Наша организация заключает договор купли-продажи квартиры с физическим лицом

181

Вопрос

Наша организация заключает договор купли-продажи квартиры с физическим лицом 15.07.2013г. В договоре мы хотим предусмотреть оплату в следующем порядке: 50% -предоплата в течение 3-х дней с момента заключения договора, остальные 50% до 31.07.2013. Передача квартиры по акту приема -передачи состоится в течении 3-х дней с момента полной оплаты. Документы на регистрацию в юстицию стороны подадут 20.07.2013г. Зарегистрирует ли юстиция договор на таких условиях( без 100% оплаты и передачи квартиры по акту на момент регистрации перехода права собственности в юстиции)?

Ответ

: На основании ст.421 ГК РФ стороны вправе заключить договор на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству РФ.

 

Условие о поэтапной оплате проданного объекта недвижимости на практике часто включается в договор и не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности.

Акт приема-передачи объекта недвижимости (в том числе, квартиры) чаще всего запрашивается регистрирующим органом, и включение в договор условия о подписании указанного акта после регистрации перехода права собственности может являться основанием для отказа в регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа (абз. 1 — 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

После передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на его защиту (ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Данные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, регистрирующие органы в большинстве случаев исходят из того фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности (см. Постановление ФАС СКО от 26.06.2007 № Ф08-3695/2007, Постановление 15 ААС от 28.05.2009 № 15АП-1176/2009, Постановление 16 ААС от 19.10.2010 № 16АП-2379/10(1)). Следовательно, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации права в связи с отсутствием документов, подтверждающих фактическую передачу недвижимого имущества продавцом покупателю.

Однако, по рассматриваемому вопросу в судебной практике имеется и иная позиция, согласно которой непредставление (отсутствие) передаточного акта (акта приема-передачи) недвижимого имущества не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку такой документ не входит в перечень документов, представляемых при регистрации (см.: Постановление ФАС МО от 6.03. 2006 № КГ-А40/1082-06-П, Постановление 19 ААС от 10.11.2009 № А14-10257-2009311/22)

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II.

«Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче*. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.