• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Возможно ли признать недействительным Договор аренды, в котором размер арендной платы завышен по сравнению с рыночными ценами, сложившимися в регионе в период действия договора.

Возможно ли признать недействительным Договор аренды, в котором размер арендной платы завышен по сравнению с рыночными ценами, сложившимися в регионе в период действия договора.

520

Вопрос

Возможно ли признать недействительным Договор аренды, в котором размер арендной платы завышен по сравнению с рыночными ценами, сложившимися в регионе в период действия договора. Арендодатель - негосударственная организация? Имеется ли по данному вопросу судебная практика по признанию недействительным подобного Договора? В данном случае Арендатор не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату».

Ответ

В гражданском законодательстве (ст. 421 Гражданского кодекса РФ) установлен принцип свободы договора: «граждане и юридические лица свободны в заключении договора». Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

 

Так, по договору аренды муниципального или государственного имущества ставки арендной платы утверждаются уполномоченными органами государственной власти, и стороны, вступающие в правоотношение по аренде такого имущества обязаны вносить арендную плату на основании утвержденных ставок.

Вместе с тем, в соответствии с п. 22 Постановления Пленума высшего арбитражного суда российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Основания для признания сделок недействительными приведены в параграфе 2 главы 9 части первой Гражданского кодекса РФ. Среди них отсутствует такое основание как завышение суммы арендной платы по сравнению со средней рыночной стоимостью аренды, сложившейся в регионе в период действия договора. Практика по признанию недействительности договора аренды заключенного на таких условиях отсутствует, однако в ряде случае при наличии всех необходимых доказательств возможно оспорить сумму арендной платы, взимаемую сверх рыночной.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Статья: Инспекция обвиняет в завышении расходов на аренду и субаренду

Арендная плата за помещение превышает рыночную, и компания необоснованно уменьшает прибыль. С таким обвинением все чаще сталкиваются налогоплательщики. Судебные аргументы помогают в спорах с инспекцией.

Общество завышает расходы по аренде помещений и торгового оборудования, что приводит к незаконному занижению налога на прибыль и НДС. Так заявили проверяющие в споре, который недавно рассмотрел ФАС Московского округа (постановление от 31.01.11 № КА-А40/17653-10). Чиновники сообщили: налогоплательщик взял имущество в субаренду, не заключая договора с собственником. Организация понесла дополнительные неоправданные издержки. Ее арендная плата выше рыночной. В этом случае инспекция вправе пересчитать налоги (п. 3 ст. 40 НК РФ).

Вернемся к ранее упомянутому постановлению ФАС Московского округа от 31.01.11 № КА-А40/17653-10. Там отмечено, что арендованные помещения и предложенные инспекцией не отвечают признакам идентичности. В частности, налогоплательщик арендовал магазин для торговли продуктами питания. В данном случае важно местонахождение магазина, количество потенциальных покупателей, обеспеченность оборудованием и т. д. Контролерами не доказана сопоставимость этих условий. Также не доказана сопоставимость условий договора. В частности, высокая цена субаренды может объясняться дополнительными услугами по охране и обеспечению торговли, не предусмотренными стандартными контрактами. Ссылка на любые разночтения позволяет оспорить налоги как арендатору, так и арендодателю.

2. Статья:Арендаторы подписали договоры с завышенной платой. Вернуть лишнее помогла правильная стратегия

В каждом деле позиция истцов строилась на том, что размер платы за аренду участков лесного фонда является регулируемым (ч. 4 ст. 73 ЛК РФ). Размер платы для участков, находящихся в федеральной собственности, утвержден постановлением № 310. Ни статья 73 Лесного кодекса РФ, ни постановление № 310 не предусматривают возможность корректировки утвержденного размера региональными органами власти. Следовательно, применение повышающих коэффициентов в договорах аренды противоречит законодательству, соответствующее условие договоров ничтожно (ст. 168 ГК РФ), а суммы, уплаченные сверх регулируемого размера, являются неосновательным обогащением арендодателя.

<...>

3. Рекомендация: Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций — в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен.

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта. В настоящее время так регулируется плата за аренду земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

4. Постановление ФАС Московского округа от 19.11.2001 № КГ-А40/6613-01

Арбитражный суд первой инстанции установил, что договор на аренду нежилого помещения не зарегистрирован в установленном порядке и правомерно указал, что договор является незаключенным.

Размер арендной платы, перечисленный арендодателю за пользование нежилым помещением за период с 1 августа по 1 ноября 2000 года, превышал обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности (в данном случае установленной в размере 120 руб. за 1 кв.м). В связи с чем перечисление истцом арендной платы в размере 45681 руб. привело к возникновению у ответчика неосновательного обогащения.

С учетом изложенного у суда не имелось достаточных оснований для отказа в удовлетворении иска в части взыскания 45681 руб. Суд постановил: Решение и постановление изменить.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.