• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Вопрос о необходимости включения в договор долгосрочной аренды здания, подлежащий госрегистрации, условия о предоставлении прав на соответствующую часть земельного участка, то есть можно ли данное условие обойти молчанием и не повлечет ли это отказ в госр

Вопрос о необходимости включения в договор долгосрочной аренды здания, подлежащий госрегистрации, условия о предоставлении прав на соответствующую часть земельного участка, то есть можно ли данное условие обойти молчанием и не повлечет ли это отказ в госр

160

Вопрос

Вопрос о необходимости включения в договор долгосрочной аренды здания, подлежащий госрегистрации, условия о предоставлении прав на соответствующую часть земельного участка, то есть можно ли данное условие обойти молчанием и не повлечет ли это отказ в госрегистрации по мотиву несоответствия договора требованиям закона? Мы-арендатор (юрлицо), и земля, и здание-в частной собственности у арендодателя- юрлица. По условиям договора в аренду передается здание, указаны реквизиты свидетельства о праве собственности на здание, указано, что здание находится на земельном участке в собственности у арендодателя, указаны реквизиты свидетельства о праве собственности на землю. Предусмотрено договором также, что арендодатель обязан обеспечить беспрепятственный проезд, проход к арендуемому зданию. По арендной плате также никак не оговорено, что она включает или не включает плату за пользование земельным участком (просто: арендная плата по дговору в месяц-столько-то). Включать условие об аренде участка или еще как-то оговаривать права на участок считаем излишним, так как в части второй пункта второго статьи 652 ГК говорится: Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Кроме того, по нашему мнению, при указании предоставления нам прав на земельный участок, пришлось бы прилагать лишние документы (согласно рекомендуемым ИПС Консультант формам): кадастровый паспорт на землю, план земельного участка. НО :согласно части первой пункта 2 статьи 652 ГК РФ, в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Кроме того на сайте управления Росреестра в перечне необходимых документов для рег. договора аренды в частности указано: 6) договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме - оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал). Если земельный участок, на котором расположен передаваемое в аренду здание или сооружение, принадлежит арендодателю на праве собственности (аренды), арендатору одновременно со зданием или сооружение по договору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на данный земельный участок. То есть правы ли мы окажемся, если оставим все, как у нас есть, как указано в начале вопроса? В дополнение к заданному мною вопросу по аренде здания: 1)речь идет об Управлении Росреестра по Ленобласти. 2)для облегчения Вашего ответа - рабочий материал: Из Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" "...22. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ..."

Ответ

: В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды.

 

Если даже в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то в соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ он может пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением в силу закона.

Законодательство РФ не содержит положений, обязывающих стороны договора аренды включать в договор условие о правах арендатора объекта недвижимости на соответствующую часть земельного участка, которое и так установлено императивной нормой ГК РФ.

Таким образом, регистрирующий орган не вправе требовать включения указанного условия в договор аренды.

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. В частности, в него входят устав организации, документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица и т. п.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что договор аренды земельного участка (кадастровый паспорт земельного участка) в случае регистрации договора аренды объекта недвижимости, представлять не требуется.

Также данную ситуацию однозначно разъясняет п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, на который Вы ссылаетесь в вопросе.

22.07.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль