У меня вопрос по договорам аренды нежилого помещения

114

Вопрос

У меня вопрос по договорам аренды нежилого помещения. Если договор заключен на срок менее года с 01.01.12 по 30.011.12, согласно законодательства, можно не делать госрегистрацию. Но сейчас проблема собственник выставил нам счета за декабрь, и как быть сделать ДС на этот месяц, но это не будет ли считаться что договор заключен на год, в связи с чем его надо было регистрировать? Или же сделать новый договор на срок 1 мес., так как собственники с 01.01.2013г. новые выставляют требования? Вообще как правильно делать заключать договор на срок до 1 года и каждый год, подписывать новый. Но говорят, что с 01.01.13 года вносят изменения в ГК РФ, и что если несколько раз заключать договор аренды между одними и теми же фирмами, то могут применять к фирме санкции, ссылаясь на то, что организация заведомо знает, что договор будет перезаключаться, просто пытается уйти от госрегистрации? Так ли это и какие санкции могут быть для собственника и арендатора? Как правильно ООО поступить в такой ситуации, чтобы у налоговой не было оснований снять суммы арендных платежей с затрат?

Ответ

: Согласно требованиям п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Еще в 2001 г. ВАС РФ (п. 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59) указал на то, что, если договор аренды, заключенный на срок менее года, пролонгировать (продлить) на тот же срок, то данный договор не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, Вам необходимо дополнительным соглашением к Вашему договору аренды внести пункт о его пролонгации на тот же срок. Например, так: «Если ни одна из Сторон не заявила письменно о расторжении Договора за ______ месяц(а) до окончания действия Договора, то Договор автоматически пролонгируется на тот же срок».

Государственной 27 апреля 2012 года Думой ФС РФ в первом чтении принят Проект Федерального закона № 47538-6, которым предполагается внести существенные изменения в ГК РФ. Согласно этого документа в Гл. 34 ГК РФ изменения не вносятся, а следовательно и санкций пока никаких не предусмотрено за неоднократную пролонгацию договора аренды между одними и теми же сторонами сделки. Новая редакция ГК РФ не вступает в силу с 01.01.2013г.; было принято решение о поэтапном рассмотрении и вступлении в силу новых положений ГК ГФ, но, конкретные сроки не установлены.

Налоговые органы в 2010 году высказали мнение, что если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше года, то пролонгированный договор подлежит государственной регистрации на основании ст. 651 ГК РФ (Письма Минфина России от 18.09.2009 № 03-03-06/2/174 и ФНС России от 24.05.2010 № ШС-37-3/2340@). Но все-таки позиция ВАС РФ однозначно поддерживает интересы сторон договора, полагая, что по окончании первоначального срока его действия начинает действовать новый договор, заключенный на срок менее года, который государственной регистрации не подлежит.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

1. Рекомендация:Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

<…>

«2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ* (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010)».

<…>

2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 16.02.2001 № 59

<...>

«Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК*».

<...>

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2

<…>

«Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*».

<…>

4. ПИСЬМО ФНС РОССИИ от 24.05.2010 № ШС-37-3/2340@

<…>

«В случае если после внесения изменений в договор аренды здания (помещения) или сооружения в части его продления срок договора становится больше срока, определенного п.2 ст.651 ГК РФ, такой договор также подлежит регистрации*».

<…>

5. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 18.09.2009 № 03-03-06/2/174

<…>

«В случае, если после внесения изменений в договор аренды здания (помещения) или сооружения его срок становится больше срока, определенного пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор, по нашему мнению, также подлежит государственной регистрации*».

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.