• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Организация передала в аренду другому юридическому лицу здание кафе, указанный договор прошел государственную регистрацию, арендатор пользуется всей площадью данного здания, однако в договоре аренды указана лишь часть данного помещения лит

Организация передала в аренду другому юридическому лицу здание кафе, указанный договор прошел государственную регистрацию, арендатор пользуется всей площадью данного здания, однако в договоре аренды указана лишь часть данного помещения лит

180

Вопрос

Организация передала в аренду другому юридическому лицу здание кафе, указанный договор прошел государственную регистрацию, арендатор пользуется всей площадью данного здания, однако в договоре аренды указана лишь часть данного помещения лит. В 218 кв.м., на остальные литера Д, Д1 у арендодателя по неизвестной причине нет права собственности (новый руководитель не может пояснить в связи с чем оформлена только часть здания), т.е. не имеется свидетельств о праве собственности. В настоящее время Арендодатель увеличивает размер арендной платы. Может ли Арендатор настоять на включение в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения всей площади кафе если даже Арендодатель не имеет права собственности на указанную площадь.

Ответ

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

 

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не оплатил такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2013 № А65-16479/2012.

В вашем случае арендатор не вправе требовать включения в договор аренды данных площадей, право собственности арендодателя на которые не зарегистрировано, поскольку распоряжаться недвижимым имуществом вправе либо собственник либо управомоченное им лицо.

В то же время, если такое условие будет включено в договор аренды, собственник имущества будет вправе взыскать с Вас арендную плату за пользование имуществом, не взирая на то, что арендодателем таких помещений было лицо, не имеющее право на распоряжение имуществом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

<...>

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 13898/11

В случае невозврата оборудования, в том числе частичного, по истечении срока аренды, после выставления арендодателем требования возврата оборудования и при неисполнении этого требования арендатором оборудование считается утраченным с даты, указанной в соответствующем требовании возврата.

В обоснование своих требований общество «РАМИРЕНТ» ссылается на то обстоятельство, что общество «СтройИнвест-114» за время пользования переданным ему в аренду оборудованием ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем у ответчика по первоначальному иску за период с 01.12.2008 по 31.05.2009 образовалась задолженность в сумме 2732778 рублей 56 копеек. Истец по первоначальному иску также указывает на то, что часть имущества, являющегося объектом аренды, ответчик ему не возвратил, а в том оборудовании, которое было возвращено, выявлены не подлежащие восстановлению поврежденные элементы.

Общество «СтройИнвест-114» в обоснование встречного иска о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки ссылается на то, что общество «РАМИРЕНТ» не является собственником переданного в аренду имущества, в связи с чем обязано возвратить обществу «СтройИнвест-114» денежные средства, полученные в качестве арендных платежей.

3. Постановление ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2013 № А65-16479/2012

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить, мотивируя нарушением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что у истца нет оснований для взыскания арендных платежей с ответчика, поскольку фактическим собственником имущества является общество с ограниченной ответственностью «РусьБауерСтрой» (далее — общество «РусьБауерСтрой»). Также, по мнению ответчика, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы для определения технического состояния имущества, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица общества «РусьБауерСтрой», а также о приостановлении производства по данному делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в кассационной жалобе указывает на то, что истец не является собственником спорного имущества. Данный довод суд кассационной инстанции находит подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Сходная правовая позиция ранее была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 № 13898/11 по делу № А41-18028/10, в котором указывалось на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.

В пункте 12 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также разъяснено, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду«.

*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

19.07.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Александр Емелин

Ответ утвержден:

Руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль