самостоятельных помещения, первоначально необходимо произвести кадастровый учет данных помещений.

Возможность разделения жилого дома на 2 самостоятельных помещения с последующей регистраций прав на данные помещения, зависит от возможности осуществления кадастрового учета данных помещений, в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Закон о кадастре не содержит запрета на описание совокупности смежных помещений, расположенных в здании или сооружении, в качестве одного объекта недвижимости - помещения. При этом вновь образуемое (создаваемое) помещение согласно части 7 статьи 27 Закона о кадастре должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении). С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на помещения жилого дома, при постановке на государственный кадастровый учет такого помещения вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого помещения, который изготавливает кадастровый инженер.

Следует отметить, что в действующем нормативном регулировании существуют пробелы относительно легального определения понятий «изолированности» и «обособленности», в связи с чем, соответствие помещений данным критериям определяются в каждом случае индивидуально, с учетом фактических обстоятельств. Так в Письме Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23И-501 разъяснено, что, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается: обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение – см. также Письмо Минэкономразвития России от 18.07.2013 № ОГ-Д23-4098 «О порядке раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства».

В случае постановки на кадастровый учет помещений в жилом доме, собственник дома вправе обратиться в Росреестр с целью регистрации прав на каждое выделенное помещение.

Аналогичный порядок раздела жилого дома, находящегося в долевой собственности нескольких лиц.

К примеру, наличие одного входа в жилой дом может явиться препятствием в выделе долей в натуре, т.к. по смыслу статьи 252 ГК РФ выдел доли происходит при наличии технической возможности выделения в собственность изолированной части помещения, а также подсобных помещений, оборудования отдельного входа согласно размеру принадлежащих сособственникам долей (см. Постановление ФАС ВВО от 21.09.2011 № А43-42757/2009).

В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Для выдела доли необходимо заключить «Соглашение о разделе жилого помещения в натуре», которое подлежит регистрации в Росреестре, предварительно осуществив с помощью кадастрового инженера постановку на кадастровый учет выделенных помещений в доме. В свою очередь, как правило, возможность выдела долей в натуре подтверждается техническими заключениями органов БТИ.

При этом в силу п.3 ст.252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества или установлении порядка пользования жилым помещением.

Рекомендуется учитывать, что в соответствии с п.35 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01 июля 1996 года №6/8, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. По аналогии можно воспользоваться разъяснениями, содержащимися в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993г. №8 (действующего в редакции от 25.10.1996г.) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Таким образом, если помещение не имеет отдельный вход и используется для доступа в иное помещение, в постановке на кадастровый учет помещения может быть отказано, что приведет в невозможности регистрации прав на соответствующую часть жилого дома в ЕГРП.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Письмо Минэкономразвития России от 18.07.2013 № ОГ-Д23-4098 «О порядке раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства»

«Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение по вопросу государственного кадастрового учета недвижимого имущества, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденнымпостановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по изложенному в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.

Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) и иные нормативные правовые акты не содержат положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты капитального строительства).Вместе с тем, исходя из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерациистатей 288549 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения (комнаты) являются самостоятельным объектом прав и их участие в гражданском обороте не ограничено.

В соответствии с частью 6 статьи 25 Закона о кадастре после государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. В то же время Закон о кадастре не содержит запрета на повторную постановку на государственный кадастровый учет отдельной комнаты в квартире, право собственности на которую зарегистрировано, при условии соблюдения требований части 7 статьи 27 Закона о кадастре.

Пункт 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре предусматривает отказ в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Однако, как указано выше, действующим законодательством не регламентирован порядок раздела объектов капитального строительства и не установлен запрет на образование из таких объектов новых объектов капитального строительства.

При этом жилые помещения (комнаты) получаемые, в результате раздела квартиры, должны соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

В соответствии с частью 7 статьи 27 Закона о кадастре вновь образуемое (создаваемое) помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении).

Квартира, в результате раздела которой вновь образованы жилые помещения (комнаты), фактически становится коммунальной.

Согласно положениям статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, к которым относится, в том числе кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, при разделе квартиры в государственный кадастр недвижимости в отношении вновь образованных помещений (комнат) вносятся сведения об уникальных характеристиках, а также кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната. Таким образом, в государственном кадастре недвижимости содержатся одновременно сведения о квартире и включаются сведения о расположенных в ней комнатах, в объеме, установленном статьей 7 Закона о кадастре.Согласно статье 4 Закона о кадастре сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о кадастре порядке документов.

Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об объекте недвижимости, осуществляется кадастровым инженером, в результате выполнения кадастровых работ (часть 4 статьи 1 Закона о кадастре).Состав документов необходимых для государственного кадастрового учета, установлен статьей 22 Закона о кадастре, согласно которой в целях государственного кадастрового учета объекта капитального строительства наряду с заявлением о кадастровом учете необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого объекта капитального строительства.Следует также отметить, что в соответствии со статьями 4142 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в такой квартире при постановке на государственный учет комнаты вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технические планы помещений (комнат, для каждой отдельно) и технический план помещения, являющегося общим имуществом в такой квартире.

Форма и требования к подготовке технического плана помещения, утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 года № 583.При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона о кадастре в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

По вопросу государственного кадастрового учета помещений первого этажа нежилого здания следует отметить, что Закон о кадастре не содержит запрета на описание совокупности смежных помещений, расположенных в здании или сооружении, в качестве одного объекта недвижимости - помещения. При этом вновь образуемое (создаваемое) помещение согласно части 7 статьи 27 Закона о кадастре должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении). С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на помещения первого этажа нежилого здания, указанного в Вашем обращении, при постановке на государственный кадастровый учет такого помещения вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого помещения.*

При этом необходимо отметить, что частью 4 статьи 25 Закона о кадастре установлено, что постановка на учет помещения без поставки на учет здания или сооружения в котором расположено такое помещение, не допускается. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания и необходимые для кадастрового учета документы».

06.10.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.