Между физическим лицом и ИП заключен договор займа и договор залога

1593

Вопрос

Между физическим лицом и ИП заключен договор займа и договор залога (под займ) движимого (спецтехника: комбайны, зерносушилка, трактора) и недвижимого имущества (склады, зем.участок, гараж), находящегося на одном зем.участке. 1. Обязательно ли удостоверять данные договоры нотариально? 2. И необходимо ли регистрировать договор залога в Россреестре?

Ответ

: Для договора займа предусмотрена простая письменная форма в случае, если договор заключается между физическими лицами на сумму, более 10 минимальных размеров оплаты труда. То есть нотариальная форма договора займа между физическим лицом и Индивидуальным предпринимателем не является обязательной.

На основании п. 2 ст. 339 ГК РФ договор о залоге движимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверении. При заключении договора о залоге здания или сооружения обязательно включение в него условия о залоге земельного участка, так как залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

Таким образом, указанный Вам договор залога подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В силу ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека (залог) здания или сооружения (гараж, склады) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ст. 64 Закона № 102-ФЗ).

На основании п. 1 ст. 10 Закона № 102-ФЗ договор ипотеки полежит государственной регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Что нужно проверить заимодавцу при заключении договора займа

«Форма договора займа. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ*, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы (п. 1 ст. 808 ГК РФ). МРОТ, который применяется в этом случае, составляет 100 руб. Следовательно, 10 МРОТ, соответственно, составляют 1 тыс. руб. (ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»).

Если и заимодавцем, и заемщиком являются организации, то письменная форма договора займа обязательна независимо от суммы договора.

Нужно ли письменное оформление договора займа, если заимодавцем является индивидуальный предприниматель

Вопрос о необходимости письменного оформления договора займа, если заимодавцем выступает индивидуальный предприниматель, а заемщиком — юридическое лицо, является дискуссионным. Мнения судов по этому вопросу разделились.

Так, одни суды обосновывают, что письменная форма договора займа необязательна, поскольку Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает необходимость письменного заключения договора займа только в отношении юридического лица (заимодавца). Индивидуальный предприниматель — это гражданин, который осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Следовательно, исходя из буквального толкования пункта 1 статьи 808 Гражданского кодекса РФ если заимодавцем является гражданин (предприниматель), а заемщиком — организация, письменное оформление договора необязательно.

Пример из практики: суд решил, что письменная форма договора займа между предпринимателем и организацией необязательна

Однако в других случаях суды разъясняют, что письменная форма договора займа в таких случаях обязательна. Причем обосновывают это по-разному. Для одних судов главным становится то, что одной из сторон договора выступает юридическое лицо (и не важно, что оно является заемщиком, а не заимодавцем). По мнению других к деятельности индивидуальных предпринимателей подлежат применению те же правила, что и к деятельности юридических лиц.

Пример из практики: суд решил, что письменная форма договора займа обязательна, так как его сторонами выступают гражданин и юридическое лицо

Пример из практики: суд решил, что письменная форма договора займа обязательна, так как к предпринимателям применяются правила о юридических лицах

Таким образом, даже если суды говорят, что письменная форма обязательна для договора, в котором заимодавцем выступает индивидуальный предприниматель, в качестве соблюдения такой письменной формы они готовы рассматривать документы, которыми обменивались стороны. Главное, чтобы из этих документов следовало, что деньги предприниматель передал именно по договору займа.

Если впоследствии заимодавцу придется обращаться в суд с иском о взыскании долга и процентов по договору займа, то он должен будет доказать наличие заемных отношений. Поэтому уже заранее на стадии заключения договора займа заимодавцу нужно запастись соответствующими доказательствами. Если же заимодавец в суде не докажет факт заключения договора займа, то исковые требования удовлетворены не будут*".

2.Рекомендация: Когда требуется регистрация договора

«В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон никаких правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:

  • договоров с недвижимым имуществом;
  • договоров с некоторыми видами движимого имущества;
  • договоров с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

1. Договор ипотеки* (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

3. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

4. Договор мены, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации, то есть жилое помещение и (или) предприятие (п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 2Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183).

5. Договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

6. Договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации, Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации).

8. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

9. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Последствия несоблюдения требования о регистрации договора

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он, по общему правилу, считается незаключенным. Это означает, что незарегистрированный договор не порождает для подписавших его сторон никаких правовых последствий за исключением обязанности его зарегистрировать*. Стороны не вправе требовать друг от друга исполнения условий договора, а на имущество, переданное по незарегистрированному договору, распространяются правила о неосновательном обогащении.

В отдельных случаях закон указывает на иные последствия отсутствия регистрации договора. Так, в пункте 4 статьи 339 Гражданского кодекса РФ и абзаце 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо говорится о том, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет недействительность (ничтожность) такого договора.

Однако практические последствия отсутствия государственной регистрации любого договора всегда одинаковы и заключаются в ненаделении юридической силой подобного договора. И если ни одна из сторон не совершит каких-либо действий для того, чтобы такой договор зарегистрировать, то никакие правовые последствия для сторон по незарегистрированному договору не возникнут.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора".

3. Рекомендация: Можно ли условие о залоге включить в основной договор

«Да, можно.

Условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Закон о залоге устанавливает требование к форме такого договора: он должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге (п. 4 ст. 10 Закона о залоге).

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Судебная практика показывает, что такой договор будет считаться смешанным (кассационное определение Тюменского областного суда от 30 ноября 2011 г. по делу № 33-6079/2011, постановление ФАС Поволжского округа от 28 февраля 2007 г. по делу № А55-5193/2005-18). Законодательство не запрещает хозяйствующим субъектам заключать смешанные договоры*.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ст. 421 ГК РФ).

Если же в основном договоре стороны установили: «Должник в обеспечение своих обязательств по договору предоставляет залог, что оформляется договором залога», — то такой договор не будет считаться смешанным с элементами договора о залоге. В данном случае кредитное соглашение только предусматривает обязанность должника заключить договор залога, но не означает, что должник предоставил залог в обеспечение своих обязательств. Как показывает судебная практика, указание в основном соглашении на обеспечение его исполнения залогом не меняет правовой природы этого соглашения и не делает такое соглашение смешанным (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2009 г. по делу № А33-1613/2009, постановление ФАС Московского округа от 17 декабря 2008 г. № КГ-А41/11883-08 по делу № А41-6919/08)".

4. Рекомендация: Какие договоры подлежат нотариальному удостоверению

«Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору* (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

2. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

3. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

4. Предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

5. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

6. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).

7. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

Нотариальная форма договора предусмотрена соглашением сторон

Стороны могут предусмотреть в любом договоре, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Такое условие никак не связано с наличием или отсутствием необходимости последующей регистрации договора.

Плюсы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора в том, что нотариус детально разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус может специально обратить на это внимание. Кроме того, если договор нотариально удостоверен, это может служить дополнительной гарантией от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не был подписан, или на то, что подпись была подделана и т. п.

Минусы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора заключаются в дополнительных расходах, а также в затратах времени. Ведь нотариус должен будет проверить правоспособность сторон и полномочия лиц, подписывающих договор. А для этого они должны лично явиться к нотариусу.

Последствия несоблюдения нотариальной формы договора

Несоблюдение нотариальной формы договора (в тех случаях, когда она обязательна) влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожной сделкой* (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона от такого удостоверения уклоняется, суд может по требованию стороны, исполнившей договор, признать его действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора (п. 4 ст. 165 ГК РФ)«.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме*.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. (Абзац дополнительно включен с 7 марта 2012 года Федеральным законом от 6 декабря 2011 года N 405-ФЗ)

Абзац второй предыдущей редакции с 7 марта 2012 года считается абзацем третьим настоящей редакции — Федеральный закон от 6 декабря 2011 года N 405-ФЗ.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению* (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

<...>

Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка* (пункт в редакции, введенной в действие с 3 июля 2007 года Федеральным законом от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)».

6. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 16.07.1998 № 102-ФЗ

«Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации*.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 7 марта 2012 года Федеральным законом от 6 декабря 2011 года N 405-ФЗ. — См.предыдущую редакцию)

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

<...>

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя*.

<...>

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее — предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество* (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль