ООО (УСН 6%) продает ООО-2 (УСН 6%) здание с действующими договорами аренды.

132

Вопрос

ООО (УСН 6%) продает ООО-2 (УСН 6%) здание с действующими договорами аренды. Договор купли-продажи и акт приема-передачи здания сданы на регистрацию, но регистрации ещё нет. С какого момента ООО-2 вправе получать (ставить себе в доход), а ООО - не вправе, арендную плату: с момента подписания акта приема-передачи или с момента регистрации?

Ответ

: До государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество право собственности на данное имущество у нового собственника (покупателя) не возникает, надлежащим собственником имущества является прежний собственник (продавец).

 

Таким образом, покупатель объекта недвижимости вправе ставить себе в доход арендную плату с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из вышеизложенного, до смены собственника — государственной регистрации перехода права собственности арендные отношения между арендодателем и арендатором остаются неизменными.

Рассматривая данный вопрос, ВАС РФ в Определении от 05.12.2008 № 15499/08 указал на то, что арендодатель имеет право требования на взыскание арендной платы по дату регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем.

Такая правовая позиция нашла отражение в судебной практике. В частности, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.03.2008 № Ф08-1386/08 отметил, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, так как договор аренды не прекращен, поэтому ответчик, являясь арендатором, обязан платить арендную плату по день государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I.

"Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.*

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

<...>

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя*.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль