Предварительный договор аренды

36

Вопрос

Арендодатель и арендатор (фирма А) договорились заключить долгосрочный договор аренды нежилого помещения 1 октября 2015 года. Договор будет содержать условие: "Настоящий договор вступает в силу с 30 декабря 2015 года и действует по 29 декабря 2020 года". 2 октября 2015 года договор аренды будет сдан на госрегистрацию в Управление Росреестра по Москве. В настоящее время действует долгосрочный договор аренды этого же нежилого помещения между арендодателем и другим арендатором (фирмой Б) сроком действия по 29 декабря 2015 года (в ЕГРП есть соответствующая запись). Арендатор Б не имеет намерения продолжать арендовать данное нежилое помещение. Вопросы:1. Прошу дать оценку такому условию с учетом того, что договор подписывается 1 октября 2015 года и именно эта дата будет одним из его реквизитов; 2. Зарегистрирует ли Росреестр данный договор до вступления его в силу (в ЕГРП будет внесена запись об обременении права собственности на срок: по 29 декабря 2020 года) и вернет один экземпляр договора с соответствующей отметкой в октябре 2015 года или откажет в регистрации или приостановит государственную регистрацию до вступления договора в силу?

Ответ

1. В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ 4. в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, указание на дату заключения основного договора является важным элементом предварительного договора аренды.

2. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, регистрации не подлежит, даже если будущий договор это требует. Соответственно, Росреестр регистрацию предварительных договоров не проводит.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

«14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.*

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.