О соблюдении минимальных отступов от границ участков при возведении объектов

91

Вопрос

У нас новое садоводство и сейчас будет проводиться массовая застройка участков (участки в частной собственности). Вопрос следующий. Многие садоводы хотят построить гараж по границе забора (т.е. гараж частично будет заменять забор), но разные хоз.тпостройки можно размещать не ближе 5 м от забора (красных линий). Как садоводам разрешить строить гаражи с воротами на улицу, ведь никому они не мешают, наоборот, так удобнее и рациональнее используется участок, а также гараж выполняет роль забора и все садоводы садоводства хотят строить именно такие гаражи, а не углубляться на 5 м на участок, т.е. это массовое желание всех членов СНТ. Но план застройки садоводства не предусматривает такое размещение гаражей. В дальнейшем гаражи планируется зарегистрировать, но если они будут построены с отклонениями от норм, то в регистрации откажут и даже могут признать самовольной постройкой и обязать снести такой гараж. Подскажите, как нам легализовать гаражи, построенные с отклонениями от норм? И какие вообще постройки разрешается строить вровень с забором? Все соседи, правление СНТ, председатель согласны на стройку в плотную, но мешают "Правила застройки садоводческих территорий".Существуют ли варианты построить "как хочется"?

Ответ

Несоблюдение градостроительных регламентов в любом случае образует риски для собственников участков как на стадии регистрации права собственности на построенный гараж, так и в процессе эксплуатации объектов, в случае выявления нарушения регламентов контрольными органами.

Следует отметить, что при застройке участка застройщик, помимо соблюдения целевого назначения участка, обязан соблюдать градостроительные регламенты, в т.ч. минимальные отступы от границ участков.

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом (п.2 ч.6 ст.30, п.2 ч.1 ст.38 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты относятся к правилам землепользования и застройки и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.32 ГрК РФ).

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны быть указаны и на чертеже градостроительного плана земельного участка (п.3 ч.3 ст.44 ГрК РФ), форма которого утверждена Приказом Минрегиона России от 10.05.2011 № 207. Вариант с внесением изменений в правила землепользования и застройки маловероятен. Кроме того, в соответствии со СНИП 2.07.01-89* расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек – 1.

Таким образом, нарушение при строительстве минимального расстояния от границы участка несет в себе значительные риски, т.к. с 1 сентября 2015 года объекты, возведенные даже с незначительными нарушениями строительных норм, признаются самовольными постройками – см. «Самовольная постройка: новые правила с 1 сентября 2015 года», что может повлечь решение о их сносе.

Регистрация права собственности лица на объект недвижимого имущества для строительства которого не требуется разрешение на строительство, возможна в порядке, установленном статьей 25.3 Закона о регистрации, в т.ч. на основании декларации, что отмечено в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ. Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

<…>

«7.1. Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 - 3 этажа - не менее 15 м; 4 этажа - не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м, а расстояния до сарая для содержания скота и птицы - в соответствии с 8.6 настоящих норм. Расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек - 1.* При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

Примечания. 1. Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, приведенных в разделе 15 настоящего свода правил.

2. Указанные нормы распространяются и на пристраиваемые к существующим жилым домам хозяйственные постройки».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.